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記者 | 熊穎

房地産市場變化會影響到中介平台關于新房的流量和業績，但這都是周期性的。經紀人規模、品牌力、專業度、服務品質、數字化能力等因素已成為中介平台的核心競争力。

作為和房地産行業共進退的房産中介行業，近期行業内并不太平。房多多遭美股勸退、我愛我家披露大股東五八減持計劃公告、某頭部中介平台被渾水做空，一個接一個的行業動态都反映出市場對房産中介态度的悲觀。2021年以來，房産中介上市公司股價呈現明顯下跌，如房多多股價跳水93.83%。

不過在業内人士看來，市場的短期蕭條、房企欠傭，僅僅隻是一個導火索，部分企業之所以出現問題，還是公司自身的底層商業邏輯存在問題。

業内人士還指出，以58安居客、字節跳動幸福裡為代表的互聯網系；以萬科、碧桂園、保利發展為代表的開發商系；以及以珠海大橫琴控股的世聯行、建行旗下建融家園為代表的國資系，三股新興勢力正在崛起，老牌房産中介遭到威脅，房産中介市場迎來新的攪局者。

近期，《紅周刊》記者走訪北京多家房産中介平台發現，二手房市場呈回暖趨勢，但要想恢複往常旺季水準，則仍需一段時間。

走訪：二手房市場漸趨回暖

但當下數據僅仍為旺季二分之一

近期，《紅周刊》記者以購房者身份走訪北京多家房産中介線下門店，店内冷清，多位店内房産經紀人狀态清閑，在記者咨詢購房事宜期間，鮮少有其他購房意願的人前來咨詢。

當某房産經紀人通過内部網站向《紅周刊》記者介紹二手房源時，記者發現，多套房源的帶看量顯示為零，少數被介紹為熱門房源的房屋帶看量也僅顯示為個位數。其中一位房産經紀人表示，上個月（2021年2月）全店9名房産經紀人一共簽約15套二手房，而從銷售周期來看，以前房子大約能在上線後的一個月左右時間賣出，而現在則被延長到了3個月時間。

多位房産經紀人介紹表示，2022年以來，銀行放貸速度有所提高，可以明顯感受到當前二手房市場的回暖。不過，也有一位房産經紀人向記者表示，現在這一片區的二手房銷售每月大概能維持在200多套的成交量，這一數額大約相當于之前旺季月成交量的二分之一。

北京房産經紀人所說情況并非個案，杭州的二手房市場同樣如此。據杭州二手房監管服務平台所披露的房地産經紀機構簽約數據，上市房企中介我愛我家一直穩居當地二手房銷售市場的銷售冠軍。《紅周刊》選取我愛我家作為該行業的樣本企業，對比其在2020年和2021年每月的二手房簽約情況發現，2021年下半年開始，我愛我家的二手房銷售出現了明顯下滑。

2020年全年，我愛我家除了在一季度疫情的嚴重影響下，二手房銷售出現明顯停滞外，平時每月的簽約套數多穩定維持在2500套左右。而自2021年7月開始，我愛我家在杭二手房簽約套數不光跌破2000套/月，還有愈演愈烈的趨勢，7月、8月、9月、10月，我愛我家在杭二手房簽約套數分别為1522套、979套、695套、480套，第四季度，我愛我家二手房銷售情況雖逐漸回暖，但12月單月也僅實現簽約949套，僅完成其2020年同期的36.25%。

二手房銷售是房産中介的主要收入來源，而二手房市場表現也直接反映在了我愛我家的2021年三季報中，三季度單季受房地産市場下行影響，我愛我家實現營收28.2億元，同比下降0.06%，歸母淨利潤1億元，同比下降52.4%。不過綜合前三季度來看，我愛我家仍維持較快增長，2021年前三季度實現營業收入89.5億元，同比增長32.5%；歸母淨利潤4.8億元，同比增長95.4%。

2021年的二手房市場呈現冰火兩重天的極端現象，上半年交易火熱，而下半年情況急轉直下。多位業内人士向《紅周刊》記者表示，綜合全年市場表現來看，2021年，房産中介企業的業績表現仍呈現增長态勢，不過受下半年尤其是第三季度的市場遇冷影響，增速有所放緩。我愛我家前副總裁、景晖智庫 首席經濟學家胡景晖向《紅周刊》預測，原本預計我愛我家在2021年的淨利潤水平能翻倍，但受調節因素影響，現在大概能增長70%左右。

此外，近期剛剛走訪完海南、深圳、上海等地樓市的胡景晖指出，實際上自2021年11月份，二手房銷售就開始恢複，12月份、和2022年1月份出現明顯回暖。但要想趕上2021年上半年或者2019年的市場行情則還需要一段時間。

新房收入增長

但傭金能否到賬或存不确定性

《紅周刊》梳理多家房産中介平台在2021年已披露的财報數據發現，在二手房業務以外，房企代理的新房業務正逐漸成為收入貢獻的主要來源之一。

其中，貝殼在2021年前三季度的新房GTV（新房銷售總交易額）同比增長37%至1.25萬億元，且2021年前三季度，公司新房業務貢獻了總收入的55.84%，超過了二手房業務貢獻收入占比41.23%；易居企業控股也在其發布的2021年半年報中指出，期内一手房GTV為2226億元，同比增長51%，與此同時，一手房代理服務所産生的收入也同比增長29.2%至16.37億元，占總收入28.45億元的57.54%。

多位業内人士向《紅周刊》記者表示，這背後的原因在于，與二手房相比，房産中介的新房代理傭金更高。中原地産首席分析師張大偉指出，現在市場約40%的新房交易都來自中介，而近兩年開發商着急回款，短暫的出現了在多數開發商自身利潤率不到10個點的大背景下，房企卻對新房成交開出較高中介渠道費的特殊現象。

一般來說，房産中介平台在新房銷售的傭金收取上采取跳點提成方式，也就是賣房屋數量越多，提成的點數越高。“以某頭部房産中介平台的新房渠道費進為例，該企業早在2020年就已經大幅提高了新房渠道費。上漲之前，費率多為銷售額的2%、3%、5%、6%；而現在其在鄭州、西安等部分城市的費率高達3%、5%、8%、10%；部分城市的文旅樓盤費率甚至高達20%～25%。”胡景晖向《紅周刊》記者說。

不過在張大偉看來，新房的高渠道費以及新房貢獻收入的上漲或不能長久持續，未來房産中介的業績表現主要還看其在二手房市場的表現。

而更加值得關注的是，新房收入能否“落袋為安”也是房産中介不得不直面的一大挑戰。以世聯行為例，2021年9月，世聯行曾發布公告表示，公司為恒大集團提供新房代理銷售服務，收取相應的傭金。但因恒大集團資金周轉困難，截至2021年8月31日，世聯行與恒大集團之間應收票據餘額為5.51億元，應收賬款餘額為6.94億元。且截至公告日，其與恒大集團已就應收款項中約2.46億元達成抵房解決方案，尚有應收款項餘額9.99億元。

根據2020年年報數據，恒大集團以7.15億元的收入貢獻成為世聯行的第一大客戶，而第一大客戶的傭金存在回收的不确定，不光可能形成一定比例壞賬從而影響年度業績表現，還給公司股價造成了較大打擊，9月份，世聯行股價接近“腰斬”，從9月3日的7.91元/股跌至9月29日的3.74元/股,至今股價還一蹶不振。

值得一提的是，根據2021年第三季度報告，世聯行累計已實現但未結算的代理銷售額約3031億元，将在未來的3至9個月為公司帶來約22.5億元的代理費收入。不過當前多數房企普遍存在資金鍊較為吃緊的情況，而這一現狀也會一定程度上影響着中介平台們的傭金能否到賬以及到賬速度，世聯行能否成功回收上述代理費仍然存在諸多不确定因素。

胡景晖向《紅周刊》表示，當前行業内存在的較大問題是，開發商大量拖欠經紀公司傭金。據其了解，世聯行、易居企業控股，甚至貝殼都受影響較為嚴重，可能存在不小的壞賬規模。

互聯網、房企、國資等新興勢力入局

房産中介市場格局謀變

胡景晖認為，市場的短期蕭條、房企欠傭，僅僅隻是一個導火索，部分企業之所以出現問題，還是公司自身的底層商業邏輯存在問題。而股價的下跌則主要是受到房地産悲觀情緒的影響。

此外，胡景晖指出，遭遇做空的某頭部中介平台接下來可能會走瑞幸咖啡的老路，被SEC強制退市。而頭部中介平台的動蕩，對于其它企業來說也意味着機遇的到來。因為未來這一行業的平台化仍是大趨勢，頭部中介平台的動蕩，意味着市場會流出很大空間。在這一大背景下，新興的平台勢力有着更多的機會。

2021年，新興勢力快速布局。其中一類是以58安居客、字節跳動幸福裡為代表的互聯網系。去年4月，安居客遞交招股書，不過恰逢行業生變，IPO招股書最終以“失效”告終。彼時58安居客回應表示，安居客上市進程仍在有序推進中。

胡景晖認為，安居客今年（2022年）成功上市的可能性較大。不過他也指出，對安居客來說，當然仍然面臨一大難題，那就是，如何迅速從一個流量平台轉變成一個交易平台，并形成有效的賦能和交易閉環。

此外，2020年11月，字節跳動表示将拆分旗下的房産業務“幸福裡”。彼時，幸福裡已啟動了融資計劃，将引入外部戰略股東，獨立發展。與此同時，幸福裡還同步開啟了收購計劃，拟收購麥田房産20%股份。《紅周刊》記者梳理發現，後者擁有直營連鎖門店近1000家，專業房産經紀人規模14000餘名，而在北京的房地産經紀機構中，麥田房産的交易量也排名第三位，僅次于老牌中介品牌鍊家、我愛我家。而據胡景晖預測，起步較晚的幸福裡也預計能在未來的2～3年内實現上市。

另一類，以萬科、碧桂園、保利為代表的開發商系同樣不容小觑。多家房地産開發商早已通過旗下物業平台在房産中介領域進行布局，如萬物雲旗下的樸鄰、龍湖旗下的塘鵝、保利發展旗下的保利愛家以及其于2018年參股的合富輝煌。

而碧桂園服務不光擁有房産經紀品牌有瓦，2021年8月，還與武漢本土房屋中介龍頭世紀宏圖不動産達成戰略合作，碧桂園服務執行董事兼總裁李長江更是直言，碧桂園服務今年（2021年）将房産經紀作為戰略級賽道進行布局。

此外，還有以珠海大橫琴控股的世聯行、建行旗下建融家園為代表的國資系。

行業内入局者衆多，那麼如何來判斷在房産中介市場的争奪戰中，未來誰更容易占據優勢？

中房商學院副院長鄧明政向《紅周刊》記者表示，房地産市場變化會影響到中介平台關于新房的流量和業績，但這都是周期性的。經紀人規模、品牌力、專業度、服務品質、數字化能力等因素已成為中介平台的核心競争力。

多位業内人士向《紅周刊》記者指出，在房産中介的市場競争中，規模發揮着較為重要的作用。之所以這麼說是因為，擁有絕對數量經紀人的平台，就意味着掌握了絕對的渠道優勢，從而覆蓋更大規模的市場，所以大平台的優勢會越來越強。

（本文已刊發于1月22日《紅周刊》，文中提及個股僅為舉例分析，不做買賣建議。）