8月4日，成都住建發布了2021年成都市第三批住宅小區二手房參考價格，進一步覆蓋了成都共258個住宅小區。

難以想象，本批次主城區的最低指導價竟出自于高新區的潤和原築，僅為12239元/㎡，本次高新區最高的長城半島城邦，指導價則達29943元/㎡。

○●圖據成都購房通

兩個小區僅距離了500m，指導價卻差出了2倍有餘，這個數據瞬間刺中了通通的敏感點，并決定不日就将選題提上日程。

指導價差距兩倍

是配套和産品逃不開的鍋

放在地圖上看，兩個小區都位于火車南站周邊，分别鄰近南三環和科華南路，中間隻間隔了成都七中初中學校。

據鍊家的經紀人介紹，雖然兩個小區距離很近，實際的産品和配套卻差距很多，這是導緻參考價懸殊的根本原因。

據了解，長城半島城邦是天府長城闆塊的标志性樓盤，整體占地約160餘畝，分三期開發，于2011-2013年陸續交房。

區位上，東側臨錦江灣流處，沿江有150畝的濱江公園，優質的生态資源是小區居住氛圍的一大底氣。由此，指導價定價較高，也是情理之中。

○●圖據高德地圖

對比之下，潤和原築的品質則失色不少。潤和原築僅規劃有1棟住宅樓，梯戶比極高，且直接貼臉南三環，高密度加噪音污染，直接拉低了樓盤的居住舒适度。

因為住宅樓一二樓設計為商鋪，加上小區本身為開放式小區，租戶也不在少數，潤和原築或許還面臨人員流動性大、構成複雜的居住隐患。

據鍊家經紀人介紹，由于潤和原築是由外企開發，少有戶型能夠貼合成都購房者的口味。在它的多個戶型中，最讓通通印象深刻的是這個長寬比2：9的一字戶型，很難不讓人汗顔啊......

再加上交通、教育等外部性因素的差距，也進一步拉大了價差。

綜上所述，二手房指導價應該還是參考到各個樓盤的劃片、産品和客群等多維度的因素，也正是因為這些因素的差距，才造成了潤和原築和長城天府城邦的“天差地别”。

挂牌量歸零

高新還有多少上車機會

調控之下，成都二手房市場出現的最顯著的變化，應該就是二手房挂牌量的大幅降低。

現階段，長城半島城邦在貝殼平台上的挂牌量已經全部歸零，其餘被指導的小區，處境也在伯仲之間。

○●圖據貝殼找房

關鍵的原因是，随着二手房指導價公布，大量不滿足指導價的房源被下架，線上找房可選擇性大大減少，而一部分賣家也由于不滿意當下的指導價格，産生了持續觀望的“逆反心态”。

○●圖據貝殼找房

高新算起來的話，是主城區發展時間較短的一個，多數二手房都在滿五的邊緣瘋狂試探，不過由于其經濟地位，二手房市場跟五城區這些老大哥比起來，一點也不遜色。

因此，市場上對于高新被指導，充斥着各式的聲音。那麼，當下高新區的二手房形勢究竟如何？

據購房通指導價地圖顯示，在全部三個批次的二手房指導價中，高新區都“身先士卒”沖到了最前面。

目前全成都共計有53個小區的二手房指導價突破了三萬大關，高新區“貢獻”了36個名額，其中最高指導價為成都的老牌豪宅，中大文儒德，指導價為39300元/㎡。

指導新政之後，市場溫度确實下降，整個市場的挂牌房源大量減少，加上近期新房還算火熱，買的人自然也減少。

據成都住建官網顯示，今年5-7月，受新政影響，成都二手房成交量均下降到4000套以内；而此前，多數的月成交量能維持在4000套以上。

通通采訪了多個高新區鍊家門店，均獲悉，“高新區成交量也有所下降，主要還是很多買家都在觀望，希望能夠撿漏。”

再來看看賣方市場的情況，目前整個高新區共有97個指導價小區，總數居大成都之最。不誇張的說，高新稍微冒尖點的樓盤，都被納入到了指導範疇。

○●圖據成都購房通

把這些個樓盤在地圖上鋪開來看，指導價主要覆蓋在東苑、天府長城、金融城、大源等四個區域，均是由于劃片政策、産業能級、區域配套等外部因素，曾走在二手房價一線的區域。

○●圖據成都購房通

而當下，區域内的各大被指導樓盤都已經紛紛下架大多數房源，在售的多是車位和公寓。

○●圖據貝殼找房

反觀尚未被指導的其他區域，主要是中和和新川兩個闆塊，目前在貝殼平台上挂牌的房源量對比充足很多，總量約在1500套。

○●圖據貝殼找房

據鍊家經紀人介紹，由于這兩個區域暫時還沒被指導，房源的挂牌不會受到限制，因此網上顯示的挂牌房源，接近于區域的總存量。

值得注意的是，該經紀人還分享到，他所負責的中和的小區，雖然有賣家暫時打消轉讓主意，但是誠心出售的客戶基本無流失，因此對于本就打算在中和置業的剛需客來說，暫時還沒有指導價幹擾的煩惱。

而新川闆塊内，價格相對高昂的中德英倫聯邦、龍湖九裡晴川等改善住宅。據通通了解，目前的挂牌量與挂牌價格，對比之前差距不大，想必也沒有受到指導新政的過多波及，有意向的客群仍可以放心關注。

○●圖據貝殼找房

播一個小插曲，通通前段時間私下問過一個，近期有意置換的中德業主，得到的答案幹脆利落，“遭了再說！”

按常理說，價格降下來，賣的人自然也會少，但是放在被指導的區域，整個賣方市場也還算是穩定的。當然，這裡主要說的誠心出售房源的那部分賣家。

在經紀人的說辭裡，這部分賣家或許是由于需要用錢的形勢逼迫，賣房的心願并沒有被指導價沖散，隻是更多的從線上平台走到了線下門店。

“有指導價的地方不是說不能買，隻是對于客戶來說購房成本會增加。”

“也有業主誠心賣啊，隻是要看客戶能不能出這麼多錢。”

當然，從諸葛找房的統計數據來看，也有部分着急的賣家，主動選擇了“屈從于指導價”，以求更短的成交周期。

○●圖據諸葛找房

因此，近期想要在已被指導區域置業的看官，也可選擇主動前往線下門店，目前來看市場仍有可選性，也不乏一些“撿漏”的機緣存在。

編後語

高報價和低成交，是指導價體系下買賣雙方的原始願望，也是雙方之間的博弈。

報價高，門檻低，買的人就少；報價低，利潤低，買的人就多。

這個道理，成都市場的每一個參與者都懂。隻是報多少純粹是房東自己的意願，能花多少買也受制于買房的現實預算。

每一套房源的成交，都或許是某一方的“屈服”。

盡管過程可能曲折，但仍舊，值得等待。

本文主筆︱拾一︱購房通 出品

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