北京房價最抗跌的小區?京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!，今天小編就來說說關于北京房價最抗跌的小區?下面更多詳細答案一起來看看吧!

北京房價最抗跌的小區

京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!

北京跑赢大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關注公衆号｜京房會進入知識星球可進行提問

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Q:提問:京總好，看的提問學習了很多知識。目前總預算400左右，在展覽路上班，想入手一居或者小兩居，怕以後房價上漲，主要想保值。目前考慮沿着6号線和16号線區域，根據您推薦重點關注朝陽的常營、朝青、四惠，豐台區的太平橋、麗澤。幾個問題向您請教：

1、朝青、麗澤闆塊部分您推薦的小區已經報價到9萬一平了，這種盤還有入手空間嗎？2、豐台太平橋區域看作麗澤的輻射區域嗎？是否有保值價值？這一塊整體生活感覺比較方便，除了少數小區，大多數也比較老了。3、可以接受買房後換租在單位附近，這種情況四惠闆塊和常營闆塊您更推薦哪個闆塊;4、頂層您怎麼看，能入手嗎？特别是老小區的頂層？平改坡了之後會不會好一點？向您請教，感謝您。

A:回答:您好,1、關于一些熱度比較高的闆塊房價是否到頂,這個問題很多人提問過,我在星球精華欄文章81#北京房産投資核心邏輯和原理中對龍頭位置的房屋做過詳細的分析以及未來的預判,一線城市核心闆塊是房地産的龍頭,也是未來投資的中心,更是價值的高地,這些位置的商品房交易量活躍,反應敏銳,這些房子是高産厚産者資産配置的工具,其漲跌和人口、杠杆、政策都沒什麼太多關系,偏遠地區的剛需小戶型,就和城市的中高收入群體的多少有很大關系,如果持續面臨失業、行業衰退、降薪裁員,這類房子的保值性也會随之減弱;從宏觀市場看房地産屬于金融業,房價上漲的唯一動力是紙币通脹;從微觀市場看這些區域的優質盤需求量會永遠大于供應量,直白說隻要貨币供應量繼續增加，這些位置的房價上漲沒有盡頭;價格隻是個信号,認為這些位置房間到頂的人必然會一次次錯誤闆塊紅利,可閱讀08#史詩級通貨膨脹,普通人的對與策,道理自然明白!

2、并不是說受産業直接輻射就一定會漲價,還要看自身是否争氣,如潘家園在三環内距離國貿直線距離3公裡左右，但整個區域的房子常年跑輸大盤，核心原因就是潘家園自身不争氣,這樣的區域即便是在核心地段也難跑赢大盤;我經常把潘家園說事是因為國貿是北京的地标性建築,大家的認可度較高,這種例子大家更容易接受,太平橋區域在周圍并不算優質商圈,或者說北京西站這一帶很難發展出優質商圈,麗澤比較近的優質商圈西局算一個,菜戶營,草橋,玉泉營都可,總預算400左右可以往玉泉營、草橋方向看,這幾個商圈的盤漲幅很穩健,可通過星球精華欄文章16#北京區2017-2022樓盤漲勢收益分析(曆史成交大數據)查詢以上樓盤詳細行情;

3、從增長空間常營優于四慧,400能在常營選一個還不錯的盤,頂層能不能買主要看價格,正常價格肯定不要,如果低于小區正常成交價可以考慮,買的低未來在賣的時候溢價權也把握在自己手裡,祝一切順利,有問題再溝通!

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Q:提問：京總您好，看了您的文章，也是堅定了今年必須買房上車的信念。我跟對象都是新北京人，能拿出大概300萬首付，總預算在550-600w之間，想買能兼具上漲潛力與通勤時間的房子。重點看小兩居。我在海澱西二旗附近工作，對象在西城金融街工作。之前看的比較多的是朝陽的一些片區（奧森，惠新西街，西壩河），但是樓齡普遍太老，不太能接受，且未來的上漲應該也比較乏力了。下一步計劃重點看清河區片區。想請教房總：1.對于清河片區，我們這樣的預算最推薦哪些樓盤？2.對于我們的地理位置，還有哪些推薦的上車盤？我能接受每天單程1.5小時的通勤，對象能接受每天單程1小時;非常期待京總的回複！

A:回答：您好，感謝信任！如果靠近你的工作單位，立水橋的北京北，價格和通勤應該都在你們的期望内，其次是天通苑（不太建議），如果靠近你對象工作單位，隻能圍繞麗澤附近，草橋欣園4區、萬年花城4期，這三個盤品質還可，預算範圍内都可2居，立水橋和草橋玉泉營保值性相對強一些，你可通過星球精華欄文章16#北京區2017-2022樓盤漲勢收益分析(曆史成交大數據)查詢這幾個盤近5年的詳細行情;其它闆塊包括清河隻能選到區域内的老舊盤，無論是居住屬性還是升值屬性都比較差

你們可以先去實地看看，如果感覺不合适隻能考慮投住分離，一般2種情況我比較建議投住分離，一種是工作的區域綜合資源都比較一般，而自己的籌碼又比較優，可選籌的範圍比較廣，這種情況如果為了通勤買在工作地屬于資源錯配，還有一種情況是工作的區域或者工作單位所輻射到的區域都是擁有一線資源的區域，而預算範圍内可選籌的範圍有限，隻能買到這些位置的次次級闆塊的尾盤，然而這些尾盤的行情并不好，這兩種情況一般是建議以投資為主，剛需更應該關注的是房子未來的上漲空間，因為以後大概率還要進行二次置換，如果第一套吃不到行情，樓市現在又是分化的狀态，二次置換時壓力很大，要麼自己加錢，要麼還是在同樣的區域置換，隻是位置不同而已，後面想要升級很困難，而投住分離可以把目标放到全城，更容易選到成長性不錯的盤，建議認真閱讀星球精華欄文章81#北京房産投資核心邏輯和原理;祝順利！

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Q:提問:京總好，關注您很久，回答問題分析問題頗有見地，這裡請教您一個問題，若有閑暇時間，請做解答，不勝感激。我原有回龍觀北京人家兩居一套（剛剛出售，給的買房過戶時間是今年六月），還有清河強佑通透兩居一套（是否出售猶豫之中），因為父母（都七十多了）的原因，原計劃把這兩套房子都賣掉，而後擇一相對好的地段，我再補些資金，在一個小區買兩套，一套三居，一套兩居，這種組合我重點關注了“觀林園”、“京師園”，但是看來看去，總覺得不理想，可能自身考慮還是想保留海澱戶口（孩子在高一），于是我又看了澳林春天四期的大三居（157平），咬咬牙也能買，索性強佑清河的房子就不打算賣了，兩個樓盤距離倒也不遠，父母也照顧得到，請問京總，這種配置是否可行，或者還有更好的建議給我，既能和父母很近，又有資産的保值，謝謝了，多說一句，近一個月看了很多樓盤，但基本在海澱北部五環内外以及朝陽的奧林匹克森林公園附近，我本人也愛運動

A:回答:您好，感謝信任！如果你們比較喜歡奧森的生态資源，建議你們選一個綜合資源不錯的盤，奧森這個闆塊主要的購買力一部分來自海澱和望京，一部分來自同區域置換，你看過的2個盤屬于改善類的入門産品，或者說屬于二類，這兩個盤對于本區域内的吸收能力一般，如果選這兩個盤會少一波本地的客戶，奧森的一類盤是上林世家，國奧村，春天四期，美倫，紫玉華府，春天六期，如果能購到春天四期157戶型，那上林世家156也可購到，包括美倫166，六期156，可以在這部分盤中優中選優，就不僅限于四期了，上林世家的的聲望資源要比澳林系更高一些，樓盤的居住品質也更好;你可以通過星球精華欄16#北京各區2017-2022樓盤漲勢收益分析(曆史成交大數據)查詢以上樓盤詳細行情;

​其次上述所說，奧森的主要價值是生态資源，購買力一部分來自海澱望京，一部分來自本區域15分鐘左右生活圈，這個區域的房價一直很牢靠，但漲幅沒有東西兩大産業區的強韌，這個預算如做純投資布局，應該是優先東西兩大産業區輻射的區域，奧森建議打長線，持有時間8-10年這樣更穩健一些，其次強佑新城這個盤最初的定位就是剛需，未來的市場是改善，我在星球精華欄文章01#北京樓市的十年主流預判（2022-2032）已經寫過未來應該持有哪類盤,這個盤不是市場上的主流，也不是這個闆塊内的主流，應該考慮看看怎麼優化一下，要麼換個區域做同類盤置換，相同價格不同地段把非主流變為主流即可，望京的剛需要比清河的剛需行情好一些，不會脫離主流，望京離奧森距離也可，這樣2套盤都有預期，也是效率最優的方向，2套全部放在奧森效率很一般，這個位置還沒有好到可以重倉，最好2套分開，或者清河不動;祝順利！

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Q:提問:您好，本人家庭情況和需求如下：一、家庭資産負債;現有順義一套石門96老小區房子，市值260萬，暫時不想出售，一方面，順義行情不好賣，而且賣了還完貸款，最多回來100萬，幫助不大。另一方面還留有積分落戶的念頭。天津有一套郊區房産，為孩子落戶準備的，總價100萬，目前貸款還有60多萬。境外有100多萬股票，暫時不打算出售，跌幅太多等回升一點再說。

手頭目前有100萬現金。預計23年4月份能累計到130多萬，夫妻兩人手頭有其他授信餘額50萬（最高5%年化），可以考慮過橋後使用，綜合下來，23年4月份可用現金 信貸餘額180萬。再往後一點到23年底可以湊到200萬 ;家庭收入：夫妻稅後家庭收入能到120-140之間，扣除家庭開支，每年結餘90-100左右問題不大。目前的月供1萬多，兩個人公積金可覆蓋。月供能力尚可。

二、買房需求;一開始考慮的初衷是為孩子上學，孩子23年上幼兒園，需要在25年9月前落停小學的房子。對于學區沒太大執念，稍好一點就行，不想太卷，卷不動。原計劃在24-25年湊到400萬多。再利用杠杆買700-800的一套房子，一次性解決改善和上學問題。後來看了您的帖子，覺得自己買房決策還有較大的誤區，目前想法是23年開始看看是不是可以利用手頭的現金 授信額度 jyd400左右，能夠買一套500-600的小房子，主要目的是增值 學區，希望在4-5年後能夠有較明顯的增值，可以在同學區換套大一點的改善房。如果屆時來不及換房，也不耽誤孩子上學。

三、目标區域;一開始考慮望京地區和朝陽大悅城周邊，考慮望京的出發點主要考慮是望京是互聯網三極（中關村、望京、西二旗）之一，美團、阿裡等聚集地，購買力比較強，未來應該不會差。而且以前在望京新城租房過，對這裡比較熟悉，覺得配套啥的都還不錯。綜合以上我的情況，請您幫忙分析下：​

1.基于目前我的情況，23年适合着手行動嗎？還是再攢一攢自有資金？2.如果選擇望京區域，500-600萬的預算建議考慮哪幾個小區？什麼類型的房型合适？3.目前500-600這種預算方案是不是有點激進？除了月供風險，jyd本身有沒有什麼比較大的風險？4.望京區域的選擇對我來說，是不是相對最好的，有沒有更好的區域選擇？5.基于我的情況，還有其他方面的建議嗎？

A:回答; 您好,1、如果自身經濟狀況允許的情況下,建議盡早動手,這些領漲的闆塊如果發生價格回落現象,賣家的心态并不弱,可能個别着急出手的有個5左右的浮動,其它都很堅挺,如果市場有熱度,這些位置也都是第一輪往上走的,這是市場周期規律,從目前的市場預期往後看到明年3-5月份,房價上漲的概率大于下跌概率,如果等到明年5月份以後入場,從時間上看其實是在增加我們的成本;

​2、在區域選擇上,建議到朝青淘淘筍盤,華紡易城65平的正軌一居室,青年彙80平的兩居室都在你們的預算之内,在朝青淘應該優于望京,望京隻能上望京新城和幾個老舊小區,這些盤流通性都很好,但增值性不如朝青的,可以通過星球精華欄文章16#北京各區2017-2022樓盤漲勢收益分析(曆史成交大數據)查詢詳細行情;3、jyd的風險隻有抽貸,如果發生這種情況換一個銀行就可,北京的房本變現很容易,有很多種方法和渠道,即便JYD停了還有其它貸款,本質上都一樣,隻是換了個名字而已;4、如果可以建議把天津和順義的出掉,回籠一部分資金總價應該可以再往上走走,選一個面積大一點的會更好,剛需盤裡面有上車盤和偏改善型的,上車盤一般是最小面積最低總價,這類盤從曆史漲幅看不如改善型的,建議認真閱讀星球精華欄文章81#北京房産投資核心邏輯和原理;祝順利！

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Q:提問:老師，您好，我的問題可能沒問清楚，我和愛人都是燕郊本地人，兩個孩子都已入學，因為愛人是教師，孩子都在她的學校入學，所以教育資源對我們來說不考慮了，地鐵也不考慮了，因為我們都是體制内，北京也不能買房了，現在燕郊還剩下一個80平的兩居，不遠的老家村裡自建了一個小别墅，因為不敢确定燕郊房子的漲跌，怕将來會漲價，所以想買個三居，但是看了您的文章覺得漲價似乎不太可能，所以專門進行提問，讓您給指點一下到底出不出手？

A:回答:您好，我在星球精華欄文章92#環京樓市泡沫中對環京大部分區域有過詳細分析及未來的預判;如果單純說環京的區域價值，那燕郊是距離北京最近的區域，和其它區相比燕郊的價值是最大的，這種區域的購買策略，如果是剛需自住需要靠近主幹道，距離商業中心近的小戶型安全系數相對是較高的，純投資如果有更好的選擇比如強二線，那不如退到強二線布局了，燕郊主要的價值就是離北京近，這也是前些年炒作的主要原因，但本地沒有産業，從現在看基本是睡城的概念，作為北京的通勤，交通很不方便，隻有一條通往北京城區道路的情況下早高峰基本是沒法走的

即便是通了地鐵這種人口密度不誇張的說不排隊一小時上地鐵很難，在北京工作居住在燕郊每天都回去的話體驗很差，如果燕郊這個位置想要樓市健康發展，還是要有産業帶動，但靠北京很難，現在北京整體的方向是向東南發展，通州運河商務中心全部兌現之後從距離上會溢出一部分剛需到燕郊，要說未來有沒有行情，或許有，但不會太健康，漲漲跌跌投資就沒什麼意義了，其次通州運河發展需要時間，長則10年甚至更久，如果你們單純是為了改善自己的居住條件在燕郊置換看個人的需求程度，如果确實需要增加居住面積工作穩定沒什麼不可，放平心态就可，不漲的話自己住，漲了更好！建議認真閱讀星球精華欄文章81#北京房産投資核心邏輯和原理;祝順利！

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Q:提問:京總好，向您請教房産配置的問題，我在京工作,有一套700萬的房産,之前投資了一套固安的房子,總價100萬左右,房本預計明年五一左右能下來,請問沒有房本的房子如何才能買賣交易,是裝修後賣還是毛坯賣,另外我在事業發展中也比較困惑,我在制造業從事行政工作,年入稅後約2W/月,收入實在很低,勉強能維持生活開銷,有沒有好一些的職業發展方向渴望指點?謝謝京總,星球的會員連夜閱讀,受益匪淺!

A:回答:您好,感謝信任!1、我在星球精華欄文章92#環京樓市泡沫中對環京大部分區域有過詳細分析及未來的預判,建議認真閱讀,環京區域大部分區域并不具備投資屬性,流入人口太少,本地缺乏核心産業支撐,未來上漲空間受限,固安的房子建議盡早賣掉,可以試着聯系開發商和中介做更名,會需要一些費用,不要裝修,這個環節非常沒必要,裝修的目的是為了增加溢價,這種區域其實是增加了時間和成本,結果反而不會增加溢價反而會損失成本和效率,固安的房子處理完之後配合北京的房子做一些貸款,這樣就有了首付款可以再買一套,2、制造業屬于傳統行業正在走下坡路,行政部門更是創造不了太多的價值,沒有對自己幫助提升的工作一定要盡早離開,房産、金融類的工作離“錢”近,門檻相對也比較低,隻要用心做,未來都會有很好的發展,祝富貴!

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Q:提問:京總好！關注您一陣子了。我家有兩套房子，一套在回龍觀矩陣一期，98年左右的房子，四樓無電梯，66平。一套在清河永泰園，也是99年的房子，72平，2樓無電梯，但是明年會開地鐵。孩子已經在清河上學，居住在清河目前租房。現在想優化下房子配置

1.賣兩套換一套大的，還是出一套換一套，現在沒有特别想好。不知道同樣小區後續大面積是否會比小面積更好出手;2。如果兩套換一套，大概能賣1000加一些到1200左右預算，單套置換有點想賣清河大概有個500加一點600-700預算。3。區域選擇，一個是想在清河置換一個好一些的小區，或者附近奧森區域換一個，包括看您推薦的朝青闆塊等。不知道有沒有什麼建議。求推薦方案

A:回答:您好，感謝信任！1、我在星球精華欄文章81#北京房産投資核心邏輯和原理中對北京全市不同類型的房屋有過詳細分析以及未來預判,建議全文閱讀,在同等區域，老房子的流通性、金融屬性和升值性都低于綜合素質較高的盤，如果是城中心老房子還有利可圖，如果是四環外老房子的價值會越來越弱，從目前的市場反饋建議2套全部出掉置換一套優質盤用來打底。

關于大戶型和小戶型的流通性，資源集中的核心區或主城區品質盤大戶型（3房以上）流通性增值性高于小戶型，次級闆塊，核心區溢出小戶型的流通性增值性大于大戶型，這種區域房子越來戶型越大越不好賣，同樣增值性也相對較弱，主城區核心區品質盤一直是市場上的稀缺品，資源集中的區域土地是稀缺的，而次級闆塊溢出區域還有可開發土地，新房越多，老房子就越破敗，這也就是為什麼建議出掉回龍觀的老房子。

2、如果孩子在清河上學可在清河内購置，清河本身近幾年的發展就很好，配套已經非常成熟了，靠近産業園區近幾年的房價漲幅很穩健，世華、橡樹灣、萊圳這三個都是區域内的标杆，奧森主要是生态資源稀缺，人文環境比較好，但主要購買力還是來自東西兩大産業園區，從升值性上可能不如清河。朝青的話距離你們比較遠了，但樓盤整體品質要高于清河，選到的面積更大，戶型更好，朝青是彌補了東三環斷層缺陷，所以成了吸收國貿一帶購買力的主要區域，清河屬于被産業園區直接輻射的區域，清河更适合你們，可通過星球精華欄文章16#北京區2017-2022樓盤漲勢收益分析(曆史成交大數據)查詢樓盤詳細行情;祝一切順利

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北京跑赢大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關注公衆号｜京房會進入知識星球可進行提問

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公衆号知識星球内部文章

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宏觀類（部分文章）

01#北京樓市的十年主流預判（2022-2032）

08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策

03#北京樓市價值正在沙化

04#未來五年絕命大換倉，賣空雜盤，隻留霸盤

05#因為保障房充足，所以商品房B漲

07#巧用杠杆，貸款的利用

41#淺談房地産泡沫

微觀類（部分文章）

11#北京七個行政區邊緣的房價預警研判

12#避坑寶典：北京17大貶值區域導圖

13#學區寶典：東西海學區房選籌導圖

14#置換寶典：一次吃飽10年，拒絕多動症

15#望京139個盤，穩健增長的隻有39個

16#北京各區2017-2022樓盤漲勢收益分析(曆史成交大數據)

17#石景山未來樓市的預判及購買建議

實操類（部分文章）

81#北京房産投資核心邏輯和原理

82#北京首付300-400穩健的78個剛需盤分析

83#通州跑赢大盤選籌導圖

84#大興跑赢大盤選籌導圖

84#北京持币200W以下的投資術

86#豐台跑赢大盤選籌導圖

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