這個小區容積率8，單層12戶，甚至一棟住宅就是一個小區。

這這這怎麼住？！

非常紮心的先天條件之下，巫家壩的開發商能做好嗎？

巫家壩又有項目交房了，這次是中海寰宇中心。

應業主L先生邀請，我們在交房之際，來到了小區現場。

（注：中海寰宇天下28号地塊、寰宇中心都是近期交付，本次交付的寰宇中心報規名寰宸商務中心30号地塊）

注意：本文所有的室内部分的交付情況，僅能代表L先生一家的情況；也僅能代表探盤當天的情況。

不代表本次交付的所有業主情況和未來整改情況；圖片為研究員現場手機拍攝，無調色，僅供參考。

雖說項目與寰宇天下案名類似，但兩個項目位置相隔還是有一定距離的。

中海寰宇天下位于巫家壩409号路北段，若從雨龍路往南進入巫家壩，中海寰宇天下便是那一排排高大上樓宇所看到的的第一個小區。

而中海寰宇中心則位于整個巫家壩的中間位置（也就是“巫家壩金融商務核心區”，小區南側為招商公園大道·央璟組團），總共3棟樓，包括2棟商務寫字樓/公寓，1棟住宅。

按理來說這樣的商住混合 mini社區，很難做出亮點，甚至也有小夥伴說——“也就隻有巫家壩有這種小區……”（意思是容積率高、隻有一棟樓的這種傳統意義上不太好住的小區）

先來看看整體交付優點：

1、提前半月交付，且做到交房即交證。

2、雖然隻有一棟，但單獨管理，入園大堂有歸家儀式感。

3、室内工程情況還算不錯，沒有太多施工粗糙問題。

4、連廊提前安裝防護網。

5、室内硬裝用料還算不錯，且提前将燃氣管線安裝到竈具。

6、精裝後淨層高2.815米。

缺點：

1、綠化面積太少，無鍛煉設施，兒童設施也少。

2、室内窗戶内開；部分業主家與隔壁鄰居家入戶門太過靠近。

3、玄關櫃太小。

4、每個單元3t6戶，實際為6t12戶，u型樓棟稍有壓抑感。

交房流程

中海寰宇中心，購房合同上約定10月3日交房，實際交房時間為9月16~18日前後，受疫情影響，分批分時段交付。

從409号路行駛到項目位置有明顯的指示标志，地下停車場全部開放可直接開進地下室。

我們到現場的時候，接房區被設置在樓棟一樓的商鋪，因當時才9點出頭，人不多，但等到我們11點多再來看的時候，已經坐滿了人。

辦理完所有手續後是抽獎送禮品，工作人員表示交房每一天都設置有1名大獎（55寸電視機），後期L先生跟我們反饋是抽到了加濕器（幸運獎）。

驗房流程是有1名工程人員帶驗房，雖然流程上是先繳費後驗房，但是業主如果提出，也可以先驗房再繳費。

契稅已通知業主提前繳（可做到交房即交證），現場設置了物業費、維修基金收取點。

（在現場也确實看到了工作人員手上有一疊産權證和複印件）

物業費2.98元/平米/月，從10月1日起開始計費，一次性要交納15個月（也就是直接交到明年年底）。

其實，9月前後，中海寰宇中心舉辦了工地開放日，當時有較多業主應邀前往。

也有其他業主來到L先生家中交流交房情況，我們得知這位業主在工地開放日的時候發現了自家施工方面的問題，想看看其他家有沒有類似情況，但我們前往的L先生家中并未發現。

樓棟内外

以住宅觀點來看，這确實非傳統意義上的小區，它就是一棟樓=一個小區。

要了解這個小區的樓棟，先來看下規劃圖：

（本次交付僅為上述黃色樓棟部分）

如圖所示，含兩棟寫字樓/公寓在内，整個小區的容積率高達8。

同時，雖說隻有1棟住宅，但又分成了兩個單元組成了U型樓（之前我們在俊發觀雲海也見過類似樓棟）。

故，從小區正大門進入，小區北側外立面的觀感一般：

擡頭望去，皆是連廊/過道，站在樓底下甚至還覺得比較壓抑。

從小區外圍看過去，整體外立面就明顯高大上一些。

（西側外立面，這一面窗牆比一般，不算高，注意上圖中的樓棟凹槽處）

（部分情況凹槽處采光，不确定上圖這間是衛生間還是其他卧室，采光略有遮擋）

（南側外立面）

一左一右兩個單元，單元門位置雖沒有特别裝飾，但因為整體的玻璃 高度，顯得比較大氣了。

可能是為了采光，通道頂部用的是玻璃材質，不确定是否會有安全/漏水隐患。

進入玻璃門之後才是真正的入戶大堂。

整體的裝飾比較現代感，挑高設計（目測估計4~5米挑高），采用淺色紋理瓷磚 金色裝飾線條，頂部吊頂燈帶，比較漂亮的背景牆和裝飾畫。

001号研究員表示“白色紋理的牆磚非常喜歡”。

電梯入口上方的牆面也設置有金屬裝飾線條，地闆有波打線裝飾。

整體看下來，入戶大堂，比較符合當下審美。

遺憾的是沒有休息桌椅，可能後期會補上的吧。

因最近我們跑的幾個項目的電梯轎廂都非常緊湊，也關注了一下寰宇中心的轎廂尺寸：

（這個電梯空間确實不錯）

采用三菱電梯，轎廂尺寸不錯，可乘坐人數為14人。（我們之前去的樓盤電梯乘坐人數一般是8-10人，這個明顯更大一些）

樓上的電梯間裝飾也顔值在線，地面有波打線，電梯旁邊有金屬裝飾條直接拉到天花闆。

連廊位置，硬裝也還可以，玻璃欄杆上還有防護網，不過，可惜的是，單個單元3梯6戶，整體6梯12戶。

下圖為我們站在某戶業主家入戶門門口拍攝，001号研究員認為“出門的時候會感覺連廊整體顯得别扭”。

連廊距離牆體2米左右（以L先生家為例），比較近，距離中戶的生活陽台位置就更近了。

（與裝修無關，純粹是這個陽台位置與連廊比較靠近）

好在戶型設計不算大，最小面積97平米，最大也僅118平米，在大平層遍地的巫家壩，中海寰宇中心真的不算出衆了。

步梯間1-3樓瓷磚鋪地 防滑條（如上圖向下樓梯），3樓以上水泥地（如上圖向上樓梯），有窗戶通風，與我們之前看的其他項目無太多差别。

消防設施齊全，且做了隐藏處理。

室内精裝

入戶門幾乎是中海項目的統一配置（中海彙德裡、中海雲著）也是同款入戶門——鶴山鑄鋁門。

（中海的入戶門真的不錯，不過入戶門内開會與内部鞋櫃的門碰上）

鑄鋁門特點是實心鑄鋁，整座澆鑄成型，耐腐蝕、抗氧化，整體偏厚重，且外觀上也顯得比較豪華。

這個入戶門，業主也覺得比較滿意。

不過，因為是3梯6戶格局，業主家雖是南向端戶，但明顯感覺與隔壁家的中戶入戶門太過靠近，進出相互容易受到影響。

（兩家之間的門太過靠近）

入戶門外有入戶挂鈎。

客廳層高2.815米，考慮到這已經是淨層高，超過2.8米以上已經算是我們探盤項目中中等偏上的水平了。

整體特點如下：

1、裝修風格中規中矩

整體的櫃體色調偏暗。

業主L先生家103平米戶型，隻有兩開門的玄關櫃，偏小。

（左側的玄關櫃隻有兩開門，比較小，右側這一條深咖色的是裝飾條）

室内門門框到頂，款式也還不錯。（比較認可的就是室内門手摸上去比較順滑，不像之前看到的其他樓盤那樣“粗糙”，但業主家主衛門框的注腳線與地磚縫隙較大，需要補膠或其他處理）

客廳吊頂有一條1厘米左右寬的黑色裝飾線條。

與中海寰宇天下略有不同，寰宇中心并沒有設計電視背景牆。

櫥櫃以米白色為主，廚房和衛生間的瓷磚、地磚是同款花色，頂部吊頂為普通的白色鋁扣闆(或類似材質)，廚衛這兩處位置并未有太大特别之處。

全屋的開關插座為金色面闆，沙發、卧室床頭重點位置是帶2個USB接口的款式。

與其他項目最大的不同項目充分利用了波打線來做地面裝飾，除了常規的餐客廳之外，玄關、卧室外走廊、衛生間、廚房均采用的波打線裝飾。（比起直接全鋪地磚，這種更耗費人工）

（衛生間地面也做了波打線）

玄關這裡的鞋櫃旁邊，也有一條20~25厘米寬的深棕/深咖啡色金屬裝飾線條，

另外，生活陽台的天花闆位置也做了格栅處理（也有遮擋頂部管道的作用）。

（設備陽台頂部做了格栅吊頂，但旁邊這條燃氣管道沒有貼牆，距離牆面還有20厘米以上，使用不便）

整體室内裝修風格沒有太大驚豔的地方，但也還湊合。

但如果按照寰宇系一線城市的要求，與中海高端系“寰宇”的那個檔次還是有點差距的。

2、裝修配置比較豐富

前面提到的裝修風格是從“顔值”上衡量，而從實用角度，中海寰宇中心的精裝配置還是不錯的。

合同上标注裝修标準為2500元/平米。

（購房合同上的裝修标準，廚房的涼霸沒有在标準中，但實際交付有）

主要體現在使用的品牌和廚衛的配置上：

科勒花灑、TOTO馬桶 面盆（不過面盆有點淺，不好用）、面盆旁邊有置物架/毛巾架，馬桶旁邊帶有噴槍、花灑為摩恩（可升降但沒有頂噴）、面盆可抽拉龍頭。

（衛生間地櫃收納空間）

（客衛的鏡櫃比較大）

淋浴間花灑位置還設置了更矮的花灑座，比較人性化，小孩洗澡方便，但是不帶頂噴。

（馬桶旁邊的噴槍，花灑座有适合小孩子用的）

次衛的鏡櫃直接從面盆位置拉通到馬桶位，儲物空間較大。

同時衛生間地櫃的儲物空間也比較大。

衛生間配毛巾架（雙杆）。

室内配置新風系統（百朗新風），每間房間都有通風口，也測試了一下，确實打開之後就有非常明顯的空氣流動。

（百朗新風）

（頂部兩個射燈中間的就是其中一個新風出口位置）

廚房配置涼霸（在合同中交付标準中沒有，但實際交付是有的）、方太水槽洗碗機、櫥櫃帶有多款拉籃、竈具 煙機為方太品牌，也配備有直飲水/淨水設備，垃圾處理器。

（洗碗機、淨水設備、廚餘處理器）

（廚房吊頂，涼霸、煙霧/可燃氣體報警設備）

（竈具、煙機、拉籃）

煙機牆面也設置了不鏽鋼擋油/煙闆，配有林内熱水器。

整體看下來，配置比較豐富，且款式并非老舊、淘汰款。

3、工藝細節

兩處不夠人性化的地方，第一是陽台窗戶内開，也是項目最大的缺點。

另外就是，廚房外的設備陽台的燃氣管道沒有靠牆設計，略有點占用空間。（但中海好在将燃氣管直接接通好到燃氣竈了，這是目前我們看到這麼多樓盤中的第一家）

（燃氣管道已經接好通到竈具）

但就我們來到的L先生家中來看，除前文提到的衛生間門框注腳線縫隙大、廚房推拉門有稍微異響、少部分牆磚空鼓之外，施工問題較少。

（主衛的衛生間門框縫隙較大，上圖這裡是當天現場補膠的）

有問題的地方工程人員及時到現場處理。

總體來看，工程細節相對規範，也讓我們兩位研究員對中海有了較高的評價。

整體公區

因隻有1棟住宅，整個地塊住宅與公寓、寫字樓混在一起，故我們本身對小區的環境沒有太多期待。

以中海寰宇中心這樣的“先天條件”，想要要做出及格線上以上的綠化/公區确有難度。

不過，前文提到整個樓棟為U型樓棟，開發商在U型樓棟北側，做了酒店式入園大堂/小區大門，也是我們比較意外的。

（因隻有1棟樓，我們把入園大堂就當作小區大門吧）

而從外部通過小區大門之後，還做了相應景觀，打破了我們以往對“單獨1棟≈開放式小區”的刻闆印象。

設計是比較新穎的。

接下來來看公區的整體情況：

1、入園大堂 園區内設計

進入小區大門兩側擺放有小型花池/花台，不大，勝在植物顔色鮮豔，還感覺頗為喜慶。

入園大堂兩側還有高大迎賓樹 造型花境，這裡也是整個小區植被比較豐富的一個區域。

（右側為大門，左側區域為兒童遊樂區，下文會提）

大堂采用挑高設計（5-6米），中間為金屬格栅 小區logo，兩側為出入口。

從外觀上看，這個小區大門/大堂就算放在中大型小區中也是比較大氣的。

内部有兩組咖啡色休閑沙發 茶幾。

（休息、等候區）

另一側是物業人員工作前台，顔色與地磚的淺色石紋款式比較搭配。

中間是門禁。

小區内部以硬質鋪地 造型花台為主。

有8組左右花台，中央雖不是特别高大的喬木（沒注意什麼樹種，有點像桂花樹，這裡待定），但整體樹冠比較大。

中間還有一個造型水景，但中間這棵樹就明顯枝葉稀疏了一點。

（交房當天沒開水景，氛圍感不夠，按理來說這麼重大的日子得全部開起來呀）

2、小區外圍

因小區隻有1棟住宅，圍繞在住宅旁邊的公區設施也已經完工，我們也從樓棟周圍一圈來了解一下。

靠1棟大門這一邊的路小區内部道路，有較多移動花台。

1棟大門旁邊有一個較小區域的兒童活動場地，一塊二十平米左右（目測）的塑膠場地，一組滑滑梯 兩個搖搖椅，比較簡單。

（兒童遊樂區設施簡單，至于運動設施，則是完全沒有）

旁邊有兩組休閑座椅，也方便看護小孩的家長。

因整體園區植被都不能算特别茂密，兩位研究員反而覺得這個區域相對安靜一些。

靠西側這邊，則規劃了一個較大的活動場地。

（右側的樓梯這裡應該還設置了一個下沉式廣場之類，不過當天沒有交付）

這一區域畢竟是開放式區域，以硬質鋪地為主，綠化也是以樹池/花台為主，也設置了較多休閑座椅。

（這裡的喬木主要是藍花楹）

整個小區沒法做大面積綠化/小品/景觀，盡管現在看到的這個區域很大程度彌補住宅業主所需要的綠化/公區面積。但是，對于住宅小區來說，這依舊是明顯缺陷。

因旁邊有下沉式廣場，采光井旁邊做了花池（上圖右側的玻璃罩罩一樣的東西就是采光井）。

旁邊有一個區域設置了休閑步道/座椅等，兩側也是藍花楹。

但畢竟後期還有公寓/寫字樓的其他住戶入住，開放式區域還是不夠私密。

靠停車場這一側的道路（也就是南側）旁邊，設置了一排花台 喬木 休閑座椅。

我們到現場的時候，較多快修小隊的師傅們在這裡等候。

寰宇中心的公區，在同類型、同規模小區中也算不錯了，但比起其他中型以上社區，真是有點單調了。

業主L先生在對小區評價中，也提到“綠化太少”的問題。

地下停車場和其他配套

地下停車場入口位于樓棟南側（人行出入口在北側），也算是人車分流了吧。

因停車場入口就在樓棟2層住戶下方，故臨近的住戶必然受到一定噪音/燈光影響。

停車場限高2米。

（在我們探盤的項目中，基本上停車場限高在2~2.3米之間，2米算矮的）

停車場出入口頂部天花闆做了特别裝飾，頂部為淺金色 深咖色裝飾條，除了射燈之外，兩邊有燈帶，兩邊的牆體也鋪貼了瓷磚。

這個通道出入口的硬裝，有高端盤那味兒了。

隻不過左右兩側進出通道中間有一個較大的承重柱，标識還不夠明顯，需要業主朋友額外小心。

因隻有1棟住宅，停車場單層面積不大（所以有些車道我們個人感受是略微有點窄），但有地下4層停車場。（兩位研究員看到的時候也驚呆了，交房當天停放車輛較多的是M層）

從地面來看，這個地下停車場是超出預期的。

環氧地坪，且非常幹淨。

車道是耐磨款，車位是光面款。

在負2層，我們也找到了較多的充電裝置。

或許是受總面積限制，地下入戶大門口不是特别寬敞，同時拐角較多，負一層還有台階（M層、負2層沒有），對搬東西不是特别友好。

（地下入戶大門）

硬裝方面，中海寰宇中心确實不錯。

地下入戶大門有明顯标識，奶茶色牆面，頂部格栅裝飾，暗金色大門，内部是熟悉的波打線 淺色地磚 金色踢腳線 頂部裝飾線條，整體非常有質感。

配套方面，住宅外圍和公寓外圍都有底商，還有個下沉式廣場，隻不過，目前沒有投入使用（可能還沒交房）。

（這裡為公寓和寫字樓樓棟）

（公共洗手間）

後期等到業主慢慢入住，可能會好一點。

因整個小區規模小，沒有規劃自己的幼兒園，更沒有相應小學。

小區旁邊一側是官渡409号路，目前可以行車（但并沒有實際正式通車），西側的飛虎大道具體通車時間還尚未确定。

從交通上來看，中海寰宇中心旁邊的交通已經算是巫家壩内勉強比較方便的了。

（官渡409号路）

因房屋内沒有太大問題，業主L先生已經開始置辦家具，但他表示不會馬上入住，“對小區打分60分，扣分就扣在小區綠化景觀和大巫家壩的配套上面！”

空有一套房，但卻沒有辦法入住。

恨鐵不成鋼，這就是巫家壩吧。