觀點地産網蘇州金雞湖畔，高聳矗立的東方之門在天際勾勒出一道弧線，咫尺之遠的蘇州中心曆經七年的打造後，正在暖冬的陽光中舒展其“未來之翼”，2017年11月11日，當馬雲的淘寶“雙十一”依舊熱火朝天的同時，凱德也在蘇州迎來了其“中國最大購物中心”開業的大日子。

在上午九時這場“落成”典禮上，作為蘇州中心項目打造相關方的蘇州政府、凱德集團和蘇州恒泰控股均現身現場，随後，諾大的購物中心中庭雲集了數以百計的與會嘉賓，戲劇、樂團版的《江南》演奏依次上演，開業典禮熱鬧而又聲勢浩大。

對于湖西商圈而言，這将是繼“東方之門”之後，該區域最大型的項目面世，甚至對于整個蘇州而言，蘇州中心将會成就其首個大型的一站式商業綜合體。

蘇州中心的落成必然将改變蘇州商業格局，不過同樣的，其亦需要面對湖西商圈作為新興商圈所需要面對的培育和發展問題。

商業巨艦——蘇州中心

作為由蘇州政府主導、蘇州恒泰與凱德聯手打造的項目，蘇州中心的一直都是這一區域的明星項目。

據了解，蘇州中心位于蘇州金雞湖畔的湖西CBD，總建築面積達113萬平方米，由7棟塔樓和1座大型一站式商場及1座小型體驗型商場組成，其中，7棟塔樓分别為4棟5A甲級辦公樓、2棟金雞湖景公寓和1棟蘇州W酒店。

體量之大以外，蘇州中心别具一格的建築外形讓其在誕生之初就已經奠定了特殊的地位，在該項目設計方案披露之時，從環繞“東方之門”的“未來之翼”的構圖，已經可見這座将成為蘇州唯一一個現代化的大型購物中心的建築野心。

事實上，在過往七年的打造過程中，這項目顯然是傾注不少心血。2012年5月20日，蘇州中心舉行了開工儀式，由蘇州工業園區金雞湖城市發展有限公司開發建設，第二年的3月6日，蘇州政府牽手喜達屋，打造了首個二線城市的W酒店。

在蘇州中心尚未開業之時，凱德方面就對外表示，“有别于傳統城購物中心的模式，蘇州中心商場着眼于當代人生活、旅行和購物等多方面新型需求，不僅将在建築設計上獨樹一幟，更在業态與設施的規劃上領導行業突破革新”。

及至項目落成當天，建築面積為30萬平方米的蘇州中心商場已經成為蘇州不曾有過的商業實體巨艦，其中，品牌豐富，業态跨越運動、休閑、娛樂、購物、美食和親子等領域無疑成為其中的一大亮點。

凱德商用東部區域總經理林建瑞介紹，截至當日，購物中心引入了600家品牌，出租率均達到90%以上，其中首入城市的概念店和旗艦品牌占比20%以上。

據了解，其中包括了蘇州奧林匹克賽事級真冰溜冰場“冠軍冰場”（CHAMPION RINK）、蘇州市區首家“CGV影城”、“Ole’精品超市”、美食廣場“胃基地”（Food Member）以及蘇州首家“幻貝家”（FANPEKKA）大型兒童室内主題樂園等主力商戶。

值得注意的是，蘇州中心在服務增值上，新一代綜合體用科技打造智慧空間，使多業态融合貫通，同時攜手互聯網 領域合作夥伴，重塑消費體驗。

凱德商用東部區域總經理林建瑞表示：“蘇州中心商場作為凱德在中國最大的購物中心，我們希望用心打造這個平台，讓各種業态和發展機遇交彙于此，将蘇州中心商場打造成兼具包容性和生命力的國際共生體，使消費者和客戶最終能感受到一種充滿活力的獨特體驗。”

湖西商業格局

在很多人的記憶中，蘇州中心所在的金雞湖西商圈其實并不陌生，在這個商業巨艦面世之前，其毗鄰的、總高度達到300多米的、有着“世界第一門”譽稱的“東方之門”曆經了十幾年的坎坷，而及至目前這個購物中心依舊沒能呈現其預期中的繁榮。

除此之前，市場人士指出，就工業園區的商圈而言，僅兩站地鐵距離的金雞湖湖東目前已經彙聚了新光天地、圓融廣場、誠品居所等高端商業體，其在成熟度方面優于湖西商圈，而作為新崛起的商業體，蘇州中心要面臨湖西和湖東運營較好的商業體的雙重競争。

但不可否認的是，在消費升級的時代背景之下，相比觀前街一帶的古城區商圈和以獅山路——淮海街為代表的新區商圈，環金雞湖的蘇州工業園雖然是區域性的商圈，但亦是蘇州現代商業孕育的新土壤。

據了解，蘇州工業園是于1994年獲批的首個中新政府合作區，在過去二十幾年的發展中，該區域已經成為外籍商務人士辦公的聚集區域。

和目前湖東商圈一樣，湖西商圈依然享有高端人群的優勢，正如林建瑞所指出的，“蘇州中心輻射人群廣泛不僅是當地居民，商務區的白領，還包括衆多的旅遊人群”。

他表示：“蘇州的人均GDP和GDP總量均排名江蘇省第一，同時也是中國經濟最強的10大城市之一。社會消費品零售總額近3年的平均增長超10%，表現出良好的經濟基礎和實力。我們對蘇州市場還是非常看好。”

針對競争問題，他表示，蘇州中心本身是個超大體量的購物中心，前期也在建築設計方面綜合考慮了店鋪規劃，給到租戶較大的發揮空間。“在前期溝通中，我們更積極主動去尋找國際品牌入駐，蘇州中心整體硬件優勢凸顯，所以我們也希望入駐的品牌不僅僅保障原有質量，更能有所突破、提升，體現差異化。”

不過，他也坦言，從資産管理和運營角度，一般項目在投入運營後，達到穩定的運營狀态需要3-5年，凱德過往豐富的經驗和全球化的租戶網絡及資源整合能力将有助于蘇州中心的運營管理。

在購物中心的租金方面，其透露，由于項目對各個樓層的業态組合和招商，有非常明确的定位和篩選，目前蘇州中心的租金收入領先蘇州市場。而随着項目得到消費者的認同，與租戶聯手提供的增值服務體驗，未來也将切實反哺到營業收入，租金等運營指标。

據了解，從目前蘇州吸納率最高的觀前街商圈來看，觀前街主幹道底層商鋪租金為1250-1500元/平方米/月。

值得注意的是，繼凱德上海長甯、杭州來福士開業之後，随着蘇州中心的落成，凱德華東區域的商業迎來爆發年。

林建瑞稱，“ 從運營層面上，這些項目的投入運營後，也會進一步拓展凱德在華東整體的商業布局，提升凱德整體的品牌影響力。同時，尋找合适項目，擴大輸出管理的版圖”。