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來源：小江的學習筆記

深圳城市更新項目基本依照《深圳市城市更新辦法》、《深圳市城市更新辦法實施細則》、《深圳市城市更新單元規劃制定計劃申報指引（試行）》、《城市更新單元規劃審批操作規則》等主要文件規定，及相關配套政策進行組織實施的，不同項目操作流程會有一些差别，各區也有一些差異，但操作流程的主線基本一緻。

一、更新意願征集與計劃申報

（一）前期準備工作

根據《深圳市城市更新單元規劃制定計劃申報指引（試行）》，城市更新項目計劃申報必須同時滿足以下三個條件：

（1）符合相關規劃及控制性指标；

（2）拆除重建類城市更新項目合法用地比例需達到60%以上（綜合整治類項目為50%以上）；

（3）更新意願達到相應要求。

對于全深圳市目前的城市更新項目來說，絕大多數都無法同時滿足上述三個條件。因此，需開展項目計劃申報前期準備工作，促使項目滿足上述申報條件。

具體思路有：

（1）對于規劃不符的更新項目，需提前開展規劃研究，申請規劃調整。也可将項目先納入更新計劃，待編制更新單元規劃時再進行調整。深圳本地某房地産企業的做法就是進行片區統籌，以提高專項規劃階段的議價籌碼；

（2）對于合法比例不足的項目，通常使用非農用地（或征地返還用地）指标進行覆蓋，或者進一步完善範圍内“兩規”、登記曆史遺留用地等手續（據了解，“兩規”已停止業務受理，“新三規”部分片區試點已完成，等下一步實施細則出台後分類進行處理），或從技術上對拆遷範圍進行調整，即調整“分母”；

（3）對于更新意願未達到的項目，則根據申報要求對各類别業主分别開展意願征集工作。

對于上述第（2）條，使用非農建設用地（或征地返還用地）指标覆蓋以滿足項目合法用地比例達到60%及以上時，需股份合作公司召開股東大會進行表決并公證。召開股東大會前需與股份合作公司進行充分溝通，确定合作方式，包括指标數量、權利義務和補償方式等。根據街道辦要求，還需開展資産評估，項目可行性研究等工作，并按要求到街道集體資産辦公室進行備案。股東大會公證，需公證處派人員現場進行公證，并出具公證書。

對于上述第（3）條，城市更新項目更新意願必須達到相應要求：

1、單一地塊須占建築物總面積2/3以上且占總數量2/3以上的權利主體同意;

2、城中村、老屋村、原農村集體經濟組織和原村民在依法劃定的非農建設用地範圍外形成的建成區域，須經原農村集體經濟組織繼受單位的股東大會或股東代表大會表決同意；或經占建築物總面積2/3以上且占總人數2/3以上的權利主體同意，并經原農村集體經濟組織繼受單位同意;

3、多個地塊，同意申請拆除重建地塊的面積占到拆遷範圍用地面積4/5。多個地塊項目，前提是每個地塊需先達到“雙2/3”的要求，然後同意申請拆除重建地塊的面積占到拆遷範圍用地面積4/5即可。因此，需分别對各地塊業主進行意願征集。

對于集體物業，可按照上述要求召開股東大會進行表決，同意開展城市更新；對于私人物業，優先征集有合法産權業主的意願。若仍無法滿足意願要求，則需進一步征集無合法産權業主的意願，該部分物業需由股份合作公司出面，确認産權後開展意願征集，最終以滿足多地塊意願征集申報要求。

項目滿足以上三個申報要求後，即可按照申報指引的要求整理材料進行計劃申報了。

（二）召開股東大會

根據上述前期工作分析，涉及城中村用地的項目，在計劃申報時有多個事項需要召開股東大會。為減少工作量，可對上述工作進行合并，如非農合作表決，更新意願表決等。在實際工作中，可以與股份合作公司簽訂《框架合作協議》的方式，在股東大會上一次表決通過。因此，《框架合作協議》一般包含更新意願、非農合作以及合作方式和工作經費等内容，對前期事項進行表決，并對後期工作進行安排。

召開一次股東大會表決的内容一般包括：

（1）同意對項目片區及片區内集體物業進行城市更新；

（2）同意将股份合作公司相應的非農指标進行城市更新項目合作，同意合作雙方協商确定的合作方式和補償方法；

（3）同意簽訂《框架合作協議》，并按照約定配合開展後續工作；

（4）确定項目申報主體。

由于對多個事項進行了合并，因此上述各項表決内容及各項細節需在召開股東大會前與股份合作公司、股東代表進行深入溝通和協商，必要時可以進行預表決，以确保股東大會一次性順利召開。股東大會當天，可同時開展股民私人物業意願征集工作。

（三）私人物業意願征集

充分調動股份合作公司積極性，讓股民及業主配合開展私人物業意願征集工作。優先征集有合法用地或房産手續（含土地出讓合同、土地使用權證、曆史遺留處理決定書、兩規證書等）的工廠企業、私人業主的意願。若仍無法達到申報要求，還需進一步征集無合法用地或房産手續的工廠企業、私人主的意願。

二、物業測繪

物業測繪的目的在于獲取建築物數據，作為後期拆遷談判和制定補償标準的依據。可與信息收集、意願征集及确權等工作同時開展。可在股份合作公司的配合下，先期開展股份公司集體物業測繪工作，有條件開展集體外物業及私人物業測繪工作。

總體思路如下：

第一步，首先對集體的所屬範圍和集體物業的現狀、建築面積進行查丈，為合作框架協議及股東會議表決提供依據；

第二步，對股份公司領導幹部及支持改造的業主的物業進行查丈、意願征集、确權，防止以後出現違法加建行為；

第三步，做好其他業主的工作，一并進行物業測繪，獲取較為準确的數據，确保達到項目立項的要求；

第四步，對不影響申報要求的剩餘業主的物業進行測繪，推進後期項目拆遷談判。

利用查丈機會以獲取項目立項的各項資料，建立業主信息庫，為開展拆遷談判做前期引導和鋪墊。為防止重複工作，提高工作效率，通常情況下物業測繪、意願征集、确權等工作可交叉同時開展，以減少項目推進的環節，節省各項開支。

三、編制城市更新單元規劃

聘請有資質的規劃設計單位編制項目更新單元規劃，與規劃國土部門深入溝通，報審，以獲得對公司有利的批複指标。

更新單元專項規劃先由區國土部門進行預審和公示，公示完畢後報市更新辦審查，并提請規土委技術會議審議和建環委審議，審議通過後進行公告。

四、拆遷談判和補償安置

在更新單元規劃報審的同時即可開展拆遷談判工作。集體物業的拆遷補償可根據市場标準，在《框架合作協議》中進行明确。私人物業拆遷補償，需制定《拆遷補償安置工作方案》，在方案中按照物業類别和市場水平，确定統一合理的拆遷補償标準和臨時安置方式。

（一）房屋産權和面積确認

拆遷區範圍内原村民已辦理房地産權利證書的，需出具有效的房地産權利證書原件，确認房屋産權。已取得房地産權利證書的，按房地産權利證書載明的建築面積确認。

拆遷區範圍内原村民未辦理房地産權利證書的，需出具有效的土地使用證明文件及合法報建手續，确認産權。未取得房地産權利證書的，按政府部門認可的測量報告上的建築面積确認。

（二）制定拆遷補償标準

《深圳市城市更新辦法實施細則》明确規定了三種補償方式，即貨币補償、物業置換及兩者相結合的方式。按照建築物類型：祖屋、自建住宅、現狀商業、辦公、臨時建築、擅改經營物業等類型，确定補償方式和補償标準，确定搬遷安置補助标準，必要時對集體物業收益進行補償。同時在《拆遷補償安置工作方案》中确定一定的獎勵機制，激發業主配合積極性。

與更新範圍内所有權利人簽訂《拆遷安置補償協議》後，即形成項目單一的權利主體，向區舊改部門申請确認項目實施主體資格，同時與區舊改部門簽訂《項目實施監管協議》，繳納項目保證金。

五、土地使用權出讓

确認項目實施主體，完成建築物拆除工作後，及時注銷項目範圍内原有的房地産權證書，與區規劃國土部門、股份合作公司簽訂《征轉地補償協議》，完善征轉地手續。然後向規劃國土部門申請更新項目用地審批。審批通過後，向區規劃國土局申請核發《建設用地方案圖》、《建設用地規劃許可證》，并進行地價測算，繳納地價及相關費用後，簽訂《土地使用權出讓合同》，并及時辦理《不動産權證書》，以進行項目融資。

六、建設用地開發報建

城市更新項目簽訂《土地使用權出讓合同》後，即按照正常的土地開發報建流程進行開發建設。主要包括以下節點：

（1）發改部門辦理社會投資項目立項；

（2）環保部門辦理建設項目環境影響評估；

（3）建設工程方案設計審批；

（4）消防設計、人防核準審批；

（5）水務部門辦理城市排水許可；

（6）規劃國土部門辦理建設工程規劃許可；

（7）建設工程開工驗線；

（8）建設工程施工許可；

（9）公共設施及配建保障房移交；

（10）房地産預售測繪；

（11）簽訂預售款監管協議；

（12）規劃國土部門核發房地産預售許可證；

（13）項目竣工測繪；

（14）建設項目竣工驗收及備案；

（15）房地産預售合同備案；

（16）房地産初始登記；

（17）房地産二級轉移登記

本文來源：本文授權轉載自公衆号平凡即非凡。内容本身不代表公衆号觀點，也不構成投資建議。

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