房地産市場是多面的，許多人正是因為站的角度不同，坐的位置不同，得出的結論也大相徑庭。

比如，首套房的剛需總是前怕狼後怕虎，每次瞅準了機會也不敢出手，所以一直看空樓市。

而多套房的投機者，以及房地産行業的從業者，往往嗅覺靈敏的有點過度，任何風吹草動都被他們解讀為樓市上漲。

這兩種觀念其實都要不得，拿今年來說，前幾個月的回暖是不争的事實，但還遠沒有到出手的時機，更不用跟2016-2017年相提并論了。

相反，正是因為市場氣氛變化太快，投資增速、新開工、施工、新房和二手房成交量無法一直維持強勢狀态，所以，筆者認為，今年的樓市有三張面孔：前四個月唱紅臉，五月是白臉，年底成“黑臉”。

第一，前四個月的“紅臉”不會有任何異議，數據顯示，30大中城市（樣本包括4個一線 19個二線 9個強三線，共32個）商品房成交面積增速快速反彈，1月僅為-11.2%，2月回升至8.3%，3月進一步上升到21.9%，是2016年9月以來的最高單月增速。

而根據據CRIC統計數據顯示，在4月份，全國336城市經營性土地總成交建築面積達到17987萬平方米，環比上漲31%，和去年四月相比也有27%的漲幅。

第二，度過了紅火的前四個月，為什麼說5月份是白臉呢？

最主要的因素莫過于調控的發力，數據顯示，4月份各地發布的房地産調控政策高達60次，環比增速達3倍，從年初至今，各個城市發布的調控高達164次。

密集的調控意味着什麼？意味着隻要有房價過熱的城市冒出來，馬上就會有措施去降溫，對樓市來說，最重要的不是成交量和銷售額，而是預期，一旦有了調控的“緊箍咒”收緊的預期，房企和投機資金看到苗頭不對，當然會避而遠之，唱起“白臉”。

第三，之所以說年底成“黑臉”，跟一個規律有關。

近日，社科院學者肖立晟撰文指出，以房地産的銷售面積增速這個指标作參考，每次增速轉負并回落到-15%時，視為一次完整的房地産周期，以2008年和2012年為例，周期時長分别為27個月、24個月，彼時低點銷售增速分别為-14%和-16%。

但是，截止今年，這一波房地産周期已經持續長達34個月，此時，房地産銷售面積增速僅僅是轉負而已，遠沒有達到-15%左右的程度。

如果按照正常速度，今年回落到-15%區域時，已經到了2019年底。

從這個角度看，2019年底才是真正的考驗，現在房地産銷售面積的增速還不夠低，隻是低到負增長，低到市場再次出現類似2008年和2012年時的“慘淡”，才可能出現一絲生機。

從紅臉變成白臉，再到最終的黑臉，這極有可能是今年樓市要走過的路，“變臉”如此迅速，恰恰說明了目前房地産市場走勢難測。

其實應對的辦法很簡單，唯有從自住需求出發，才能做到“巋然不動”。購房者隻要摒棄投機念頭，降低買房的杠杆，自住的房子無懼市場漲跌，就可以無視樓市反複變臉。