老靜安是上海綜合實力最強的區域。

城市界面高大上，各項配套的檔次、密度都獨占鳌頭。

世界級商圈的南京西路、華山醫院、靜安寺(2/7/14)&南京西路(2/12/13)三軌交站、南北/延安路高架的交彙點都在老靜安。

在老靜安擁有一套自己的房子，是無數上海土著的夢想。

不少超高淨值，同時很懂地段的新上海人，也會選擇在老靜安置業。

老靜安裡面逼格最高的，是我們之前介紹過的南京西路和靜安寺，次新豪宅都在靜安寺街道。

而1500-2500萬中産房源最充足的，就是江甯路闆塊。

江甯路的前世今生

江甯路是一個住宅為主的區域，商業、交通配套主要依托于南面的靜安寺和南京西路。

靜安寺是上海曆史最悠久、最有故事的區域之一。

靜安寺相傳最早可追溯至三國孫吳赤烏十年（247年）。如今的靜安寺已經成為上海的地标，與周邊的現代建築和諧共處。

圖：靜安寺

在20世紀30年代，靜安寺路（現南京西路）逐漸熱鬧繁華起來，成為一條與東面的南京路接連而成的十裡洋場。

不過，靜安寺路商業街的氣氛與東面喧嚣的南京東路截然不同，經營方向趨向高檔。以高級舞廳、電影院、咖啡館和時裝店聞名。

最知名的就是百樂門，曾被譽為“遠東第一樂府”，至今還在作為飯店和舞廳營業，英文名的Paramount寓意為“至高無上”。

到了建國之後，雖然社會體制發生了根本性的扭轉，但靜安寺依然是上海的市中心。1954年，中蘇友好大廈（現上海展覽中心）建成于南京西路上。

也曾舉行過一些曆史性的會議，如榮毅仁（下圖）出席的資本主義工商業申請公私合營大會。

改開後的80年代，靜安寺也是第一個吃到螃蟹的闆塊。

當時，國内的經濟實力還很薄弱，政府招攬外商來投資是頭等大事。

1990年，上海商城，也就是波特曼酒店建成，當時即采用國際上最領先的建設标準，每一個進酒店的人無不為其奢華所震驚。

圖：上海商城

波特曼酒店的落成隻是南京西路複興的開始。

十年過後，梅隴鎮廣場、中信泰富、恒隆廣場3個奢侈品商場相繼落地，組成的“梅泰恒”金三角成為了高檔購物的代名詞。

延安路、南北高架建成，并在南西東南側交彙。

最近這十年，靜安寺地鐵站附近形成空前強大的商圈。

嘉裡中心、芮歐百貨、晶品、太古彙等商場像下餃子一般連續開業，“梅泰恒”也迎來了一輪翻新。

圖：南京西路CBD夜景

如今的靜安寺，首先是上海最頂尖的商業區，沒有之一；其次是上海最高檔的CBD，越洋廣場、嘉裡中心等辦公樓，租金水平與陸家嘴并列。

在上海2035城市規劃中，南京西路是中央活動區的中心位置，江甯路闆塊也身在其中。

老靜安的傳奇故事并非到此為止。張園太古裡、華潤南西上蓋項目、靜安合生彙都在路上。靜安合生彙、靜安MOHO項目都是在江甯路闆塊。

江甯路的配套

江甯路最強的就是教育配套。全市公辦頭牌的靜教院附校、以及靜安區一梯隊的靜安一中心小學就在江甯路闆塊。

靜教院對口的商品房是靜安晶華園、東海園。著名高端樓盤的靜安楓景苑、靜安豪景苑則對口靜安一中心小學。

江甯路闆塊地鐵密度一般，離大多數小區最近的是地鐵7号線昌平路站。少數小區離靜安寺站比較近。

不過，由于自身也是CAZ核心區域，步行、開車去哪裡都比較方便。

江甯路的商業配套主要依賴于靜安寺和南京西路。

從靜安寺地鐵站南京西路站短短2公裡不到的路程，彙聚了靜安嘉裡中心、芮歐百貨、久光百貨、晶品、上海商城、恒隆廣場、中信泰富、梅龍鎮廣場、興業太古彙接近十個商業綜合體。消費層級定位中産至頂級。

圖：芮歐百貨

圖：恒隆廣場

在大衆點評上，南京西路/靜安寺附近人均1000 的餐飲有25家，中/西/日式皆有。

上海其他幾大高端餐飲中心分别是外灘（人均1000 有25家）、淮海路（16家）、陸家嘴（15家）和虹橋古北（16家）。

不誇張地說，靜安寺-南京西路就是上海第一商圈，且今後長期将保持領先地位。

江甯路标杆樓盤

江甯路闆塊沒有九龍倉靜安壹号、嘉天彙那樣的頂豪項目，但畢竟是老靜安的區域，商品房的檔次不低，很多小區都是同年代裡的佼佼者。

連動遷房的靜安南洋家園，都造得比很多商品房更像樣。

圖：靜安南洋家園

江甯路闆塊最為出名的，就是新加坡吉寶置業開發的靜安豪景苑和靜安楓景苑。

靜安豪景苑采用大面積落地窗，室内采光極佳；公共區域一流，絲毫不亞于很多大面積豪宅。

小區的會所也是遠近聞名，帶遊泳池、健身房、網球場、壁球場。

圖：靜安豪景苑

靜安楓景苑的布局與靜安豪景類似，也有自帶的會所。就是房齡更老，外牆略顯舊了。

圖：靜安楓景苑

靜安豪景苑、靜安楓景苑小區檔次較高，位置靠近靜安寺，又對口靜安一中心小學，所以，售價在江甯路闆塊裡屬于天花闆水平，兩房1800萬，三房2400萬左右。

江甯路闆塊其他2005年以後商品房的兩房在1400-1600萬，三房2000萬出頭。如君禦豪庭，是2009年的次新房，品相也是相當不錯的。

圖：君禦豪庭

實際上，在江甯路闆塊，除了教育資源和地段、商業的優勢，生活環境也是相當好的，與衡複風貌區有的一拼。

主幹道的昌平路上綠樹成蔭，非商務區域車流量較少。

人行道上各處都是修剪過的公共綠化，一步一景。

圖：江甯路闆塊街景

在江甯路闆塊，很多小區大門外都有一個小花園。如靜安鳳凰苑和麗緻公寓，既改善了環境，又增加了樓棟到馬路的距離，居民的私密度有了保障。

圖：靜安鳳凰苑

圖：麗緻公寓

江甯路闆塊在不久後還将添加新生力量——靜投72/73新房項目，預計售價會在14萬/㎡，二手房大概率突破22萬/㎡。

圖：靜投72地塊

這将是老靜安好幾年來僅有的新房項目，預算1500-3000萬的高積分選手可重點關注。

江甯路闆塊評析及購房建議

雖然傳統意義上，江甯路不算頂級地段，但南面很近距離就是南京西路和靜安寺CBD，是CAZ裡非常核心的區域，商業、軌交、醫療資源都很優秀。

此外，江甯路闆塊教育資源頂尖，有靜教院9年制和靜安一中心兩個一梯隊的XQ。

對口的商品房，如靜安晶華園、靜安豪景苑的XQ溢價不明顯，與其他XQ房相比，地段優勢明顯，性價比較高。

江甯路的環境、居住氛圍很不錯，很多小區門口都有小花園，樓棟不直接臨街，這在市中心非常罕見。

闆塊内的商品房，大多都是2005年前後建造的品質小區，兩房1500-1600萬，三房2000萬出頭。

房價相比黃浦區同區位的闆塊如五裡橋、打浦橋、老西門更低，而江甯路闆塊的生活環境和商業配套要更好。

瑞虹新城近幾年熱度很高，房價已經追上江甯路闆塊。但仔細考量一下的話，瑞虹的地段、交通、商業、教育配套都要遜于江甯路，甚至小區内部的品質也不一定比得上靜安豪景苑等樓盤。

總的來講，江甯路南邊是全上海最頂級的CBD/商圈，上限很高，房子的保值性很好。周邊在建和規劃商辦項目有吉寶靜安中心、靜安MOHO、靜安合生彙，發展潛力也不差。

在1500-2500萬的總價段，江甯路的綜合評分非常高，是一個兼顧自住和投資的優質闆塊。

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