1. 什麼是認購書？
2. 認購書包含哪些内容？
3. 商品房認購書存在的問題
4. 簽認購書該注意些什麼？
5. 認購書和購房合同的區别

認購書全稱為《商品房認購書》，是購房者與開發商對交易房屋有關事宜的初步确認。

在沒有簽訂《商品房買賣合同》之前，是解決買房相關事項的條款，具有一定的法律效力。

一般情況下，認購書包括以下基本條款：當事人雙方基本情況、房屋基本情況、開發商銷售資質、價款和付款方式、定金相關協議。

（一）當事人雙方基本情況

賣方，即開發商名稱、地址、電話、銷售代理方名稱、地址、電話；

買方，即購房者姓名、地址、電話、身份證件種類。

（二）房屋的基本情況

包括樓盤地址、認購房屋的樓号、樓棟号、房間号、朝向、建築面積、套内建築面積、公攤面積。

（三）開發商銷售資質

認購書中應當有房屋的屬性（現房或期房），開發商的預售/銷售許可證編号，土地使用證等内容。

（四）價款與付款方式

認購書中，這一部分占據了比較大的篇幅，内容包括房子單價、計價面積類型、總房款、付款方式（全款、分期、貨款或其他方式）。

（五）定金

在認購書中約定定金的金額、付款時間、違約責任、違約處理方法、簽訂合同的日期等。

由于《認購協議書》大多是由開發商事先制訂的，因此在部分條款上對于開發商更為有利，這些認購書在内容上通常存在下列缺陷：

（一）内容過于簡單

實踐中有一部分認購書僅包括房屋地址、面積、價格等基本事項。而對于違約責任、定金的退還等重要條款卻沒有明确，這樣會導緻購房者不能全面了解交易條件。

（二）約定不明确

一部分認購書中有這樣的約定，“在簽署本認購書後若幹時間内簽署正式預（出）售合同，逾期則視為購房者違約，開發商有權沒收定金。”但由于認購書沒有明确約定造成沒按時簽約的具體因素，所以很可能最終簽不成正式合同而造成糾紛。

在這個環節可能産生的問題是，購房者在對項目的進一步了解中，可能會發現房屋并不理想，或者開發商本身還存在一些問題，或者對正式合同的補充協議不能達成一緻而想退掉房子拿回定金，但由于有認購書的約定，定金很有可能不能返還。因此，在簽訂認購書時，雙方在協議中應明确什麼情況下購房人有權要求終止協議，索回定金。

簽訂認購書，需要注意認購書中的内容不要寫錯，尤其是關乎信息類的内容。房子的基本情況要保證0差錯，如果出現差錯，很有可能導緻買房糾紛。

（一）當事人雙方基本情況别寫錯

（1）在填寫賣方的信息時，要注意看“出賣人”位置填寫的是不是開發商的公司名稱全稱。如果開發商委托第三方房産中介公司代為銷售，那麼應該在認購書中寫明代理關系。

（2）填寫購房者本人相關信息時，要注意“認購人”寫自己的名字，通訊地址填寫身份證上的戶籍地址。如果不是本人簽訂認購書，需要填寫代理人的相關信息。如果是公司或組織買房，認購人寫公司全稱。

（二）房屋的基本情況要寫清楚

在簽訂認購書時，自己認購的房子基本情況，要在認購書中要寫清楚。一般情況下，“第二條”預售/銷售許可證的證書号碼是開發商提供的。如果簽訂時是空白的，這時你要警惕了，沒有預售/銷售許可證的房子，賣出去也是不合法的，如果開發商到辦理産權變更之日時，還拿不到相關證件，也是沒有辦法辦理房屋産權所有證。

實際上，隻要認購書具備合同主要條款并生效後，在與正式合同沒有沖突的情況下，他可以做主合同的補充。

（三）價款與付款方式約定清楚

房屋單價約定要寫清楚，注意不能使用“特價、均價”等比較模糊的詞語。付款方式及首付款的支付金額都要寫清楚，不要出現差錯。

（四）定金違約要約定

約定清楚交定金的時間、定金金額（繳納定金的比例一定不要超過總房款的20%），違約後對定金的處理辦法。

（五）開發商承諾要寫進認購書

在看房時，銷售人員或開發商承諾的贈送面積、保留房源等，都要寫進認購書中。包括承諾不兌現，違約如何處理等，都要作出明确的規定。實際操作中，要将承諾寫進認購書，還需要與開發商進行交涉。

要把開發商的承諾落實到認購書中

（一）目的不同

商品房認購書相當于一份預約合同，是為了将來簽訂購房合同而簽訂的，但商品房購房合同是本約合同，它決定了商品房銷售的權利和義務。

因此簡單概括就是：商品房認購書相當于是提前預約的一個作用，而購房合同卻有确立關系的作用。

（二）内容不同

盡管它們有着相同的内容和地方，但商品房認購書比購房合同簡單得多。在通常情況下，單憑認購書是不能完成買賣交易的，而購房合同就不同了，購房合同的内容更為詳細，關于責任和權利也劃分的非常細緻，甚至也要包含一些交房後的相關條款、違約責任等等。

（三）簽訂時間不同

認購書通常在買賣合同之前簽訂，即一般先簽訂商品房認購書在前，然後才是簽訂商品房買賣合同。

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