提高通勤效率、均等化公共服務、完善産業結構，才能幫環京樓市走出低迷

圖/視覺中國

文 | 《财經》特約作者 劉昕 實習生 龐敏

編輯 | 王博

傳聞已久的環京北三縣取消限購政策，終于官宣。

近日，“廊坊政務”公衆号發布《廊坊市紮實推動全市經濟平穩健康發展的一攬子措施及配套政策明白卡》，在《支持房地産業良性循環和健康發展的六條政策措施》（下稱《六條政策措施》）部分，提到取消戶籍、社保（個稅）等方面不适應當前房地産市場形勢的限制性購房資格條件，對“北三縣”和環雄安新區周邊縣（市）等重點區域，取消非本地戶籍居民家庭的住房限售年限要求。

“根據市場調控的形勢，人們的預期轉弱，市場需求收縮了，房價也降下來了，原來那種嚴格的方式就不太适用了。”8月9日，《财經》記者緻電廊坊市政府，工作人員表示。

北三縣是指北京市與天津市交界處的三個隸屬于河北省廊坊市的縣級行政區，包括三河市、大廠回族自治縣和香河縣，與通州區僅隔着潮白河。

2015年，通州正式成為北京城市副中心，由于區位關系，及北三縣可能劃給通州統一管理的傳聞，北三縣房價一路水漲船高。當年8月，通州最嚴雙限購政策出台，其成交量和房價上漲趨勢得到緩解。但并沒有抑制炒房客的熱情，北三縣直到2017年，仍然處于上漲通道。

據悉，2016年底，大廠回族自治縣有的房價接近3萬元/平方米，而最火的燕郊房價曾超過4萬元/平方米。

轉折出現在2017年6月，廊坊市政府發布《廊坊市人民政府辦公室關于進一步促進全市房地産市場平穩健康發展的實施意見》，明确提出住房限購措施，即非當地戶籍居民家庭能夠提供當地3年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的限購1套住房等。

此後，北三縣房價幾乎“腰斬”。安居客平台顯示，近幾個月，大廠回族自治縣的房屋均價穩定在1.4萬元/平方米左右。

中指研究院統計數據顯示，2018年廊坊市區商品房共網簽10089套，環比降幅54%；網簽面積為120.564萬㎡，環比降幅41%。今年上半年，廊坊市的成交量為6763套，有小幅回溫。

貝殼研究院高級分析師唐瑄認為，取消限購限售有助于激活市場，部分被政策、疫情等因素抑制積壓的需求短期有望集中釋放，帶來成交量的回升。

但他認為，本輪政策放開不會導緻市場過熱，不會引發房價快速上漲。一方面房企流動性困難引發的新房交付問題仍然是壓制市場回暖的重要因素，另一方面政策出台到購房者的預期和信心修複需要一定時間。

其實，同樣承接北京外溢住房需求，通州和北三縣在限購約束下，後者房價沒有前者堅挺，主要原因在交通、産業和城市生活服務上。

自從成為北京副中心以來，通州的教育、醫療、産業、交通每年都在變化。2021年，其全年建設投資達千億元。

而北三縣在以上幾方面都起步較晚。一旦，限購抑制了北京外溢的住房需求，房價就應勢而落。

通州與北三縣僅一河之隔，北京近年來的政策也反複強調通州與北三縣的一體化管理。取消限購将進一步弱化通州與北三縣之間的地域性限制。

随着北京地鐵22号線的修建、北三縣到北京中心城區的時間将縮至32分鐘，同時，進京“檢查站外移”也被政府提上日程，這意味着家住北三縣的人員進京通勤效率将大大提升。

但這對于維持一個城市的吸引力遠遠不夠。

58安居客房産研究院分院院長張波認為，環滬和環深由于形成了以加工制造業為核心的産業驅動力，因此，有很強的人口吸引力，本地化的需求對樓市的支撐力度強。相比之下，大量居住在環京地區的人群依然是城市的“搖擺族”，往返于北京各CBD和環京地區，環京地區本身的産業支撐力要弱于環滬和環深。

景晖智庫創始人胡景晖認為，大城市群周邊聚合了産業和優質就業機會，才能帶來人口遷移和真實的購房需求。對于這些合理的自住型需求，應該給予政策傾斜。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議，未來環京樓市能否走出當前的泥潭，很重要的一點是公共服務均等化。如果還像現在這樣，大面積的房地産化，公共服務并未跟上，很難帶來實質性的、趨勢性的需求反彈。

其實，此次廊坊市《六條政策措施》已推出了激勵人才和産業遷移的住房政策。如對招才引智高端人才、招商引資企業高管、北京非首都功能疏解随遷人員購買首套時，按照本地戶籍對待。

從近一年中央及北京市政府的動作來看，也正在為北三縣補齊各種短闆。

今年6月27日，北京市委書記蔡奇曾公開指出：“要紮實推進國家綠色發展示範區、通州區與北三縣一體化高質量發展示範區建設，全力打造京津冀協同發展橋頭堡。”

2021年發布的《國務院關于支持北京城市副中心高質量發展的意見》（下稱《意見》）中10次提到“北三縣”。

根據《意見》，北三縣與北京市的互動将涉及科技創新、産業鍊布局、養老服務、環境治理等多個方面，北京市的優質資源會逐漸向北三縣傾斜，同時北三縣也将承接部分城市功能，為建設北京城市副中心創造條件，其中就包括承接住房需求。

當這些提高通勤效率、均等化公共服務、完善産業結構等方案逐一落地，環京樓市則有望回暖。

（本文作者為《财經》特約作者及實習生）