#改善買家，疊墅好還是大平層好#

改善型購房需求，大緻可以拆分為首改、再改、終改、豪改等類型。

作為第一套改善型買家，也就是首改，有的人選擇一步到位，首改即終改，有的人選擇穩紮穩打，下一次“再改”。

不管哪種選擇，最終都要具體結合到個人的改善預算，當年的市場産品供應類型來最終确定。

疊墅和大平層，都可以作為改善需求的選擇對象，相對于疊墅而言，大平層具有一定的“終改”性質，因為畢竟很多曾經住過所謂“終改”别墅的業主，最終還是選擇了市區大平層。

按理說，疊墅和大平層，各自在各自的客群領域都有市場，但二者在改善需求裡面，也存在一定的交集，對比起來，主要有以下幾個方面的優劣勢：

疊墅介乎于洋房和别墅之間，雖然帶有一個“墅”字，但通常在二手房流通市場上，并不會把疊拼别墅從本質上劃歸到别墅一類，别墅類的下限一直都是合院、聯排，而疊拼别墅，充其量隻能算是洋房、躍層的上限。

大平層就不一樣了地段優質、戶型實用、物業品牌實力強的大平層，往往是能夠和别墅類産品平起平坐，甚至是能夠超越别墅的。

另外，從多個城市，這兩類産品的布局和分布上看，疊拼别墅一般位于相對邊緣的近郊闆塊，而大平層往往位于市中心，從這個角度，也可以看出二者的段位高低層次不同。

居住使用上，疊墅和大平層，一個最大的區别，就是需不需要每天爬樓梯。

爬樓梯被視為很多單層面積不算太大的别墅的“硬傷”，為很多别墅業主诟病。

疊拼别墅不僅可能享受不到别墅的“樓上無人，一樓帶院”的有天有地體驗感，還同樣具有一些“别墅病”，比如頻繁上下樓梯。

當然，如果疊墅單層面積足夠大，大到能夠和大平層媲美那種，那活脫就是一個複式的大平層了，價位一定也不菲。

大平層更多側重于“平墅”的概念，也就是把别墅的使用面積攤平來，在居住使用上，有一覽平地無餘的視角，隻要層高稍作修飾，開間和進深不要出現大的硬傷，空間感還是比較開闊的。

從身邊朋友和一些住過大平層的業主經驗來看，大平層的居住獲得感、成就感，是遠高于疊墅的。

如果預算有限，既然是首改，可能還意味着還有下一次的換房需求。

這一次的改善，也要考慮産品的流通性和資産增值的因素，以便更好地作為下一次換房的“跳闆”。

從這個層面看，疊墅買入價格和未來二手房流通價格，市場的認知度，是存在一定落差的，有的人覺得疊墅好賣價高，有的人覺得疊墅差賣價低，所以往往買入價格、裝修價格等投入的成本較高、溢價也高，等到未來在流通市場上買二手房的時候，面臨割肉、降價抛售的概率比較高。

大平層不一樣，因為市場對于大平層的認知度相對比較統一，沒有那麼大的認知差異和懸殊，所以買方、賣方在成交大平層的時候，價位落差不會太大，而加上大平層所處地段的增值加持，大平層在二手房市場增值的概率更大。

因此，如果隻是首改，還要考慮未來再改、豪改置換的話，大平層置換“豪改”的可能性、流通性都更好，也就更能接近未來的“終極改善”，甚至很多人，直接就把大平層當做了終改，一步到位，降低了未來的置換成本和風險，也不是沒有可能。