新時代的“孟母三遷”，體現在了學區房上。

“西湖區好的小學學區房基本都突破10萬元（單價）了。”定居在熱門新一線城市杭州的林夏（化名）告訴第一财經，其所在小區是浙江大學附屬學校學區房，目前該小區的均價在每平方米10萬元左右。

在杭州城北藍孔雀闆塊，因為有着華東師範大學附屬學校的加持，加之“公民同招”政策影響，學校輻射的小區單價動辄也要七八萬元，讓人直呼“太貴”。再比如，同樣位于杭州城北的富越·香郡，每平方米價格也突破了7萬元、直逼8萬元，原因就在于它是杭州老牌名校賣魚橋小學文瀾校區的學區房。

2020年，杭州市全面實行“公民同招”招生新政，這一政策，簡單概括就是“公民同招”“鎖區招生”“100%搖号”，民辦義務教育學校在審批地招生，報名人數超過招生計劃數的民辦學校均實行100%電腦派位錄取。在實現“公民同招”之後，把原本計劃考慮民辦的學生拉回了公辦。

不過，多位接受采訪的房地産業内人士包括家長也普遍認為，這一因素推高了名校傍身的學區房價格。

自堅決落實“房住不炒”以來，杭州于2020年7月、9月連續兩次出台政策補丁規範市場，今年1月更是出台通知升級樓市調控政策，發布《關于進一步加強房地産市場調控的通知》（下稱《通知》），從住房限購、住房限售、稅收調節和無房家庭認定标準及高層次人才優先購房等方面進一步加強調控。

優質公辦學區房價穩定

“2019年的時候，學軍的兩居室約在400多萬元，現在要700萬元以上才能夠買到。”杭州一位中介人員這樣表示。

這裡提到的學軍，指的是位于杭州市西湖區文二路求智巷的學軍小學，有着百年曆史，對口中學是浙江省一級重點中學杭州市第十三中學。求智巷校區是學軍校本部，深藏在弄堂裡，學校周邊被上世紀八九十年代的老房子包圍，同條巷子比較新的小區是2001年建成的中大·文錦苑。

當地媒體報道顯示，學軍求智巷校區的學區房，因為學軍小學加十三中的頂級配置，令家長們趨之若鹜。該校學區内的房子，單價屢屢打破杭州老小區二手房的紀錄。2018年，一套文二新村19.84平方米的房子，以總價300萬元成交，折合單價超過15萬元/平方米，刷新了杭州學區房的單價最高紀錄。

第一财經在實地走訪時，觀察小學附近房産中介公司展示出的待售房源，挂牌均價大都在10萬元左右，且為一房一價。

該區域内的中介公司工作人員介紹稱，以中大·文錦苑為例，如果樓層好、房子質量好的話，一套142.05平方米四房的房子，目前挂牌價為1680萬元，單價需要11.8萬元，同理參考118.8平方米挂牌1400萬元的房子；他們此前出售的一套房子約在133平方米，成交價格在1135萬元，單價在8.5萬元，因為樓層差了一點。

在問及是否有小面積、低總價的房子時，中介人員表示，均價基本都要十萬元，如果需要的房源面積越小，單價就上來了。他介紹了馬塍路小區的一套房子，是他們目前挂牌總價最低的，大概為630萬元左右，面積約58平方米，基本上沒有太大的還價空間，“如果誠心買，最好的情況也是讓個幾萬元，但不會讓得太多。”

根據透明售房網“好找房”數據，上世紀90年代建成的馬塍路小區，其中文二文三段房源對應為學軍小學，文三到天目山路段部分文三街小學、部分保俶塔實驗學校，挂牌均價為97921元/平方米，簽約均價在102480元/平方米。

數據顯示，該小區最近6個月最高簽約價發生在3月3日，一套56.3平方米的房子，每平方米單價在123979元；近6月最低簽約價是1月份一套164.51平方米的房子，單價50149元/平方米。

而2020年以“孟母雞血群”出名的耀江文鼎苑，被稱為“杭州最牛學區房”，小區裡望子成龍的家長們聚集到一起，希望通過組織各類學習活動提高孩子的學習成績和各方面素質。文鼎苑對應的小學，是學軍小學紫金港校區，“好找房”數據顯示，該小區2007年建成，目前挂牌均價106277元/平方米，簽約均價94470元/平方米，簽約均價環比1月上漲19%。

政策出手降溫房價

“因為學校的期末成績考出來非常優秀，然後小區價格一夜之間漲了很多。”在杭州城北藍孔雀闆塊汀瀾府附近，一名中介公司工作人員給記者舉例，距離2公裡外的杭州市保俶塔申花實驗學校，因為上一學期的考試成績特别優秀，相應的學區房價格，半年時間單價從6.5萬元漲到了11萬元。

保俶塔申花實驗學校位于杭州申花闆塊，有業内人士告訴第一财經，相對于學軍等對應的老破小小區，申花闆塊作為城市次中心，聚集了新房和次新房，而學區房的價格基本是在服從各自闆塊基礎上，比普通學校要貴一些。

據了解，比如學軍小學、文一、文三、行知小學的本部位于第一梯隊，這些學區區域内的房價比較穩定。招生政策的變化帶動部分市場的變動。在第一梯隊學校輻射的學區過為高亢之時，家長們也會改變策略轉向第二、第三梯隊的小學。

在藍孔雀闆塊，因為引入華東師範大學附屬杭州學校，周邊小區房價一路走高。公開資料顯示，2015年，藍孔雀闆塊内的融信、招商、三江、新城四家房企共同出資，引進華師大九年一貫制學校，而購買這四家房企的樓盤享有優先就讀權。根據“好找房”數據，如融信藍孔雀、汀瀾府等小區二手房，有些挂牌價格已經是7萬元以上。

“像去年的話比較火熱，打個比方，一套600萬元的房子，如果當天不定下來，第二天你再想買，可能就要漲20萬元。”前述工作人員表示。

不過，根據中介挂出的房源價格牌，附近小區均價有高有低，價格高的在八九萬元，例如孔雀藍郡87.62平方米挂牌價格在710萬元，養雲靜舍（育才學區房）139.24平方米挂牌1269萬元；中等的在六七萬元，例如萬家花城88.55平方米挂牌580萬元，雍容華庭72.74平方米挂牌530萬元；也有低的，均價4萬元左右，例如拱苑71.75平方米挂牌290萬元。

工作人員介紹稱，在今年出了《通知》後，他們這裡的價格雖然沒有降，但是成交量有所影響，買的人少了，“因為有增值稅的，例如，今年買一套500萬元的房子，就要比去年多交25萬元的稅。”此外，該工作人員也表示，在成交過程中，學區房基本沒有什麼降價的空間。

今年1月發布的《通知》，進一步加強稅收調節，明确杭州本市限購範圍内，個人住房轉讓增值免稅年限由2年調整至5年，即個人将購買不足5年的住房對外銷售時，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

記者通過價格對比發現，一般而言，有着名校資源的學區房價格要比普通房高。以藍孔雀闆塊内的房子為例，優質學區房的單價約在八九萬元，如果沒有學區房要求，四五萬元的單價即可拿下一套精裝修的優質二手房。

學區房是否是成才關鍵

學區房已然是城市中産階層最大的焦慮之一。杭州本地論壇、媒體報道中不乏此類聲音，例如，有人還沒結婚就開始為将來的孩子布局學區房，也有為了孩子讀書而放棄居住品質、住進老破小的家長們，甚至有搖了兩年半新房卻一次都沒中簽、最後無奈買了老破小學區房的家長，發出了“買學區房真的太卑微”這種感慨。

杭州媒體報道顯示，今年過完年後學區房價格的确又有上漲。去年12月以來，杭州多個學區房小區挂牌價進一步上漲，個别小區的挂牌均價環比漲幅超過了10%。

曾經，杭州的民辦學校比較強，高升學率導緻優質生源流向民辦學校，而如今，杭州義務教育階段學校全面推進的“公民同招”政策已落地一年，民辦學校熱度出現了一定程度的降溫。不過，諸如民辦師資回歸公辦、優質民辦學校要轉公辦等小道消息也時時刺激到房價，促使一些小區的二手房價格一夜暴漲。

有中介工作人員告訴記者，就現在趨勢來看，家長們在入手學區房的同時，也會去民辦中學搖号，因為民辦搖号還要兼顧學生成績等多方面因素，搖中是一個概率性事件，“買套學區房兜底”。

有人為學區房而焦慮，也有人比較淡定。文先生家的小朋友讀的是保俶塔實驗學校，簡稱保小，為九年一貫制學校，也是杭州城内排名前十的小學，不過，文先生也表示，入讀也并非能百分百保證進入杭州市前三所重點高中，要“全班第一”才行。如果要讀民辦學校保證升學，需要搖号乃至于擇校費，對于孩子未來，文先生表示出了淡定，“不操心，雞娃太累了，沒有必要，兒孫自有兒孫福。”

影響學區房的變量也一直存在，例如，考試招生制度的改革。今年3月初，浙江省教育廳發布關于征求《浙江省教育事業發展“十四五”規劃（征求意見稿）》意見建議的通告，其中，推進中考招生制度改革，探索建立分類型、可選擇的初升高考試招生制度，優質高中70%以上的招生名額要按學生比例分配到初中。逐步實現中考全省統一命題。堅持深化義務教育“公民同招”。建立學前教育服務區制度與積分入學制。繼續完善和發展自學考試制度。

具體到杭州，3月5日晚，杭州市教育局發布了《關于六城區2021年中考中招省一級重點中學名額分配生錄取比例的說明》（下稱《說明》），從2021年（2018級初一學生）開始，省一級重點普通高中名額分配招生比例為不低于學校招生計劃數的60%。根據《說明》，重高招生分配生比例為60%這一點，其實早在2019年4月《關于進一步推進杭州市高中階段學校考試招生制度改革的實施意見》出台之時就已明确。

對此，杭州貝殼研究院院長上官劍告訴第一财經，這又是一次教育資源的重新構建。公辦初中通過名額分配的概率更大，适當的降低學校間的競争，校内競争會加強。對于原本教育資源不占優勢的普通初中有很大的利好，家門口更容易有好學校了。

上官劍認為，作為普通家長來說，個人建議多研究和多關注小孩的成長，教育如何變，小孩身心健康，有較強的學習能力，會有一個好的未來。