複星地産上海有哪幾個樓盤?近日，複星集團旗下位于佛山的一宗住宅項目，因推盤中促銷價直降近萬元，相比2萬元/平以上的網簽備案價降幅過大，因此被要求封盤整改，下面我們就來說一說關于複星地産上海有哪幾個樓盤?我們一起去了解并探讨一下這個問題吧!

複星地産上海有哪幾個樓盤

近日，複星集團旗下位于佛山的一宗住宅項目，因推盤中促銷價直降近萬元，相比2萬元/平以上的網簽備案價降幅過大，因此被要求封盤整改。

6月6日，《紅周刊》緻電複星集團旗下佛山近期被要求整改的地産項目的銷售人員，對方表示對于整改多久并不清楚。6月10日，有媒體指出，該項目已經重新推售，售價從1.3萬元/平方米起恢複至2.3萬元/平方米。

此次的促銷烏龍，在一定程度上反映出複星旗下地産闆塊公司豫園股份急于回籠資金。據《紅周刊》了解，豫園股份的房地産業務闆塊營業收入已3連降，毛利率跌至低谷，拖累上市公司業績。

因大幅降價而被要求封盤整改

“複星系”佛山地産項目去化艱難

在佛山，試圖通過“精裝變毛坯”的途徑而下調銷售價格的複地公園和光項目，近日因“降價幅度超過備案價浮動區間30％”而傳出封盤整改消息。

6月6日，《紅周刊》以購房者身份緻電咨詢複地公園和光項目銷售人員，對方印證表示該項目部分樓盤封盤整改的消息屬實。“封盤已經一個禮拜了”，據介紹，該項目此前共有兩座樓盤在售，目前停售的“二幢”樓盤開設了毛坯房，單價為1.5萬元/平方米~1.6萬元/平方米，“參考之前的備案價大概是2.2萬元/平方米，價格下調太多，所以封盤。”

根據佛山市住建局相關文件要求，如商品房在銷售過程中需調整價格，即指售價高于或低于備案價10％時，開發商需要重新申請價格備案。因此，據上述銷售人員介紹，該項目進行降價銷售不足半個月即被叫停。

《紅周刊》查詢房天下等中介平台了解到，主打低密度宜居住宅的複地公園和光項目，臨近佛山禅城區中心醫院，共計約465套住宅，已于2021年9月開盤，最初對外公示銷售均價為2.15萬元/平方米，标榜“帶裝修發售”。

該項目背後開發商實為佛山禅曦房地産開發有限公司（簡稱“禅曦房地産”），目前其全資股東為豫園股份，最終實控方則要追溯至複星國際。另據上述銷售人員透露，該樓盤為“複星系”進駐佛山的首個地産項目，由于其地塊性質屬于綜合用地，按照當初的競拍要求，項目後續還需配建複合産業中心。

“這個項目之前吸引很多客戶過來，再後來（大幅降價）曝光，也就卡在那裡。客戶交付了定金也好、意向金也好，按現在的價格簽不了約，辦理不了網簽。隻能再等等，或者退回訂金。”據介紹，“具體整改需要多久不确定，我們也在等消息。”

複地公園和光項目銷售價格下調實則是為了加快出貨回款，由于市場低迷，其前期推出的“一幢”精裝修項目銷售價格接近備案價。銷售人員表示，2021年，“一幢”的成交價尚在2萬元/平方米~2.2萬元/平方米，步入2022年後每平方米“掉價”約2000元，“這個折價幅度還是出不動貨，所以後續在原本規劃精裝的‘二幢’推出了特價毛坯房，算是變相降價，賣了十天左右就被叫停。”

因封盤整改，該項目在已支付意向金的購房者之間引發不滿。在人民網領導留言闆上，佛山複地公園和光遭遇消費者投訴。5月31日，有購房者在領導留言闆上稱“開發商低價吸客後毀約漲價，免費讓中介帶客，通吃客戶和中介，欺騙消費者。”

“複星系”旗下涉及銷售糾紛的不止佛山一處項目。位于重慶渝北區的複地公園和光項目也曾因涉嫌“違規銷售商品房”等原因引發購房者投訴。

佛山複地公園和光項目的開發建設，與“複星系”近年地産平台的整合與重組息息相關。該項目開發商禅曦房地産本為規劃建設禅醫健康城綜合體項目的平台，實控人本為複星醫療，後續完全被注入到豫園股份，則要追溯至2021年“複星系”内部的一場關聯交易。該年5月，豫園股份以“股 債”方式從複星醫療手中收購禅曦房地産100％股權，股權及債權轉讓對價共計5.5億元。而複星醫藥和豫園股份的實際控制人均為郭廣昌，本次交易構成關聯交易。

根據彼時豫園股份的規劃，公司将借此新增以健康體驗為主題的廣東省佛山市禅城區項目地塊，符合公司持續打造複合功能地産業務戰略。

不過，禅曦房地産的盈利狀況并不佳，豫園股份當初接盤該項目公司本就是承債式并購。《紅周刊》查詢豫園股份公告發現，2021年截至被合并日，禅曦房地産的淨利潤為-86.97萬元。如今，作為豫園股份乃至“複星系”進駐佛山後推出的首個住宅項目，被封盤整改的複地公園和光，承載的營收壓力仍待解決。

豫園股份地産業務3連降

但拿地金額維持增長

複地公園和光項目追求銷售去化的背後，複星集團近年其實有意加碼“賣房增收”。過去幾年間，曆經平台重組，“複星系”地産資産逐漸從早年的複地集團輾轉至豫園股份，昔日“百強房企”的光環有所褪色。在“産業運營 産業投資”的戰略規劃下，複星有意撕掉傳統開發商的标簽，房地産闆塊更多被定位成一個産業組合。

不過，《紅周刊》發現，以豫園股份為重要地産平台，“複星系”近年不斷提升拿地金額，整合并購集團子公司，加碼地産版圖動作明顯。然而事與願違，作為豫園股份第二大營收闆塊的房地産業務的營業收入仍連續3年下降，“複星系”依靠地産業務賺錢的路徑變得艱難。

在今年5月的業績發布會上，豫園股份管理層定義公司的房地産開發模式為“蜂巢模式”，即布局以健康、金融、科創、文化等産業導入為先的産城融合項目。其實早在2018年，即複地集團主要地産業務注入豫園股份的那一年，豫園股份便聚焦“蜂巢城市智造者”定位。不過，克而瑞榜單顯示，在2016年，複地集團的銷售規模為381億元，位列全國房企銷售榜單TOP33。2021年複地集團全口徑銷售額153.3億元，居于房企銷售榜單TOP131，跌至百強房企陣營之外。而備受重視的豫園股份，近3年的物業開發與銷售業務收入不增反降。《紅周刊》統計，2019年至2021年，該業務闆塊實現營業收入192.19億元、171.75億元、166.34億元，為公司總營業收入貢獻占比依次為44.79％、38.99％、32.58％，連連下降。

值得一提的是，步入今年一季度，豫園股份的房地産業務下挫尤為明顯，毛利率與營收表現同時遭遇滑鐵盧。期間物業開發與銷售業務實現營收11.98億元，較去年同期下滑47.37％，在公司總營收占比僅9.79％；毛利率為26.39％，較去年同期減少10.42個百分點，系公司三大主營業務中惟一毛利率下降的闆塊，是自2018年重組以來的最低值。

受地産闆塊拖累，豫園股份今年一季度實現歸屬于上市公司股東的淨利潤3.33億元，較去年同期下滑4成。豫園股份在公告中稱，“公司淨利潤下滑主要系報告期内公司銷售結構變化帶來毛利結構相應變化所緻。”

在地産業務不是很樂觀的情況下，“複星系”仍在加碼地産闆塊。自去年以來，複星将“龍湖系”旗下李剛、張智聰、嚴亘晖等多位地産老将招緻麾下，加盟複地平台。今年上半年，複星國際在并購領域完成一項大宗交易，斥資63.42億元從中融國際信托手中收購BFC外灘金融中心物業50％權益，變更為全資持有。

在土儲方面，《紅周刊》統計，僅就豫園股份而言，公司近3年在公開招拍挂市場的拿地金額逐漸提升，并于上海、天津、成都、杭州、珠海等一線及強二線城市獲得新增土儲10餘宗。2019年至2021年，豫園股份的拿地金額依次為115.02億元、123.04億元、140.91億元。

項目開發周期偏長

豫園股份存流動性壓力

《紅周刊》還發現，豫園股份地産開發項目存在開發周期長，開發過程不确定性較高等問題。如早在2011年規劃建設的沈陽豫珑城項目，中途經曆停業改造，後在2020年才進一步重啟；而公司于2015年拟投資建設的豫園商城二期至今仍未開工。

《紅周刊》查詢豫園股份相關公告發現，截至2021年底，豫園股份主要拟建、在建及竣工的房地産開發投資項目共計57個。其中，上海金豫閣、南通如東三号街區、西安複地大華、珠海鬥門嶺南商業等多宗商業及住宅綜合項目，早于平台完成重組的2019年前後納入建設規劃，目前竣工面積依然為零。

按照豫園股份早期規劃，前述4個項目總投資額依次為5億元、15.06億元、6.94億元、75.44億元，規劃總建築面積為2.75萬平方米、22.81萬平方米、7.22萬平方米、57.23萬平方米。如今項目工程進展緩慢，或直接影響房地産開發項目的交付結轉收入。

從現金流表現看，作為承載複星系地産業務的主要上市平台，豫園股份存在資金鍊吃緊、短期債務偏高、債券集中兌付等流動性問題。截至今年一季度末，公司現金及現金等價物113.42億元，而流動負債為593.9億元，距離覆蓋短債尚有較大缺口。與此同時，公司亦面臨債券集中兌付壓力。截至6月10日，豫園股份存續債券餘額為129.75億元，其中一年内到期債券規模86億元，占比超過6成。

另值得一提的是，2021年，豫園股份報告期内對子公司擔保總額達185.75億元，占公司淨資産的比例達53.78％。根據證監會發布《關于規範上市公司與關聯方資金往來及上市公司對外擔保若幹問題的通知》，“上市公司對外擔保總額超過最近一個會計年度合并會計報表淨資産的50％”是一條重要分水線，為嚴格控制上市公司對外擔保風險，對外擔保總額超過該項标準的須經股東大會審批。目前豫園股份對外提供較大額度擔保，亦難避免承擔連帶責任風險。

本文源自紅刊财經