近日，全球領先的房地産服務商戴德梁行針對目前武漢的長租公寓市場發展現狀進行了全方位、深層次的解讀。通過從供應端及需求端兩個層面的分析來看，武漢長租公寓市場目前仍處于發展初期，未來随着城市發展、人口的不斷導入，各大公寓運營商或将加快在武漢的布局。其次，随着武漢城市公共交通的不斷完善，區域之間融合加強，超長的通勤時間或将釋放出部分來自已購住房人群的需求。

住房租賃市場政策概要

近年來武漢市政府積極響應國家長江經濟帶發展戰略的号召，從招商引資和人才回流、固留等多方面着手建立企業與人才的良性循環，助力城市經濟、産業的快速發展。發展住房租賃市場作為“招才引智”政策非常重要的一環一直是武漢市政府非常重視的。

2017年7月九部委聯合發布《關于在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，武漢成為12個開展住房租賃試點的城市之一，随後武漢的租賃市場加速開展了一系列制度建設及創新嘗試。

壟斷暫未形成，分散式公寓依舊成為市場主角

目前武漢的長租公寓市場雖然有多家集中式長租公寓運營企業入駐，但暫時還處在初級階段未形成市場壟斷地位，市場主要還是以分散式公寓為主。

就主流運營商而言，龍湖冠寓開業門店數量最多，達15家，房間總量近5000間。其次是紅璞公寓為7家，魔方公寓有6家，最後是萬科泊寓，隻有2家。

從區域分布來看，位于三環内的門店共有20家，其中武昌和洪山區最多為11家，主要分布于大學集中的街道口、虎泉、南湖及魯巷區域，這些區域靠近2号線具備交通便利性。位于非中心區的門店共10家，占比33%。其中花山生态新城和光谷關山地區分布較為密集——光谷和花山區域依靠其産業優勢對人才吸引力很大，且兩地目前無地鐵，區域封閉性較強，通勤較為不便迫使該區域白領人群在區域内租房需求增加。

從産品類型來看，武漢長租公寓的主流戶型為平均面積約31.4平方米的一居室。空間設計大多屬于迎合年輕人的審美的北歐或ins風格，并配備基本家具家電。考慮到年輕人的娛樂休閑、交友需求旺盛，武漢市場上主流長租公寓運營品牌普遍比較重視社區休閑娛樂環境的打造以增強年輕人居住的舒适性，一般會在一層或幾層設置娛樂活動室并經常舉辦公寓社區活動。

區域位置及通勤時間成為首要考量要素

武漢市域面積較大，雖然近年來軌道交通的發展使區域之間的融合性較以前加強，但部分區域之間通勤時間仍然過長。因此在影響租客選擇房源的因素中，區域位置及日常通勤便捷性一般是租客考量的首要因素。其次是租金，目前武漢市場主流長租公寓平均租金約2032.8元/月，根據智聯招聘發布的2018年秋季求職平均薪酬，武漢白領平均月薪為7267元，但實際上新步入職場的畢業生可能普遍低于該水平。但值得注意的是武漢目前正大力推進“百萬大學生留漢”政策，政府與品牌公寓運營商合作積極，對符合要求的大學畢業生會提供一定的租房補貼。此外，一些位于公共交通通達性較弱區域的大型企業也會主動與公寓運營商合作，給予員工一定租房補貼。因此盡管品牌長租公寓整體平均價格高于一般的住宅，但整體入住率較高。

目前來看，武漢市長租公寓的需求主要來自于新步入職場的大學畢業生、白領、情侶等。由于目前武漢市房價特别是新區房價整體還處在可承受範圍内，絕大部分已婚夫妻或家庭仍然會選擇自行購房。

主要品牌運營商市場信息，來源：戴德梁行研究部

長租公寓價格需求齊高

根據我們對主流長租公寓品牌武漢市場的統計，其租金範圍為27.5元/平方米/月—192.4元/平方米/月，平均租金為78.7元/平方米/月。其中，中心區範圍為50.1元/平方米/月—149.6元/平方米/月，平均租金為90.1元/平方米/月。非中心區為27.5元/平方米/月—192.4元/平方米/月（注：本報告中心區統計範圍為三環以内核心區域，三環以外的東湖高新區域被計入到了非核心區域因此造成非中心區域最高價格較高），平均租金為71.1元/平方米/月。

從租金高低與區域關系來看，租金超過100元/平方米/月的公寓主要分布在江漢、江岸區商務核心區域、東湖高新關山大道區域及洪山區靠近魯巷區域；租金在60-90元/平方米/月的公寓主要分布于洪山、硚口、江漢等主城區的次核心區域；最後，租金低于60元/平方米/月的公寓則大部分分布在三環外或三環内的非核心區域。由此可以看出，目前武漢長租公寓價格與地段及人口集中度呈正相關，高租金公寓大部分位于核心商務區、産業基礎雄厚的高新區；中等價格的公寓主要分布在主城區的次核心區域；最後較低價格的公寓主要分布在三環外。

根據戴德梁行對武漢中高端樣本商品住宅租金的監測，2018年，全市住宅平均租金為30.0元/平方米/月，相比之下，主流品牌長租公寓平均租金78.7元/平方米/月差不多是住宅租金的2.6倍。除租金外，長租公寓的租客一般還需要根據房屋面積大小承擔幾百元不等的服務費。總體來看，武漢市場目前長租公寓租賃成本遠高于一般住宅。

但在實際租賃中，長租公寓成交租金往往會有一定的優惠，加上企業和政府的各種補貼，實際成本可能低于上述預估。另外雖然長租公寓整體成本高于一般住宅，但其提供的優質的物業、維保和安全服務恰好是注重消費體驗的當下年輕人比較在意的。最後，品牌公寓簡潔美觀裝修效果也往往更吸引年輕人入住。

出租率方面，據武漢某長租公寓品牌透露，目前旗下公寓的整體出租率可以達到80%-90%。

武漢長租公寓單位面積租金範圍

來源：戴德梁行研究部

武漢長租公寓單位面積租金分布

來源：戴德梁行研究部

武漢商品住宅新房均價指數走勢

來源：戴德梁行研究部

戴德梁行高級董事，武漢、長沙及鄭州公司總經理黃廣平表示：整體來看，武漢長租公寓市場目前仍處于發展初期，主流集中式品牌運營商隻有4家，大部分為分散式公寓運營商。未來随着城市發展、人口的不斷導入，各大公寓運營商或将加快在武漢的布局。其次，随着武漢城市公共交通的不斷完善，區域之間融合加強，超長的通勤時間或将釋放出部分來自已購住房人群的需求。