本文來源于公衆号-- 地産操盤手

前幾天，中海以79.4億元摘得了南四環内豐台造甲村地塊，成為北京新地王，樓面價逼近7萬，未來售價預計超10萬 。

業内一片嘩然，有人認為，這是政策放松的信号，至少限價破局迹象，未來房價上漲通道即将打開。

1、地王的蝴蝶效應

新地王的蝴蝶效應，并沒有直接導緻房價起伏，而是帶來了潛在購房者的焦慮，掀起了情緒的海嘯。

我有一位朋友，我叫他恒先生。

恒先生并不是北京土著，但是他愛這座城市。

他來北京十幾年，這裡有他的青春、愛情、事業、家庭，乃至未來。

這裡，也有他一家三口的幸福生活，以及他那早年入手早已升值翻倍的小房子，他是北京新中産的代表縮影，五子登科：房子、車子、妻子、孩子、票子。

“這裡不是我的故鄉，卻是我的主場。”

每當想到恒先生，我就想到這句深圳樓盤的廣告語。

它出自手哥敬仰的一位廣告前輩青銅騎士創辦人蒲石，在那個繁華匆忙的都市裡，他是怎麼笃定地相信未來，堅定這座城市就是他的主場?

我想，恒先生在北京拼争的故事可能是一個答案。

來自三線城市，求學北京，工作居留，投入青春，遇到愛情，結婚生子，小家幸福，事業攀登，人生走到了一個新高峰。

十幾年跌宕起伏，不斷升級，從小恒變成了恒先生，以及恒總。

恒先生是一家互聯網科創公司老闆，創業5年，已經成為圈裡的口碑黑馬

。雖說創業不易，但是恒先生通過各項國家專利，各個科創表彰，讓公司估值與業績蒸蒸日上。家庭亦如事業欣欣向榮。

2、換房的焦慮之問

人生得意須盡歡，春風得意馬蹄疾。直到最近，太太告訴他一個驚喜：家裡即将迎來一個新生命。在這金豬年，他遇到了人生第二峰。

他那南三環90㎡溫馨小房子已經不能滿足一家四口乃至父母帶娃的六口之家使用。

怎麼辦？換房。

舉家換房不是件容易的事情，恒先生一下冒出來不下換房十問。

換期房？現房？二手房？

從家庭需求來看，得是可以能快速入住的房子，在太太“卸貨”二寶後，能夠馬上能住的房子。期房太久，期望變失望。二手房，不能太老舊，太老了格局不合理，社區品質不給力。次新房或者準現房比較合适。

換多大?

能滿足一家六口之用，至少三居。

主卧是恒先生、太太和新生兒，要能放下嬰兒床，要有獨立衛浴；次卧給父母使用，照顧太太的日常；書房留給即将讀二年級的女兒做兒童房；廚房餐廳客廳LDK必須一體化，這裡是全家人日常生活及情感交流的主要空間。按照使用功能算下來，120㎡以上才能滿足需求。

換哪兒？

考慮未來兩人工作軌迹，家與單位距離适度。

太遠了，工作與生活難以平衡，不能讓通勤時間殺死睡眠及親子時間。

太近了，存款與總價難以滿足，不能讓更多負債影響生活品質。

恒先生在總部基地，太太在金融街，現在住南三環。換房，要周邊或者不能距離工作地太遠。

主要方向以南、西為主。考慮總價範圍，隻要交通合适，可以适度外擴，最遠不過五環，四環沿線最佳。

總價、首付多少合适？

這慢速增長的年薪遠遠不能滿足快速增長的房價需求。

以舊換新、以小換大、以近換遠的置換方式是較好的選擇。

按照恒先生的需求120平米以上、南四環、改善三居，總價不能過千萬。

3、跌宕的選房之旅

恒先生開啟了升級看房之旅。

向西，看了九龍倉西城天鑄及周邊，交通合适，無論新房老房，總價過高了，不能影響生活品質。

向西南，看到房山的中糧萬科京西祥雲，價格合适，但交通不便，這個區域不合适。

向南，南四環沿線，新盤有泰禾金府大院、中糧天恒天悅壹号，都是品質高端，從面積功能、交通配套看，比較符合恒先生的需求。

周邊商業配套槐房萬達、宜家荟聚、鴻坤廣場、凱德MALL、華聯商廈各類商場滿足生活需要；醫療配套有新天壇醫院、兒童醫院南區保障健康；教育配套從幼兒園、小學到中學一條龍；按照銷售介紹，周邊有大小12個公園，感覺每一棟樓都是長在公園裡；新宮地鐵站已經運行幾年，看得見的交通優勢。

他搜了下南城發展潛力，政府投入近4000億提升區域價值，無論是基礎設施、公共服務、生态環境，未來即将躍升。他感覺南城像他一樣，是一支蓬勃待發的潛力股。

當恒先生開始暢想南四環豪宅新生活的時候，發現有兩點相左，一是價格偏高，超越預期，總房價大緻在1000萬 ；二是期房，不能解決當前居住，等到裝修入住，二寶都能打醬油了。

4、圓滿的解決方案

在南四環周邊尋找，他發現了一個比較适合的老盤：低調的公園懿府。

它與金府大院、天悅壹号隔路相望，區位優勢更明顯，一起共享南四環核心區大未來。

再盤點下，公園懿府還算是稀缺的南四環核心區的開山大哥，2015年以“百萬征案名”入市，賣到現在，已經到了尾聲，也留下了最精華的樓王産品。

恒先生對比了下，南四環本來就是稀缺居住地，該區域各樓盤外在交通購物、教育醫療等配套是共享因素，但是公園懿府内在的社區成熟度是獨享因子。

經過四年多時光醞釀，公園懿府已經比較成熟，在夏日裡綠樹成蔭，枝繁葉茂，生機盎然，老人在散步，孩子在做遊戲，動靜皆宜，有生活氣息，這是他想要的社區。

具體到房子，129-132㎡的品質三居，精裝現房，比較符合恒先生家庭需求。新風系統讓呼吸自由，淨水設備讓生活更健康，高儀、唯寶、杜拉維特、漢斯格雅、伊萊克斯、方太等……從衛浴到廚電，那些精裝品牌讓他感覺未來生活有品質。關鍵是可以即買即住，不用等太久。

從夢想回到現實：公園懿府精裝三居總價多少錢？

一問總價，較為合适，又恰遇樓王階段性特惠，他感覺中大獎了。盤算下了，132㎡三居，加上軟裝家具，到真正配全入住，不到800萬，這個總價像有了二胎一樣驚喜。小房換大房，得心應手。

就在前幾天，恒先生剛剛選好房，中海地産就在豐台南四環拿了新地王，樓面價近7萬，新房可能逼向10萬 。面粉比面包貴的故事，持續上演，而且就在身邊。

這麼一算，恒先生是用新地王的樓面單價，買到了品質精裝的實景現房，太超值了。即使是從投資角度看，也是賺大了，等到新地王上市，他這房子也可能順勢追高，到10萬 也未必不可能。

他慶幸自己手快運氣好，搶先一步提前鎖定自己了中意的“面包”。

他還以準業主身份，介紹了終選公園懿府的6大理由

1、醇熟現房，即買即住，好生活不用等

2、總價優勢，800萬收藏稀缺南四環

3、舒适三居，滿足一家人的小幸福

4、交通便利，配套齊全，公園生活

5、成熟社區，有生活美好的樣子

6、品牌精裝，面子裡子都能滿足

如果再加一點，就是堅定入手不猶豫，搶到了未來10萬 的升值潛力。

5、恒先生是誰？

這不重要，他是你我身邊的朋友。

他是在北京拼争、揮灑青春、努力向上的家庭代表。

無論是在哪裡，都不要讓這座城市留下你的青春，卻留不下你。

換房之後，他也将進入人生新時期，上有二老下有二小，家人在身後，他感覺像加滿油的坦克，有碾壓一切阻礙的力量。他将繼續在這個承載了夢想的城市努力奮鬥，迎接新高峰。

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文章來源:地産操盤手