天虹商場股份有限公司（以下簡稱“天虹股份”）12月24日晚間發布公告稱，公司與深圳市中航城商業發展有限公司（以下簡稱“中航城商業公司”）、深圳市中航華城商業發展有限公司（以下簡稱“中航華城商業公司”）分别簽署《房産租賃合同》，租賃廣東省深圳市福田區中航城項目，用于開設購物中心。項目面積合計約10.23萬平方米，租金總金額約22.33億元（按10年計算）。此外，公司對于該項目裝修改造及設備購置等投資約1718萬元

　　目前，兩個購物中心均處于營業狀态，分别為華強北九方購物中心和龍華九方購物中心，自2020年1月1日開始，将由天虹股份開始運營。天虹股份将向中航城商業公司、中航華城商業公司購置與項目經營相關的辦公設備等固定資産合計約80萬元。

　　公告顯示，上述項目位于深圳市福田區振中路及華富路東北角及東南角，其中，華富路中航中心地下1層至地上6層的物業（約5.73萬平方米）由中航城商業公司持有，振中路中航新天地商廈的地下1層至地上5層的物業（約4.5萬平方米）由中航華城商業公司持有。項目目前由中航城商業公司和中航華城商業公司委托深圳市中航九方資産管理有限公司經營管理，處于購物中心營業狀态。

　　為保證項目的正常經營，中航城商業公司、中航華城商業公司（以下簡稱“業主”）将其之前與商戶簽訂的租賃合同（以下簡稱“原商戶合同”）的權利義務全部轉讓給公司；自2020年1月1日起，尚未與公司、業主簽署原商戶合同權利義務轉讓的三方協議、且未以其他形式同意原商戶合同中業主權利義務轉讓給公司的商戶（以下簡稱“特殊商戶”），業主應将原商戶合同項下的所有收益（包括但不限于租金、商業服務費、推廣費等一切款項）歸屬于天虹股份所有，業主應按約定将該款項支付給公司，天虹股份通過業主向特殊商戶實施購物中心的統一管理。

　　天虹股份表示，公司始終堅持“有效益擴張”和“可持續發展”的發展原則。深圳是公司全國門店數量最多及重點發展的優勢區域，但公司在深圳市中心區域缺少體量大的标杆性門店。該項目位于深圳市人口密度最高、社消零全市首位的福田區華強北市級商圈，地鐵大型物業，商業輻射力強，目前經營狀況、市場口碑均為良好。現深圳市此類中心區域體量較大的商業項目基本上為地産商自己開發和經營，可租賃的項目資源稀缺，租賃該項目有利于公司強化深圳市場地位，進一步提升公司在深圳地區的市場份額和影響力，符合公司根本利益，也對公司具有重要戰略意義。

　　資料顯示，龍華九方購物中心是中航地産在深圳的首個九方購物中心，于2014年9月開業，是深圳為數不多的大型社區型購物中心，定位“都市生活購物中心”，以生态、藝術、人文、體驗為特色，以親子體驗帶動家庭娛樂為亮點。華強北九方購物中心也是中航地産打造旗艦型商業項目，于2015年開業，定位深圳首個以LOVE為主題的體驗式購物中心。

　　華創證券分析師王薇娜表示，從定位看，我國百貨、購物中心業态通常能分為三類：（1）針對一二線中高端消費人群的CBD輕奢型；（2）針對年輕消費群體的時尚潮流型；（3）針對家庭生活的中端社區型。目前外資背景百貨和購物中心大多都集中在第一類，如百盛、新光三越、IFC國金中心、恒隆廣場等，以及國内的王府井百貨、華潤萬象城定位也相對中高端。另有大部分品牌定位時尚潮流型，代表的有K11、中糧大悅城、銀泰百貨、apm、來福士等。

　　購物中心自帶聚客效應，培育期更短，營收和利潤相較于百貨業态能保持較快增長，采用淨值法确認租金收入的模式也使得利潤彈性愈發高于收入彈性，天虹股份購物中心同店增速表現較為突出，而天虹股份在多年探索中發現，購物中心的出租率、品牌效率、租金管理與酒店的開房率、加盟體系比較相近，而酒店的管理輸出模式已經發展得較為成熟，因此相較于百貨和超市業态，購物中心加盟或管理輸出的模式更易走通。

　　天虹股份2017年進一步實現輕資産合作模式的突破，發展了“帶裝修租賃、利潤分成”的模式。2018年1月開業的長沙甯鄉項目首次實現該模式，即開發商按照天虹的設計和标準投入裝修，天虹不付固定租金，而是在商場經營産生利潤之後與開發商進行利潤分成。這種新模式下，一方面實現零售商和商業地産開發商的更深層次合作，雙方從租金博弈轉為互生共赢，有利于提升經營效率；另一方面，減少公司的新開店投入，有利于公司快速擴張中緩解資金壓力、降低運營風險。另外，輕資産模式也是零售企業進入新區域、熟悉新市場更的一種低風險擴張方式。

　　而自從2013年10月26日天虹股份的首家購物中心全面開業，公司便開始全面拓展購物中心業務。之後公司繼續向以購物中心為代表的體驗零售發展，加以主題編輯為價值提升的線上線下融合零售，未來公司新開門店也将以購物中心為主。

　　東北證券研究員李慧認為，天虹股份主要定位于城市中産階級家庭，早期門店大多集中在華南地區，經過多年發展，目前公司門店廣泛分布于華南、華中、華東等多個一二線、三四線及以下城市。在門店位臵的選擇上，公司既能在城市中心區開設門店，也能在社區開設門店，物業規模随具體位臵而變，使得公司擁有更強的靈活性和适應性。在百貨行業集體下行，出現大量關店的情況下，天虹股份着重發展大型購物中心、社區購物中心、獨立超市，憑借出色的客戶服務能力及靈活的選址能力，門店數量逆勢出現增長。近三年公司新開百貨及購物中心門店（含加盟及管理輸出）達19家，遠高于行業平均水平。

　　财報顯示，2010年以來，天虹股份累計新開百貨及購物中心門店49家（包含加盟及管理輸出門店5家）。新開門店中有8家門店因未達到經營目标而關閉，目前已經走出培育期門店有17家，剩餘19家門店尚處于培育期。從17家已經實現盈利的次新門店來看，走出培育期所需的時間大幅縮短。同時，虧損門店也均已實現大幅減虧。

　　公開資料顯示，天虹股份成立于1984年，總部位于深圳。公司以百貨店、大型購物中心、超市、便利店為主要實體零售業态，打造以“親和、信賴、享受生活”為核心價值的品牌，旗下擁有天虹、君尚、sp@ce、微喔四大零售品牌。截至2019年8月，公司在北京、廣東、福建、江西、湖南、江蘇、浙江、四川等8省26市開設了購物中心16家、綜合百貨69家、超市83家、便利店153家。

　　财報顯示，2019年前三季度，天虹股份實現營業收入140.75億元，同比增加1.75%；實現歸屬于上市公司股東的淨利潤6.52億元，同比減少3.15%；實現歸屬扣非淨利潤5.61億元，較上年同期減少4.86%。經營現金流量淨額3.66億元，較上年同期減少65.93%。

　　截至報告期末，天虹股份已進駐廣東、江西、湖南、福建、江蘇、浙江、北京、四川共計8省/市的26個城市，共經營購物中心業态門店16家（含加盟、管理輸出5家），百貨業态門店69家（含加盟3家），超市業态門店84家（含獨立超市10家），便利店164家，面積合計逾322萬平方米。

　　報告期内，天虹股份持續拓展門店網絡，新開首家社區生活中心松瑞天虹、水韻城天虹購物中心，新開1家獨立超市以及23家便利店，關閉了11家便利店。另外，10月17日公司在江西省新開鷹潭天虹購物中心。（第一紡織網　martin）