疫情反複，許多人宅在家不敢外出看房，外地的朋友來不了青島，又急于了解青島樓市真實現狀，今天主編将近期真實的青島樓市信息傳遞給大家，供大家參考，主要從西海岸、高新區、城陽、膠州幾個區域入手分析。

一、西海岸新區

主編之所以先說西海岸，是因為近期西海岸開盤、加推的樓盤比較多，我們直接展示數據：

①狀元城：位于西海岸開發區核心闆塊，4月23日上午線上開盤選房，屬于項目首次開盤，推售樓座為1#（18層）、3#（26層）、5#（18層），共237套房源；産品面積為：116㎡、126㎡、135㎡、153㎡；開盤優惠後價格：1#均價19870元/㎡，3#均價19300元/㎡，5#均價21900元/㎡。車位：高層贈送B1層車位1個，小高層買1贈1，截至開盤當天中午共去化85套，去化率36%。（該數據為真實數據）

②青城·熙章：位于西海岸開發區核心闆塊，4月20日晚上于售樓處現場開的盤，屬于項目首次開盤，推售樓座為1#（東單元5層，西單元4層），3#（8層），共50套；産品面積119㎡、120㎡，開盤優惠後價格：1#25850元/㎡，3#25160元/㎡，開盤第二天去化41套，去化率82%。

③中交·山海大觀：位于西海岸靈山灣核心闆塊，4月23日上午于售樓處加推9#（33層），共132套；産品面積：113㎡，134㎡；開盤優惠後均價15800元/㎡，贈送一個車位，關于該項目開盤成交數據有兩個版本，一個是售樓處對外報成交58套，去化率44%，另外一個是某機構監測到的成交25套，去化率19%，你選擇相信哪一個？

我們大概一分析就會有結果，主編咨詢了行業内人員得知，該項目本次加推所有中介成交的加起來也有21套（其中貝殼15套、58愛房5套，合鼎1套），在目前這種市場下，西海岸靈山灣一個全靠外地客戶以及中介帶看為主的區域，自然到訪客戶成交37套與成交4套，但凡不是傻子，應該都會傾向于自然到訪成交4套，中介成交21套，總成交25套這個數據。

以上三個樓盤的成交數據來看，西海岸核心位置的樓盤還是很受歡迎、不缺有錢人購買，而當前人口居住地較少的區域，成交量急速下滑，待疫情結束，有外地購房者的持續湧入，或許會回到此前正常銷售狀态。

二、高新區

高新區從上周開始又火起來了，看房人絡繹不絕，主要原因在于高新區将部分人才公寓轉為商品房銷售，都是現房，售價1.1萬-1.2萬之間，截至目前，高新區人才公寓能轉商品房的樓盤基本都已經轉了。

新城·雲樾曉院是第一個轉為商品房進行銷售的，我們以它的銷售數據進行分析，新城本次隻轉了1棟樓，總共80來套房源，大上周六開始銷售，3天時間賣了40多套，這40多套當中，大部分都是之前一直關注該項目而猶豫沒出手的老業主，碰到便宜的機會就抓住上了車，前天周六同樣當天又成交10多套。

截至目前，新城轉的一棟樓房源已所剩無幾，高新區其他樓盤也是類似情況，看房客戶太多，置業顧問接待不過來，好多都同時接待好幾組客戶。由此可見，高新區的關注度依然很高，需求也很大，合适的房源合适的價格一推出，購房者依然絡繹不絕。

高新區的本輪政策直接将區域内房價拉低到1.1萬-1.2萬的水平，不管是均價賣1.35萬的高實城、中歐國際城的期房，還是區域内的二手房，在絕對的低價面前，全都變得束手無策，當然許多去年、前年等花高價上車、高位站崗的業主也沒想到房價一點一點持續上漲的高新區能突然來一波低價現房，打亂了所有預期。

三、城陽區 (上馬、棘洪灘、白沙灣等）

高新區這個價格也會直接影響到周邊上馬、棘洪灘、以及白沙灣片區的新房售價，拉低整個北岸城區的價格，此前相比于高新區1.35萬的均價，上馬與棘洪灘兩個區域的新房打着1萬出頭的售價可以慢慢去化，甚至卓越·青岚郡等樓盤都直接清盤了，而現如今再賣單價1萬已經毫無優勢。

大家可還記得前些天上馬片區的中鐵·諾德瀾灣樓盤，不惜重金搞了一波大促銷？可能現在許多人腦子裡還是蒙的，為什麼會毫無征兆的力度那麼大的搞促銷？實際上當時不僅高新區的樓盤接到人才公寓要轉為商品房進行售賣的通知，上馬片區的樓盤也得到該消息，所以在高新區低價現房沒出來之前大力度先收割一波韭菜，看似開發商花費成本較大，但以現在的形式看當時的舉動，中鐵的操盤者是優秀的，提前嗅到信息提前做正确的決策，但對于信息滞後的購房者來說，一直處于被動的邊緣。

所以對比高新區目前現狀，上馬、棘洪灘片區的樓盤售價在七八千才算合理，不知片區内開發商會做“誰先降價誰先收割韭菜”的決定，還是繼續按兵不動。

上馬、棘洪灘如此慘烈，白沙灣又如何？此前許多購房者買房會在高新區與白沙灣之間猶豫抉擇：是買白沙灣片區萬科·海潮雲起帶精裝單價1.5萬的洋房還是買中歐·國際城毛坯單價1.35萬的大高層？兩個區域緊靠着，并且兩個區域的樓盤售價此前也都維持相對平衡，誰都沒有絕對優勢，但如今若白沙灣片區樓盤不降價，将直接被高新區低價現房優勢所碾壓，所以白沙灣片區内的樓盤現在也面臨同樣的問題與選擇：誰先降價誰先收割韭菜。

“誰先降價誰先收割韭菜”這句話是去年夏天開始主編不斷對西海岸樓盤說的一句話，去年下半年開始西海岸遠郊部分樓盤價格直接降到底，甚至低到網簽不了，典型樓盤就是碧桂園珠山郡：帶裝修洋房8888元/㎡，碧桂園美築：地鐵口旁精裝修準現房8888元/㎡；當然今年這句話要送給城陽。

城陽的房價其實2019年就開始下跌了，家佳源旁正陽府當時降到了1.3萬多，高點時賣一萬八九，共有産權政策的出台，使城陽樓市止跌回暖，不僅将城陽庫存大幅去化掉，還将城陽的房價提高了好幾千，2019年底擔心房價繼續下跌而沒抄到底的購房者去哪說理去？青島這次率先降價的區域是膠州與即墨，其次是西海岸膠南偏遠樓盤，今年在沒有政策加持、房價太高、購買力不足的前提下，城陽各片區或将開始降價，2019年家佳源旁邊樓盤可以一萬八九降到一萬三，倘若樓市極度萎靡，類似情況在今年也不是沒有可能。

四、膠州

這次寫膠州我們不必詳細說每個樓盤開盤以及銷售啥情況，膠州的樓市現狀大家都清楚，很多在膠州投資了房産的客戶内心已深受創傷，包括開發商也一樣，也沒見哪個開發商再在膠州轟轟烈烈的拿地，說到這，我們簡短提一下現在全國土拍方面的大形勢，南方城市的樓市走向一直領先北方半年時間，4月22日，南京首場土拍共20宗地，成交14宗，流拍6宗，清一色央企、地方國企拿地，土拍市場兩極分化嚴重，好位置地塊開發商溢價搶着拿，不好位置幹脆連地都不拿。（膠州目前正面臨後者的處境）

這個信息折射出今後全國的房産銷售市場面臨同樣處境，好位置好産品依然會持續受追捧，偏遠闆塊或面臨無人問津，若希望你的房産有流通性、能夠及時變現，一定要以購買核心位置、人口集中區域的樓盤為主；像膠州上合那些房産一定是全賠，現在投資的房産不僅降價貶值、而且賣不掉，等30年後上合等區域有機會發展起來了，他們現在買的房子又成為了老房子，老房子在青島市區都是不值錢的，更何況一個偏遠的工業區，基本是砸手裡了，當然我們也要感謝他們為上合發展做出的奉獻，期待上合更好，更期待青島趕超深圳。

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圖文來源：青島樓市大事件

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