前言

論城市地位，蘇州是新一線之王，但商業發展水平僅相當于一個弱二線城市。類比南京和杭州就顯而易見了。

宏觀經濟指标方面，無論從哪個數據比較，蘇州均毫不遜色于南京和杭州，在GDP、城鎮人口、可支配收入方面甚至還保持着絕對領先。2019年，蘇州就以驚人的1.93萬億的GDP，将南京和杭州遠遠地甩在身後。

然而，在購物中心業績方面，蘇州和南京、杭州相比差距非常明顯。

2019年蘇州年銷售額超過15億元的商場僅2家，對南京和杭州商場做一個粗略統計即可發現，南京、杭州年銷售額過15億元的商場均在10家以上。

蘇州的商業真的有這麼慘嗎？房觀最近陸續實探了蘇州各大商圈，今天我們再來探一探蘇州商業繁華數一數二的湖東CBD商圈。

湖東商圈在短短的十餘年時間裡迅速崛起，協鑫廣場、新光天地、久光百貨、圓融星座等一大批商業體的入駐，讓湖東商圈内的業态構成和消費層級不斷提升。

對于商業這麼密集的湖東，實際情況又是什麼樣呢？今天房觀就帶你來一探究竟。

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2019年10月開業，協鑫廣場

餐飲店人氣火爆

/實拍圖

協鑫廣場商場體量并不大，隻有2萬平方米左右，很小，每一層隻有幾家店面，定位于高端精品商業綜合體。

實探發現，放眼望去大部分都是餐飲品牌，其他品牌多為教育類和美容體驗類的商戶，在休閑娛樂業态方面僅引入了香港著名健身及美容中心舒适堡。

/實拍圖

商場一樓還有法拉利城市展廳！從外面看進去，内部基本上裝修差不多了，估計很快就能對外開放了。由此也能看出這家商場的檔次很高，蘇州的購買力還是可以的。

其中最吸引眼球的，莫過于諸多首進蘇州的世界級餐飲品牌。走的也是高端路線，有魔都十大奢華餐廳之一的鮨一、火鍋界 “愛馬仕”的鍋境、主打低溫慢煮概念無錫美食排行榜第一名的澤惟、亞洲年度餐廳的岚匠、米其林二星喜粵8号、大衆點評黑珍珠一鑽餐廳拾壹雅苑等知名品牌。放眼整個湖東商圈有着不小的差異化優勢。

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在實探中，房觀也發現，雖然整個商場裡面看上去比較冷清，但是仔細觀察發現，每家餐飲店裡面基本上都坐滿了人，還有兩家出現排隊等位的情況。

2

2015年6月開業，新光天地

定位高端，餐飲店人氣火爆，珠寶區、服飾區人氣弱

/實拍圖

新光天地商業面積8.8萬方，擁有1000個停車位，兼顧多樣豐富性、人文藝術性、自然生态性，首座現代園林式百貨公司展現了蘇州時尚之都的魅力，定位高端。

單從産品打造而論，新光天地在很多商業地産圈内人士看來是無可挑剔的。

周末晚上正是商場人氣最旺的時候，房觀實探發現，新光天地珠寶區、服飾區人氣均很弱，服飾區更是整層樓都很少有人。

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由于商場定位高端，對于更多數人而言，這裡的消費僅有餐飲類更具吸引力，從實探來看，每家餐廳人氣都還不錯。

像撈王的入駐，正是為了迎合市場而做出的妥協。周六晚上6點左右，正好是飯點，所有的餐飲店中也隻有撈王的門口排起了長長的隊。

新光天地設有專門的花園露台，房觀也專門來到了觀景台，東方之門、IFS近在咫尺，園區的繁華一覽無餘。

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3

2009年6月開業，久光百貨

定位最高端，餐飲人氣火爆，奢侈品服飾人氣冷淡

/實拍圖

久光百貨樓面面積達17萬1千平方米，也是這三個商場中面積最大的。衆多品牌均是首度進入蘇州，定位比新光天地還要高端，主要針對白領階層和中産家庭。

與傳統百貨空間小、結構緊湊不同的是其内部設計有兩個巨大的中庭，用中庭将步行街與各層平面組織聯系起來。作為開業已經11年的老商場了，無論是外立面還是内部裝修上來看，完全不會落伍。

/久光百貨内部實拍圖

通過搭建多個空中連廊與生活休閑區、圓融天幕街區互通，消費者也可以從不同角度觀賞室内外的休閑景觀，非常貼心。

商品種類也是這三個商場中最齊全的，B1層以超市和美食廣場為主，實探來看，人氣非常旺，看上去滿滿的全是人，完全不是我想象中的會冷清的樣子；

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1層彙集世界名牌精品，化妝品、珠寶、手表、女鞋、配飾等，比如GUCCI、卡地亞、浪琴、勞力士等知名品牌應有盡有，珠寶區常見的品牌基本上也都有，不過由于品牌過多，很多品牌則以小的專櫃展示為主，僅有少數專櫃裡面有顧客在逛，人氣比較弱。

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2層、3層主要是以服飾、家居用品為主，品牌非常多，但依然沒什麼人氣，大部分的顧客也隻是看看而已。

4層以餐飲為主，也是整個商場最火的部分了，雖然沒有出現等位的情況，但是店裡的人氣可是實實在在的。

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4

寫在最後

實探一圈下來，整個湖東商圈内容納了購物中心、百貨商場等多種形式的商業項目，各個項目之間，互有競争，也互有借鑒。

協鑫廣場、新光天地和久光百貨定位高端，在人氣上自然會比定位大衆化的商場少一些，從導購小哥哥那了解到，商場主要面向蘇州高端客戶群，大部分以熟客為主。

實探也能發現，這3個商場除了餐飲區，其他例如珠寶區、服飾區人氣都很慘淡，究竟是什麼原因呢？

湖東商圈有些商場開業較早，在休閑娛樂業态方面的引入較少，很多80後90後消費主力被别的商圈吸引，這也是如今人氣大不如以前的一個重要原因吧。

奢侈品消費被上海分流，蘇州市場上的商圈大多以大衆化為主，沒有純高奢品牌的商業體入駐，以品牌比較齊全的久光百貨來說，雖然品牌多，但很多是以小的專櫃展示為主，實際上品類并沒有那麼全，加上蘇州到上海，高鐵隻要半小時，一到周末或者年假日，蘇州的消費群體就往上海跑。

拿我身邊的朋友來說，平常約個會有事沒事就往上海跑，導緻奢侈品消費被上海分流。

蘇州的下轄市相對獨立，對于市區商場也存在分流的情況。如昆山、常熟、張家港等，均有自己獨立的核心商圈，削弱了蘇州市區商圈的向心力。

蘇州外來人口居多，消費力跟不上。蘇州1072萬常住人口中，外來人口831.8萬，占比63.6%，70%的外來人口從事制造業，因此雖然人口基數大，但消費力跟不上。而這幾個商場定位高端，對于大部分人來說僅僅是逛逛，并不會真正消費。

以我自己為例，17年之前每個周末大部分都是在湖東商圈度過的，吃飯、看電影、逛街都有很好的選擇，但從17年蘇州中心開業之後，我真的就很少再去了。要問具體為什麼，大概就是蘇州中心品牌更多，商場更大，更好逛，更好吃吧，加上還有很多網紅打卡的地方，很多新鮮玩意，是個很好的解壓地方。

面對日新月異的時代發展，隻有與時俱進，不斷創新，具有清晰的定位，才能吸引住消費者的眼球。湖東商圈未來是否會有新的突破，讓我們拭目以待。

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