就在五一長假之前，4月30日，中國證監會、國家發展改革委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，正式啟動基礎設施領域公募REITs試點工作。

這通知的每個字你都認識，可連起來你就不一定看得懂啦。這生澀難懂的通知，實則影響深遠。

今天我們來聊一聊，REITs到底是個啥？跟我們普通人到底有什麼關系？

REITs的讀音是“瑞次”，聽着像瑞幸的兄弟，但靠譜多了。

它的全稱是Real Estate Investment Trusts，中文名是房地産投資信托基金。

這次的公募REITs簡單來說，就是一群投資者把錢湊到一起，交給一個基金經理，讓他去投資不動産項目，然後賺到的錢大家分。

這次的試點呢，采用的是“公募基金 單一基礎設施資産支持證券”的産品結構。

什麼意思呢？舉一個例子：

我修了一條高速公路，以後收過路費，但是初期投資太大，花了100個億。

這時候我就可以把這個公路的所有權 未來的過路費打包做個資産證券化（ABS），然後把這個ABS做成基金，通過公募渠道賣給千千萬萬個散戶。

這樣，我就能抽出80個億來（我自己至少得投20%不能跑）去修别的公路，而基金每年會把我收的高速費的90%作為分紅。

所以，所謂的REITs，對我來說就是一種新的融資形式。而對散戶來說，是一種新的投資品種。

而且我和散戶的利益是一緻的，項目運營得好，我們是雙赢的。

其實在外國，REITs已經發展的很成熟了。尤其是美國，REITs規模已經超過萬億美元：

截至 2019 年底，全球 REITs 規模超 2 萬億美元，其中約 65%來自美國。

但中國因為體量太大、情況複雜、以穩為主，醞釀了十幾年，到今天才算是正式開始公募試點了。咱們是第40個設立REITs 工具的國家/地區。

因為中文名字叫作“房地産投資信托基金”，所以很多人對REITs是有誤解的，認為這個東西是用來炒作房地産的工具，開發商可以借此大舉募資搶地蓋樓。

也有很多半懂不懂的大V拿房子舉例子，說REITs就是房子一直漲，一個人買不起，大家就集資買房，享受房價上漲的收益。

好好的政策被解讀成了組團炒房。

其實，REITs和炒房，半毛錢關系都沒有。

仔細看一下這次的試點方案就知道，本次公募REITs優先支持的項目主要是新老基建。

通知提出，優先支持基礎設施補短闆行業，包括倉儲物流、收費公路等交通設施、水電氣熱等市政工程、城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。

此外，通知還鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰略性新興産業集群、高科技産業園區、特色産業園區等開展試點。

這些跟炒房八竿子打不着：

你可能會想，現在的試點沒有，不代表以後成熟了不會有房地産類的REITs啊？

這麼想，是因為你不了解國際通行的REITs底層資産。

REITs幾乎不投資開發類物業，而是投資已經能産生穩定現金流和固定收益的成熟不動産項目，比如酒店、辦公、商業、基礎設施等，與傳統的居民住宅嚴格隔離。

想想我前面高速公路的例子，一定得有收過路費這種穩定現金流，才能發得出REITs産品來。

而且别忘了，和很多一毛不拔的上市公司不同，REITs90%的利潤都是要拿來分紅的。強制性高比例分紅也抑制了REITs利用留存資金進行擴張的沖動。

倒是有一類跟房子相關的REITs，就是底層資産是長租公寓的REITs。但同樣，這樣的項目也是聚焦于穩定的租金的。

而且，REITs打通了政策性住房（尤其是租賃住房）的退出渠道，這對房價其實反而有一定的抑制作用。

對于這點，肖鋼是這麼說的：“境外市場經驗表明，推行REITs有助于降低不動産市場價格波動性，不會助推住宅價格非理性上漲。”

所以我說，REITs和炒高房價是不沾邊的。

但是我們可以說REITs就跟房價沒有一點關系了麼？并不是的。這裡面有條暗線，非常值得你注意：

“優先支持京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲等重點區域，支持國家級新區、有條件的國家級經濟技術開發區開展試點。”

看明白啥意思了麼？

這些被政策優先支持的區域，大多數是經濟發展良好的核心區域。也隻有在這些區域，才能産生更多靠譜的、有穩定現金流的倉儲、環保、酒店、購物中心項目。

要緻富先修路，基建對經濟的帶動作用有目共睹。而這次REITs的推出，又會進一步擴大這些區域的發展優勢。

這些區域發展好了，會對其他地區形成比較明顯的虹吸效應，人才和資源都會進一步彙集到大城市圈。

在這種情況下，你猜哪個地方的房價會更有優勢？

強者恒強，龍頭會穿越，這跟炒股票是一樣一樣的道理。

所以，REITs的推出跟組團炒房沒任何關系。但它對于城市競争力來說，是一種助推，會進一步擴大核心城市的優勢。

這才是REITs對房價的真正影響。看明白以後，買房可千萬不要選錯了城市。

之前中國的REITs一直是私募性質的，被稱作類REITs，普通人是沒法參與的。

這次的指引提出，公衆投資者通過基金銷售機構以詢價确定的認購價格，參與基礎設施基金份額認購。

這意味着，個人終于可以直接投資公募REITs了！

相對私募，公募具備募集規模大、沒有投資人數量上限、流動性好等優勢，同時也豐富了投資者的投資品種和渠道。

它給個人投資者提供了一個機會，可以用很小的資金，參與優質大宗物業（如租賃公寓樓、商場、物流設施等）的投資，且這些物業都是由專業機構管理運營維護。

而且REITs還能定期分紅。這對于那些投資後在生活上還有現金需求的投資者來說尤其适合。

當然，這個投資REITs的機會是不是個好機會，就得先看看收益和風險。

從資産配置的角度，REITs相比于其他大類資産（現金、股票、債券、外彙、金融衍生品、大宗商品等），具有固定性、耐久性、獨特性、長期稀缺性的特點。

衆所周知，股票是大類資産中長期收益率最高的品類之一。而從美國的長期經驗來看，RIETs，尤其是權益類的RIETs，收益是要比股票還高的，超過了标普500、納斯達克指數以及道瓊斯工業指數：

而波動性相對是不算高的（圖中藍色柱），低于私募和部分股票：

從風險收益比來看，20年間公募REITs夏普比率為0.44，僅低于波動率很低的兩類固收産品（美國廣義債券、長期限債券），優于股票、其他固定收益産品、對沖基金等。

所以，根據老美幾十年來的經驗，REITs确實是個不錯的投資品種，不光個人投資者喜歡，很多機構也把它作為資産配置的重要組成。

回到中國的REITs。這個投資品種，肯定是會有不錯的投資價值的。

但是這次中行原油寶的事件也提醒我們，咱們的金融創新，從制度設計到從業者再到投資者，真的還差點意思。

在REITs基金上，我們在運營團隊、金融設計、制度配套上，也确實還有不短的路需要小步快跑，逐步提升。

路漫漫其修遠兮，中國REITs這個萬億級的市場，肯定是有風險的，但也必然有很多的投資機會蘊含其中。如果試點成熟了，你一定要做好分一杯羹的準備。