整裝公司提供套餐報價，一套建築面積為62平方米的房子，裝修價格不就是以該面積乘以套餐單價嗎？2022年“3·15”前夕，記者以一套房本建築面積為62平方米的房子作為樣本，向愛空間、梵客家裝、龍鼎裝飾、三好同創裝飾、易墅時代等5家北京整裝公司提出報價申請，結果得出了5個不同的報價，最高的與最低的價差達1.5倍以上。

記者發現，整裝公司的報價，并非是以建築面積乘以套餐單價那麼簡單。報價前，每家公司都要派設計師上門實測，最終報價時，卻都選擇了按建築面積報價。

建築面積含有公攤，家庭裝修與公攤無關，按理說，以實測面積報價更為科學、合理，卻鮮有人選擇。實測面積報價何以如此不受待見？北京商報2022年3·15特别策劃——“揭秘整裝陷阱”系列之二，通過對整裝公司報價方式的研讨，試圖揭出其中的奧秘。

一個發現：建築面積為主要報價方式

針對這套建築面積為62平方米的樣本房，無論是愛空間的“α-home”套餐（50平方米基礎價69800元）、龍鼎裝飾的“1299元/平方米老房整包套餐”、梵客家裝的“德系淨醛整裝”套餐（70平方米起價88800元），還是三好同創裝飾的“688整裝套餐”（60平方米起價48800元）、易墅時代的“58健康宜居系”套餐（58平方米起步價55800元），都采取共同的報價方式：以自己的套餐單價，乘以62平方米的建築面積。

梵客家裝按建築面積計價

按建築面積報價，這5家整裝公司提供的也隻是基礎套餐價，真正裝修所花的費用，還需要加上各種增項，其中最重要的增項是拆除費、修複費、水電改造費等，随着裝修進程的推進，個别公司還會出現這樣那樣的增項，設計費、稅費、管理費也需另行計算。

對于采用建築面積報價的方式，各有各的理由。愛空間設計師的說法是，“是否按建築面積計價不重要，有的雖然按照實測面積計價，但是單價也高”；梵客家裝設計師表示，“隻是報價方式不一樣，但是總價沒什麼差别”；龍鼎裝飾設計師表示，“按建築面積報價就是套餐的收費标準，按實測面積的都是輕工輔料等半包，需要業主自己買主材”；三好同創裝飾設計師表示，“房本或購房合同上登記的建築面積更為準确”；易墅時代設計師表示，“套餐是按建築面積也就是房本面積計算的，這是公司的規定”。

一個玄機：數字“0.75”藏着什麼秘密

采用建築面積報價方式，隻需業主提供房本證明，直接按照房本上标示的建築面積提供報價就行了嘛？為何愛空間、梵客家裝、龍鼎裝飾等北京5家整裝公司還要派設計師親自上門測量實際面積？

記者調查發現，5家整裝公司按建築面積報價，隻不過是這套房子的建築面積正好與整裝公司的報價規則巧合。表面看起來整裝公司在按建築面積報價，實際上它們的報價方式是：以實測面積除以0.75。這套房子的實測面積為47平方米，除了0.75，恰好是房本上标示的建築面積62平方米。

0.75，是一個非常神奇的數字，它在各個整裝公司的報價體系中都如影随形，若隐若現：龍鼎裝飾在預算報價書套餐基礎價的備注中這樣表述：套餐計費按建築面積，如有贈送面積以實際内套面積除以0.75；三好同創裝飾在報價單備注中表明：本套餐按建築面積計算，以房本或購房合同上登記的為準，建築面積與房本面積不符的，按實際面積除以0.75計算；易墅時代的基礎報價單第二條備注标示：工程的計算面積為購房憑證上所書建築面積（贈送部分需另加）為據，無産權面積證明的按需要裝修的實際面積除以0.75得房率推算；梵客家裝在“888整裝計算說明”中也注明：對于無法出示房本或購房合同或無房屋所在地建委出示的建築面積證明的戶型，按實測使用面積（含陽台）除以0.75系數計價。

龍鼎裝飾按實際套内面積/0.75計價，不足70平方米按70平方米計算

記者分析發現，0.75這個數字的幕後秘密是，整裝公司把它當作調節報價的閥門：如果房屋有贈送面積、建築面積與房本面積不符或者無法出示産權證明，就按照實測面積除以0.75報價，如果實測面積除以0.75高于建築面積，那就按照計算出來的更高的面積來報價。這套房本建築面積62平方米的房子，大多選擇了按62平方米的建築面積報價，隻不過是它的實測面積除以0.75，恰好等于建築面積62平方米而已。

一個疑惑：實測面積計價為何不被選擇

對消費者來說，公攤面積幾乎不需要裝修，但是占據了不少空間，按建築面積報價，或者按實測面積除以0.75報價，都不如按實測面積報價合理、準确，由此引發一個疑惑：為何整裝公司不采用實測面積這種更合理、更準确的報價方式呢？

“這和北京的市場環境有關，各品牌大多采用建築面積報價，建築面積也就成了多數公司的報價基準。”業之峰裝飾董事長張鈞向記者表示，北京整裝公司普遍采用建築面積核算，主要有三大緣由，“一是北京房地産銷售基準以建築面積計價，客戶更容易接受建築面積口徑報價；二是早年家裝套餐模式采用建築面積報價，整裝模式興起後，沿襲了建築面積計價的習慣；三是建築面積相對使用面積更大，定價時單價相對更低，客戶接受起來會更容易”。

資深家裝人士平川認為，“整裝和傳統套餐都是一種概算的邏輯，每平方米多少錢其實并不是一個精準的數字，但是總得按照一定的标準去計價。相對而言，用建築面積（房本面積）報價不容易産生歧義，因為房本面積受到國家認可，而實測面積會有一定的人為誤差”。

更重要的原因還有整裝公司的利益。商品房通行的面積計算公式為：建築面積=套内建築面積 公攤面積。一般情況下，公攤面積包含電梯井、管道井、樓梯間、變電室、設備間、公共門廳、過道、值班警衛室、共用牆體等9項，根據不同住宅類型和樓層，公攤系數也不一樣。如普通多層住宅樓，在沒有地下設備用房、底層商鋪的情況下，公攤系數在10%-15%之間；帶電梯的小高層，公攤系數在15%-20%之間；高層住所相對更高，公攤系數在20%-25%左右。用實測面積除以0.75來計算用于裝修報價的面積，整裝公司實際上默認房屋公攤面積為25%，凡是公攤面積小于25%的業主在報價中就吃了虧。當然，在業主的吃虧中，整裝公司就得到了便宜。

（孔文燮）