坐擁緊鄰地鐵出口位置優勢，曾經作為繁華西單商業區的門戶商業項目的西單文化廣場，在兩年多的沉寂之後終于啟動重新改造。不過，這個曾以時尚小店和各色小吃吸引年輕人聚集的項目，此後将不再引入餐飲業态。對于日後的發展前景，中購聯購物中心發展委員會主任郭增利認為，地下商業街考慮到土地利用價值最大化，不應該定位于一個簡單的商業經營體，而是一個社會服務體。

記者走訪西單看到，沉寂兩年之久的西單文化廣場四周搭起了圍擋，從天橋内部可以看見内部已經開始施工。記者在項目入口看到，項目總承包工程由中建二局北京分公司承建。按照規劃，此次西單文化廣場項目建成後，将成為長安街上唯一的大型綠地文化廣場和集購物、康體、娛樂、休閑為一體的多元化商業地帶。在廣場的東北部還将建成“複式”綠地，讓二層平台實現綠化。

曾經西單文化廣場以商業街區“77街”為主，位于西單文化廣場地下。至今入口處還貼着2015年2月31日的停業公告，由西單文化廣場所有方華潤置地（北京）股份有限公司發布。

北京西單文化廣場的77街購物中心是華潤置地第一個商業地産項目。在關停之前，該項目剛剛經曆了從小商品集散地的定位改為時尚購物中心的轉型。早在2012年，77街就接到北京市消防部門的整改文件，在整改措施之時，國家又出台了更加嚴厲的消防安全措施規範，所以西單文化廣場77街購物中心不得不暫停營業。一位商業地産開發商向記者表示，因為地下開發具有特殊屬性，一方面建安成本較高，另外因項目本身不具備土地産權，企業在開發和經營時，對商戶、經營人等在經營權方面規範化也必須引起有關方面的重視。

記者了解到，此次改造後的西單文化廣場将沒有餐飲業态。而彼時“77街”是以年輕潮流為定位的地下商業項目體，以潮流服飾、飾品、街頭小吃為主，消費客群多為年輕群體。當時的西單文化廣場格局為4層的地下商業，地下1至2層為零售商業用途，其餘地下樓層為停車場。當時的四層地下商業并不多見，因此頗受年輕人的喜愛。西單文化廣場曾與西單購物中心、中友百貨等合作經營。

北商研究院特約專家、北京商業經濟學會常務副會長賴陽表，在新的建設和規劃過程中，應按照項目情況合理分配業态，西單文化廣場沒有餐飲業态上的規劃，有可能源于地下商業在消防上的局限性。對于不設餐飲業态是否會對客流不利，賴陽還認為，現在消費者對于購物、吃飯的需求沒有以前那樣旺盛，更多的是在空閑時間與朋友、家人聚會休閑。同時，西單文化廣場位于西單地鐵口，是繁華西單商業區的門戶，在客流方面具有天然優勢，隻要業态組合和品牌引入具有特色化，未來對于該區域的發展具有一定的影響力。

郭增利對記者表示，前幾年地下商業開發在全國範圍内勢頭都很猛，出現了很多成規模的地下商業街，現在明顯出現了放緩和降溫的趨勢。在郭增利看來，地下商業降溫的原因之一是，很多項目是以經營權出售的方式在運營，并沒有拿到産權，後期會因為沒有産權出現諸多遺留問題，正好遇到地上商業集中投放市場，地下商業的優勢就沒有那麼明顯。

如今的西單商圈與10年前定位相去甚遠，北京發展出不少大型商圈，競争十分激烈，西單早已經失去領先優勢。如果此次地下商業項目定位缺乏新意，僅布局百貨、商業中心等，恐難以存活。同時，地下商業的操作難度比地上還要高，投資大型商場存在更多風險。

郭增利認為，目前制約地下商業發展的一個因素是土地集約發展做得不好，另一個因素是品牌商對地下商業的理解和對成熟市場的理解存在偏差，這意味着地下商業開發商在未來定位方面，一定要不同于以往強調零售的經營模式。在他看來，以往的地下商業街全部以零售小門店組成，和地上商業相比毫無特色和差異化。“要不拘泥于商品零售，跳開零售，發揮地下優勢，向運動、健身、休閑、娛樂等社會文化服務方面發展。”郭增利認為，地下商業開發時，考慮到土地利用價值最大化，不應該定位于一個簡單的商業經營體，而是一個社會服務體。

北京中環嘉業投資有限公司營銷中心總經理段震宇認為，地下商業街必須走差異化經營之路，主要包括産業特色、商業特色、文化特色、地方特色等四個方面，在前期的建設、裝修、經營的形态、商品品類以及後期管理等各個方面都要别出心裁，還要擁有自己專業的運營管理團隊，保障地下商業後期運營。

來源：北京商報

北京商報記者：王曉然 劉卓瀾