很多網友好奇，現在房價居高不下，但是開發商開發樓盤的成本價是多少？即一個樓盤的樓面價大概是多少？開發商建房賣房是不是很暴利？有的網友就提出了一個問題“如果一個樓盤的樓面價是6500元每平方米，那麼開發商一般定多少房價出售？房子售價多少才能保底？”

首先，我們要明白，所謂“樓面價”說白了隻是開發商對建房單價的一個成本核算數據，開發商一般隻用于初拟房價的時候參考，不會作為真實房價的參考數據，樓盤房子的真實房價更多的是随行就市，跟着市場浮動。樓面價與真實房價還是有不小差距的，并沒有太相關的聯系，樓面價隻能作為房價初步定價的參考，并不能決定真實房價。

一般情況下，開發商的拿地價格占據樓盤開發成本的40%左右，同行競争激烈的時候，可能會占到開發成本的60%或許更多，“樓面價”的高低受拿地價影響。不過在此前房地産暴利的時代，拿地價也許隻占到開發商真實銷售房價的30%左右或許更低的标準，所以“樓面價”和真實房價也有很大的區别。

據了解，如果一個樓盤的樓面價是6500元/㎡，那麼開發商在正常的情況下，初定房價會是樓面價的1.8-2.5倍，即初定房價大約為11700-16250元/㎡，這隻是房價的一個大概估算定價。當然，面對特殊情況的時候，開發商也會調整初定房價，例如：如果當前房地産市場行情不好，房子不好賣，那麼開發商就可能會推出一些打折優惠活動，但是實際房價肯定不會低于1.8倍樓面價；如果當前房地産市場行情大好，那麼開發商也有可能漲價（如果這個城市不限價），那麼真實房價就會高于開發商的初定房價，但是也不會很離譜，不然就該被投訴了，擾亂房地産市場，極有可能被相關部門請去“喝茶”了。

房子和白色的向上箭頭House and upward arrow on white

此外，開發商以樓面價的1.8-2.5倍初定房價出售房子，這也不是絕對的。這個數據一般更适合大城市，尤其是那些有“限價”政策的城市。因為這些城市土地價格較高，開發商拿地成本一般會比建安成本要高不少，整個樓面價較高，又受當地樓市“限價”政策制約，所以出售房價不能定太高，利潤也就相對沒有那麼可觀了。而對于一些小城市而言，因為開發商拿地成本較低，建安成本反而占據比例更高，不過整個樓面價還是較低，當地又沒有限購限售限價政策，那麼房價自然也會跟着大環境走，真實房價是樓面價的3到5倍也屬于正常。

有的開發商一拿到地，不久就開始建房了，而有的開發商是拿到土地以後，等準備到了2年限制開發的時間期限後，才開始建房，這個土地溢價就不多說了，肯定很可觀。這個時候樓面價對真實房價的影響也變得沒有了意義，真實房價至少也是樓面價3倍及以上了，有些開發商還捂盤惜售，真的是利潤最大化了。

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