自從3月下旬起，高鐵組團的購房熱度一直在攀升。

截止到目前為止，如西湖天胤，永威梅隆樾，晖達紫譽府，朗詩（汴京熙華府）等區域内新項目都以不同的方式完成了亮相。在過去兩年，在開封市場高層産品普跌的情況下，永威艱難的保持了自己“不降價”的姿态。

這也使得區域内新項目，對永威進行了細緻的剖析，最終初步形成了兩種戰術，其一是對标品質，其二是依靠地價優勢打産品差。在這個前提下，區域内房企如果集體走品質加碼路線，最差的結果是：在不排除房價穩中有跌的情況下，實現相對的快銷速度。但如果進入價格戰的邏輯，其大概率會陷入2019年中意湖組團的尴尬局面。

具體來說：

1、朗詩（汴京熙華府）項目

從朗詩（汴京熙華府）公示的規劃來看，項目規劃占地97350.93㎡（約146畝），建築面積約27.8萬㎡。包含10棟多層，9棟高層，沿碧水河規劃商業。

該項目由朗詩和新建投合作，朗詩收取代建管理費，代建管理費為實際銷售額×11%。除此之外，需要保證新建投最低淨收益不低于6000萬元。對于購房者來說，綠色科技是朗詩的産品特征，但同樣主打綠色科技住宅的金茂進入開封市場後，僅采取了“悅”系标準，且精裝高層産品在市場銷售去化層面遇見了較大的阻力，目前銷售價格體系約為8300-8600元/㎡。在期拟将後期樓棟調整為毛坯，遭遇業主抗議後未能執行。

2、晖達紫譽府項目

在開封市場，晖達是為數不多能像恒大一樣，左右開封市場房價漲跌的房企。

尤其是今年，晖達在溫莎尚郡和晖達新世界清盤任務的壓力下，已讓開封市場頻感壓力。但對于高鐵站-西湖龍首組團來說，确是一件好事。畢竟，從目前來看，承擔起晖達現金流的項目不是晖達紫譽府。也就是說，當向晖達紫譽府項目要利潤的時候，周邊的房企會倍感輕松。

對于開封購房者來說，晖達是做剛需産品的房企，同時也是最會做讓一部分人投資獲益的房企。但對于洋房産品來說，晖達能否有足夠的能力駕馭，從目前來看，還要打個問号。

舉個簡單的例子來說，H樓盤在售的洋房産品因一樓無地下室，故銷售均價在1.1-1.2萬元/㎡之間。而諸如海馬，橄榄城等一樓帶院送地下室的洋房産品售價在2.1-2.2萬元/㎡，且後者更易銷售。

3、西湖天胤項目

項目以高層大戶型産品為主，有風險但也機會重重。

風險在于：開封市場改善客群總體有限。機會在于：市場已然證明了，無論是之前的富力灣還是永威梅隆郡，其小戶型都賣不過大戶型。

所以，對于項目來說，在堅定不移的對外展現項目品質的前提下，人為的打造可漲幅的價格體系空間，是區域内項目用慘重代價換來的經驗。在這個區域，高開低走的樓盤不止一個，降價更沒人買，不降價現金流又受不了。

總之，高鐵站-西湖龍首組團正在進入高庫存時代。而高庫存，在開封市場的代名詞就是房價不穩定。