1、問：報哥，您好，我名下沒有商品房，有一套固戍的小産權，年收入在30多萬，寶寶一歲半，小産權自住還是挺好的，滿足了我們一家五口的需求，我在糾結是博拆遷，等存錢過幾年再買商品房，還是現在賣掉小産權，購買商品房，如果是置換商品房，我對學位沒什麼了解了，想聽聽您的建議，感謝~

答：你好，建議把小産權出手置換成商品房。 小産權會随着市場漲，維持在同地段商品房約三分之一的價格就不錯了，不能貸款，沒有什麼投資價值； 博拆遷是不推薦的，少說打底10年起步，雖有方法，可以提前拿下能轉正的房等拆遷，但一般人玩不了。

小産權出手後，再根據手上的資金選擇相對應的學位房。

2、問：報哥，您好，請問龍華上塘潛龍漫海甯花園潛力如何？想在那邊買一套小單位投資兼學位，本人在附近有一套大三房自住但不帶學位。另外還問一下，金地上塘道和曼海甯誰潛力更大？或者有沒有更好推薦，謝謝！

答：你好，感謝付費咨詢。這2個盤都是在那片區還不錯的盤， 紅山是所謂的宇宙中心，龍華的核心區域，短短兩年房價能沖到8萬以上不一般；深圳北CBD也尚未建成，利好兌現需要時間，什麼時候兌現也未知數，現在進去是否站崗也不好說；上塘定位為龍華的核心居住區，是龍華居住環境較好的片區，位置對比曼海甯略占上風。

3、問：老師您好，認真學習了您的很多問答，感覺您非常專業！我現有1200萬左右的預算，打算進行自住以及投資。原計劃是300萬單房或一室一廳小戶型進行純投資，以及900萬左右的三房自住。小房之前有了解花好園，趣園，但是感覺都不夠理想。碧海寶中那邊的小戶型不是擔心噪音，就是擔心高位，怕未來出手不漲反跌。900萬左右的三房之前考慮過是留仙洞天悅南灣或者是大學城華輝雲門及柏林天瑞，打算自住加長期持有，等待片區總部基地和國際教育成熟加持帶來的房價上漲。但不知道這樣的配置是否合理？您對于單間和三房，有無其他更合适的推薦？或者說我應該把全部預算投放在同一個房子？自由工作，居住地不限。請老師多多幫忙，非常感謝！

答：您好，感謝付費咨詢！

預算1200有兩種打法 ：

一、拆成2-3套來買（總價300-500萬）但是要考慮房票的問題。多套進可以攻退可以守，持有成本會下降。

二、直接買一套核心地段.核心物業.雙重屬性的物業。

三、300-500萬的投資策略剛需為主（産品1-3房）買普漲區域2019年深圳領漲區域已經漲上去了購買力會外溢。

四、1200萬總價的物業一定要考慮你的房子為什麼會漲到2500萬漲到這個價格什麼樣的人來買這樣的物業一定是置換的人群（他們對産品.學位.地段都會有要求）

五、1200萬買房，除了看總價，也要結合你的月供能力，房票情況，是否考慮學區等需求再做樓盤的精準匹配。 投資就是一個計劃，把控好風險，留足至少2年的月供。 然後用排除法來選擇，你可以買哪裡，不是你想買哪裡，最後買錯比買貴更加恐怖。

可以考慮的參考選籌：

【寶中】：天健時尚，西岸官邸，金泓凱旋城，宏發領域，西城上築，麗晶國際，第五大道、幸福海岸等.

【碧海片區】：中信灣上六座、城市峰尚，富通城、玉湖灣等

【前海南片區】（南海中學）：鼎太風華，諾德假日，陽光玫瑰園

【科技園】科苑學裡（文華）、潤府（科華），陽光帶濱海城（南外高新），海怡東方花園（南外高新）

【前海自貿區】：前海時代，招商領玺

【蛇口】半島城邦（南外濱海），南海玫瑰園（育才太子灣）

【後海】蔚藍海岸二期（北師大），後海理想雅園、漾日灣畔（南二外），太古城（深圳灣）

【後海總部基地】：紅樹西岸、中信紅樹灣

以上選籌可作為參考，能不能入手重點還是看價格，逢筍入。

4、問：老師，您好，我在羅湖有2套老舊小區房。想賣掉其中一套，換一套好一點的。價格大概在700萬左右的三房，老師有好一點的推薦嗎？

答：沒判斷錯誤，應該是一套自住，一套出租。賣掉羅湖一套置換到更具投資價值的地方是正确的選擇。這一套應該兼具投資，自住，升值的空間。700萬的三房在南山和福田選不到很好的标的，可優先考慮寶安碧海和西鄉片區。

5、問：老師好，近期一直在關注你的帖子，頗受啟發。本人計劃上半年購房，本人90後，目前年收入60萬左右，首付計劃在200萬以内，主要是自住加投資。目前主要在看福田梅林一村，覺得福田整體的生活環境相對較好，周邊發展也比較穩定。老師可以幫忙分析一下，就我目前的情況來看，除了這個區域，還有沒有推薦的區域。

答：你好，感謝付費咨詢。梅林一村長期看跑平大市，短期看有學位暴擊的可能，梅林一村也是非常著名的公務員社區，盤子非常大總共有13個區7000戶，基本都是三房四房或者頂複，設計是改良過的港式戶型設計，高層小洋房，整體感很強，物業管理ok，但是車位不足。 交通方便頗有優勢，進出依托北環大道、地鐵9号線兩個站，背靠塘朗山梅林水庫和運動公園，環境和交通都是很不錯的。原本的初中是一個短闆，但在建的梅香學校可能劃為名校分校，這個還未确定的因素是重大利好。 目前在同類型的福田花園社區盤中，梅林一村是價格相對較低的，因此跑平大市沒有問題。

居住：不推薦，整體感覺差

投資：梅林彩田片區雖是重點發展區域，但短時間無法兌現，對梅林一村也很難發生推動效應，關外次新很大的選擇空間，買過後需要考慮以後接手的對象，剛需客已買不起，改善環境差，房齡也已過20年往後金融屬性也會越來越差，除非絕對的筍盤。

整體居住環境，綜合考慮推薦：寶安碧海片區