現在我們大家終于知道了，其實我們購買的商品房是包括兩個權利的，第一就是對于房産建築物的所有權，第二就是對于所占有的土地面積的使用權。記住對于土地來說，我們永遠不可能擁有所有權，最多也隻能擁有土地使用權。

所以在一定程度上，大家現在理解的購買商品房的想法是對的，在房子買下之後上面寫着房子的産權是70年，首先是指這塊土地的使用權隻有70年，建築物的所有權是永久擁有的。但是如果買的是樓房，其實自己單元建築物的所有權是同其他住戶連在一起的，也不可能獨立分割，在一定程度上隻是做了名義性的所有權分割。

我國對于土地的管理是與其他國家不一樣的，我們所有的土地所有權都是歸國家所有的，城市土地是如此，農村所有的土地也是如此，包括農村居民的宅基地也是如此。所以一切涉及土地的所有買賣，其實都是在拍賣取得使用權的基礎上進行的，而土地的所有權仍然牢牢地歸于國家。

但是正因為已經取得了土地的使用權，那麼也就取得了土地繼續租用的優先權。對于商品房産權70年之後，該如何處理的問題，其實現在已經有了大膽的嘗試。創新嘗試的前提是不以損害之前權利人的利益為優先的。我們現在已經走向了市場經濟，自然不可能再去簡單粗暴地出台一些措施，損害廣大民衆的權利。

确實現在商品房買賣存在着悖論，一方面土地的使用權隻有70年，另一方面建築物的壽命可能高達百年甚至更長時間。那麼之間期限的不匹配，讓商品房的所有者無所适從。其實在前幾年深圳已經出現了土地權期限滿了之後的情況，最終的結果還是讓民衆滿意的。

深圳是我國改革開放最早的城市，曾經在最早的時候，有過一批40年土地使用權的商品房情況。那麼在這幾年，這些房子的土地權期限已經滿了，該如何辦呢？最終經過國土資源部以及住建部門的協調，定出了一個過渡措施，那就是商品房所有權人補交一筆土地使用費，則可以繼續擁有這套房子以及土地使用權。後續的延續時間為30年。

那麼未來也将越來越多地碰到這類的情況，估計不久之後國家也會協調相關部門，出台一些解決的方案。可以推測的是，很有可能方案就按照深圳的辦法來進行，也就是商品房擁有人繼續繳納一筆新的土地使用費之後，則可以繼續擁有。那麼土地使用費的價格有可能會制定一系列的标準來确定，肯定不會走所謂土地招拍挂的過程。

所以大家不用過于擔心，未來一定會有解決辦法的，本來就是摸着石頭過河，大家不用擔心花費了幾百萬，隻擁有了70年的房屋使用權，要相信我們相關部門的管理智慧，要相信我們發展市場經濟的善意。

政策鍊接：

土地是歸國家所有的，一般說的使用年限70年就是指住宅用地的使用年限，這是土地出讓過程中确定的（商業用地40年、綜合用地50年、住宅用地70年、工業用地50年）。實際上，商品房的土地實際使用年限很少有70年的，大部分在30-60年左右。因為使用年限是從國家出讓時開始計算，加上開發周期，最短也得1-2年，到你手裡使用年限就不到70了，如果開發商再囤積一段時間或者幾經轉手就更短了，況且住宅樓的設計使用年限是50年幅度，房屋達到設計使用年限便不能再用了。70年後，國家有權收回土地移作他用，但必須對你的房屋進行補償。當然你也可以通過補繳土地出讓金，繼續享有土地使用權。

在我國法律規定中，“土地使用權”與“房屋産權”是兩個不同的概念，土地使用權出讓的最高年限是：居住用地70年，70年土地使用期滿後，土地收歸國有，地上建築物仍然屬于業主所有。如果再次申請土地使用權，則應該根據當時的地價水平，補繳土地出讓金。

根據這一條例，購房人取得的商品房使用權限必須也隻能建立在70年土地使用權的基礎上。而房屋開發商從土地管理部門獲得土地批租權後，土地使用權進入市場流通。

商品住宅從開發到銷售的周期一般在1～3年，房産産權的“實際壽命”也就随着開發商開發住宅時間的長短而縮短。如果土地使用權的出讓日期與開發商出售房産的日期有較長的時間間隔，尤其是一些爛尾樓改造的項目，購房者必然面臨明顯的“房産産權期限縮水”。