文 / 子木

01 零和遊戲

最近蘇州、青島放開限購政策出現了“一日遊”的現象，很多人還不知道背後的邏輯。

今天我再做個解釋，因為這點真的很重要。

我曾在9月11日《暗流湧動》文章裡寫過一個觀點：

現階段很難全面放開一二線城市限購。

因為它是一劑猛藥，會立刻傾覆近些年的調控成果，引發新一輪房價“暴力拉升”。

這種拉升，是一種很危險的“零和遊戲”——

一些城市房價上漲，一定伴随着某些城市房價的下跌，甚至會拉崩一些地方的房地産原值。

因為經過這幾年房價分化，全國老百姓基本形成普遍共識：

一二線房價尚且還有機會，三四線城市徹底涼涼。

放開限購，就會有大量三四線有錢人逃離，騰挪資産到熱二線城市，比如杭州、成都、蘇州、武漢等等。

蘇州9月14日放開限購後，出現的現象與這個觀點，基本一緻。

據當地的幾個中介朋友說，蘇州放開限購後，接到外地人買房的咨詢量飙升，很多樓盤熱度暴漲，緊急下架房源，捂盤待價。

同時，來自于鄭州、合肥、鹽城、鎮江、連雲港等城市的買房團，已經在浩浩蕩蕩殺進蘇州。

14到15号，蘇州很多售樓處人聲鼎沸，到處充斥着各地買房團的代表，有的甚至從線上通過微信視頻直接訂房。

這兩天，新二手房日成交量從過去的每天3、400套，直線上升至上千套左右。

那麼蘇州為何又馬上收緊限購了？

很簡單，蘇州太強了。

GDP2.27萬億元，全國第6，人口近1300萬，江蘇第1。

本身對周邊人口和财富就有強虹吸力，這輪限購放開，導緻附近城市大量買家進行資産騰挪。

鹽城、常州、連雲港等城市二手房挂牌量大漲，有的甚至在折價抛售。

這對于本就行情冷淡的城市，無異于巨大利空，搞不好會出現連環踩踏效應。

兄弟們很焦慮，于是就要去跟家長讨說法。

蘇州理虧，一來會引發房價暴力拉升，二來破壞了周邊城市的樓市平衡，于情于理說不過去，于是隻能主動取消限購政策。

青島也是這個道理，放開限購後，會對煙台、日照等城市造成巨大利空作用，也被迫“一日遊”了。

但這件事情，起碼告訴買房者以下幾個信号：

1、房産投資依舊火熱，并不是缺錢，而是缺錢的出路。

2、城市與城市之間，“零和遊戲”将異常慘烈。

3、隻要有機會，就要進行“資産騰挪”，這是大勢所趨。

02 三種人

接下來我再講一個很重要的話題，買不買房？

我在《暗流湧動》這篇文章裡也講過：

年底之前這段時間，市場還會釋放大量利好，一些優質二線城市會打開時間窗口，要做好準備。

這句話很值錢，但并不是講給所有人聽的。

買房人一般分為三種：

1、剛需

2、改善置換

3、投資

因為财富狀态不同，所以導緻買房心理也不同，今年我做了大量觀察，發現：

剛需者悲觀，改善置換者迷茫，投資者樂觀。

剛需者買房不用勸。

一旦行情冷淡，他們馬上會逃離市場，你跟他們苦口婆心的說，房價已經沉底了，該上車了，他們會反過來怼你：

萬一房價繼續下跌呢？造成的損失誰來賠？

然而一旦行情上漲，他們又是第一個跑出來買房的，錢不夠？借啊，撬杠杆，掏空所有錢包都要上車。

然而可惜的是，買房就是投資，投資就是反人性的。

當他們“買漲不買跌”，真正決定買房的時候，其實已經錯過了最好的時機。

中國樓市是全世界信息最不對等的，等傳到普通人那裡，早就是别人吃剩下的骨頭了。可惜剛需永遠不懂這個道理，所以我也經常不會做更多建議。

投資客，分為普通投資客和資深投資客。

普通投資客其實跟剛需差不多，漲了要買跌了要賣，這些人往往也很難從樓市身上賺到錢。

最多也就是拼打新，用運氣賺錢。

資深投資客，永遠做的是二手房“淘筍”生意，有一定的信息渠道和數據，推理市場行情，同時用強大的中介資源人脈，去撿漏優質資産。

因為樓市行情下行，往往伴随着經濟下行，經濟下行一些業主一定會因某些原因，抛售資産回流資金。

當優質資産以低于周邊平均價格的形式出現，就可以敲定為“筍盤”，撿漏入場，等待行情上行，賣出獲利了結。

如何淘筍，以後我會單獨寫一個實操系列，我今天要着重講一下改善置換群體。

這部分群體現在很迷茫，不知道什麼時候買，什麼時候賣，怎樣最大化優化資産，最近問的多，下面仔細梳理一下。

03 沒那麼簡單

很多人把置換看得很簡單，不就是賣一套房，再買一套嗎？

如果你這麼想，就錯了。

這裡面包含時間和行情的綜合影響。

舉個例子，張三有一套房，2居室，價值500萬，想換一套地段更核心的3居。

問：他到底什麼時候換？

如果現在去換，面臨一個很尴尬的局面：行情太差，看房人少，房子賣不上價，去年能賣到500萬，現在隻能賣到470萬。

如果确定置換，這意味着不單要“割肉”，甚至買下一套房，因為首付低了30萬，從銀行貸的錢也更少了，能買到的改善房選擇空間小了許多。

這時候怎麼辦？

大多數人會放棄置換想法，張三也是這樣，他想：

去年能賣到500萬，行情好起來，房子肯定還會賣到500萬，到時候再換不遲。

這跟炒股一樣，之前股票到達巅峰，未來還會屢創高峰，誰還沒有個夢想……

然而事實上，第二年春天，這套房看的人還是很少，有兩個買家，一個談價450萬，一個談價442萬。

而張三想買的那套改善房，價格卻上漲了50萬後被人買走了……

驚不驚喜意不意外。

事實上，很多人忽略了資産分化這個概念，現在很多城市，地段分化、産品分化、戶型分化，大房子比小房子價值更高，漲勢很猛。

改善置換，本質上就是一次資産優化，“劣換優”，好的永遠要比差的更容易漲價。

張三因為害怕損失30萬，而失去了賺50萬的機會，而且未來這兩套房子的漲幅和賽道是完全不同的，會逐漸拉大。

這是一個真實的讀者故事。

看到這裡，很多人會問我，那麼置換一定要“舍小取大”？

非也！别着急，繼續往下看。

李四也有同樣的境遇，他也要置換，同樣也是價值500萬的資産準備置換，他的選擇跟張三不一樣，果斷折價賣470萬。

第二年春天，改善房漲價50萬，但他之前這套500萬的房子，也從470萬漲到了520萬。

李四沒虧沒賺……

看到這裡大家肯定懵了，張三500萬的房子怎麼沒漲，李四的反而漲了，到底誰對誰錯？

這就是關鍵所在。

價值相同的房子，也會因為地段、房齡、戶型、物業甚至是周期，産生不同的價值分化！

這時候李四還有一個更好的選擇——把500萬的房子抵押出去，獲得一筆錢買下一套房。

等到第二年行情好了，再把第一套房賣了，這就是“先賣後買”。

當然抵押貸也會存在手續費，比如一套500萬的房子，最好的資質能貸出90%，也就是450萬，以3.5%的年化利率計算，一年的利息成本大概是15.75萬。

再加上手續費，沒錢的話還要“過橋墊資”，整體成本第一年大概20萬左右。

也就是說，如果李四“先賣後買”，第二套賺了50萬，第一套房也賺了50萬，成本20萬，大概整體收益在80萬左右。

04 做不到

“先賣後買”還是“先買後賣”，這是大多數置換客真正迷茫的原因。

歸根結底，要評估你手上的房子接下來到底值不值錢：

是漲還是跌，跟所置換的房子之間的價格趨勢是如何關聯的。

很多人看到這裡，特别痛苦，因為他們根本沒有預判能力，“臣妾做不到啊”。

我可以通過這些年的經驗和大數據分析，告訴你大體的置換方向：

1、一房、兩房以後不值錢，盡量換三房、四房，年底可以折價換掉。

2、不帶學區的老破小賣掉，不必留。

3、一二線城市值得做抵押貸，三四線沒必要。

4、如果第一套房，占有好學校 好環境 好交通，面積小沒關系，可以等到明年3月後再換。

5、不帶地鐵的郊區房，換掉。

6、樓齡老的超高層，早換早超生。

7、旅居地産早挂早賣，早跑為安。

8、公寓賣掉，寫字樓賣掉。

9、底商如果租金回報在4.4%以下，折價賣掉。

10、買房利率太高的一般資産，抵押貸對沖或者置換賣掉解套。

11、GDP排名前15名之後的城市，近5年規劃的非國家級新區資産賣掉，至于哪些城市，自行搜索。

12、環二線城市資産賣掉。

13、環北京資産賣掉，環滬和環廣深可以留。

14、年底，很多地方财政收入下滑，發展停滞，普通家庭非自住資産，早賣早騰挪，置換更高能級的城市。

……

一些是之前的總結，一些是對接下來的想法，大概的思路不會錯。

總之，今年對大多數家庭來說，基本是最後一趟關于房地産的财富列車，能不能趕上就要看認知水平和造化了。

認知高的人，看到了危機更看到機遇，願意付出時間和行動去主動抓取，認知低的話，眼裡隻有危機和困難，隻會選擇抱怨。

過去，現在和将來都是如此。