請微信搜索【雕叔談樓市】公衆号關注，全程指導買房| 以下内容選自粉絲問答

提問：雕叔，您好，想請教，未婚首套房，預算總價200W以内，自住為主加保值，工作在越秀農講所附近，想買近工作的地方，哪個區比較合适？自己比較傾向越秀的老破小，但是這樣的預算感覺選擇範圍很少。

回答：200萬總價預算，在農講所附近，也隻能買德政南路、德政北路的一些樓梯樓，40-60平的小兩房，如果按照所描述來看的話 我提供另外一種思路，如果換成投資的話，是否可以把目标放到番禺或者老黃埔呢，因為這個總價大概率隻能往這些區域走了，不然就隻能是越秀區的老婆小，而2-3年後的結果就是：老婆小根本漲不動，住起來的體驗感又很差

提問：雕叔，佰利31棟110平，東北偏花園，高樓層，3.94均價能入手麼？不合适的話多少均價才是可以呢？

回答：這個問題找我們的雕叔，可以很精準的幫你解答到，31-37棟，39棟，38棟，滟瀾街3、5、7、9棟，以及聽瀾1、2、3、4幾乎所有在售的房源我們都有，你說的31棟110平東北，主要看花園，也可以看到江景 歡迎交流

提問：你好 想請教下，我9月離開深圳到廣州工作，社保和公積金也遷移過來了 現在準備買房用公積金貸款，但我在廣州繳納公積金不滿一年(廣州戶口)，這種情況下，還能在廣州申請公積金貸款麼？ 可以把深圳公積金的轉到廣州，并算上在深圳的繳納年限麼？

回答：這個問題最好打12345去詳細了解一下。深圳的公積金和廣州的不通的，可能算不上的。如果單位特别好，公積金的作用還是有，普通單位這個功能在弱化。

提問：雕叔，請問渣打銀行房貸，共借人會上征信嗎？我一個人的收入證明差點，可能要加上老公的

回答：共借的話，目前的征信報告是不顯示的。但是渣打讓你簽的合同，未必是共借，這個需要你問清楚。 能做外資行的，都是很不錯的資質，為了低利率，用掉兩個人的貸款資質，得不償失了。

提問：賺了嗎？這套寫明居住人自動搬離，幾乎和二手房一樣了。62平的一房一廳，東南向望河湧。

回答：一看到這張圖中的大堂字樣，就知道是黃埔花園最新一期E棟，東南向望河湧和金碧領袖 “居住人自動搬離”，其實就是騙人的，任何業主在房子被沒收前都會垂死掙紮一番，無非就是想多訛錢而已 另外，現在的拍賣市場競争極其激烈，而且好多資産公司、代拍公司一應而上，說不好裡面的租客就是拍賣公司安排的，說不好業主已經被資産公司洗腦，聯合起來或者說被逼無奈之下來做垂死掙紮 不是專業選手，不要玩拍賣，太消耗精力和情緒，而且廣州好的市場之下直接買二手就完事，買完就漲多好

提問：法拍房在後面交易的時候有沒有什麼障礙，或者稅啥的

回答：法拍房有可能有一些不可控的風險，比如難以收樓，有債務糾紛或者有長租約（即使你買了也不能趕走租客），再或者是房子被惡意占有之類 如果已經交吉的法拍房的話，出來的價格不會便宜到哪裡去，上架這個法拍房的人看到筍的早就開始叫朋友過來拍了 另外稅費，很多法拍房的業主是公司物業，稅就很重了 最後就是貸款，法院很多會要求10天内付清，現在你找銀行做按揭都來不及，這時候就要涉及到墊資，擔保費之類的，最後算回來不便宜哦

提問：雕叔，最近的海珠新盤鳴翠花園四期咋樣，能投資呢，能收到琶洲的輻射麼

回答：不建議了，那邊其實挺成熟的，2手倒是可以看看 關于新房在投資上的短闆精華帖也總結了 如果一定要買新房，保利天彙值得看看

提問：雕叔，先彙報下基本情況：我和老婆年收入60W到手，上班地點分别是東山口、珠城，開車通勤，一套房是沙溪的老海怡2房350W左右現住，一套是增城碧桂園城市花園3房160W空置，今年生了小孩，所以置換需求就出來了，根據前期的自學和看樓，現在有以下三個思路，有點難拿捏，求雕叔幫忙捋一捋 1、賣海怡2房，換萬勝圍會展世界城3房127方南向，850萬，裝修一般，貸500萬；（這個選項家人都比較認可） 2、賣海怡2房，換星河灣半島頂樓複式100方5房北向（實際200方，無重稅），850萬，原裝修保養尚可，同樣貸500萬；（老婆不願意，上班依然遠，學校也不行，也就我很中意） 3、賣海怡＋增城碧桂園，換會展世界城2房86方南向（600萬）裝修不錯＋世港花園40多方小複式2房（330萬），裝修很一般，貸450萬。（這個方案在保值升值方面應該更合理些，隻是又換個2房而且面積小憋屈，差點改善的意思。）

回答：其實你這種情況很好處理，你的收入不錯，建議上一個大标。不過你現在手上這2套房不是什麼好标哦，建議出掉置換到核心闆塊的優質物業去，或者直接打2套 1.贊成，會展世界城是一個很優質的盤，不怕老，萬勝圍作為琶洲一帶的改善之地，後續琶洲的中産來了會頂起這邊的價格天花闆，不怕入這種改善型大3房 2.星河灣豪宅品牌口碑不錯，但是論增值能力還是琶洲優先，而且你要保證流通性，行情一來基本就到了1000多萬了，你要知道過千萬的房子在廣州也就珠江岸邊兩排的物業才好出手。近郊區建議回避一下 3.會展世界城是一個改善盤，不建議買一個2房，你600萬搞一個2房又不是學位很好，後續接盤的人不會很多，還是建議來一個3房吧，否則就是錯配了；世港花園的小複式也回避吧，我在世港也有一套120多平的，裡面租賃人口多，很多物業都是拿去給公司拿去辦公的，住家氛圍其實一般，單價也不低了，不如去天河北買一個華陽學位房，流通性，增值力更好

提問：自住改善型需求三房，兼顧學位，預算1500W左右，百花片區不考慮，居住體驗太差，剔除學位，該片區樓盤不值這個價。考慮的一是香蜜湖安托山片區，二是科技園片區，三是後海片區，四是寶中片區。可以給點建議，請分析一下

回答：後台還有一個問瀚盛花園和黃埔雅苑的，我一并在這裡回答了。 1）安托山：福田的房子漲的不好，不是因為像羅湖一樣沒落，不是因為區位不行，而是因為産品不好，房齡老，面積大總價高。能夠讓天下父母委曲求全選擇老房子的，是有可能讓孩子赢在起跑線的學位，所以百花飙漲，所以黃埔雅苑不能買，瀚盛花園可以買。 天健天驕的熱銷，我們可以看到，福田是不缺高端購買力的，缺的是好房子，而安托山片區，可以承載這些購買力，區位中心，房齡新，紅嶺深高學位加成，看好這個片區。 2）科技園片區：南外大沖可以不用追，從肺炎治愈率就可以看出，患病人數越少治愈率越高，大沖考生就一百來個，蹦幾個高分拉高下四大八大率，名校成色還稍顯不足。南外科華還沒有出成績，但是房價漲了不少，冒險者可以繼續保守者可以變道，南外高新可以買。 3）後海片區的選籌邏輯同理，南二外本部作為南山學位一哥可以放心持有。 4）寶中我覺得它是豪改的定位，成不了豪宅區，房齡大都在06年，它的出身很平民化，居住群體和幾個傳統豪宅區不能比，建築品質也都不是按豪宅标準去打造的，而深圳灣最墊底的太古城南，除了樓道空間逼仄點，大堂，花園還是很有質感的。當然寶中也有一些新盤，但是零散，不夠形成“圈“，因此寶中不能買太貴的房子。

提問：雕叔，500-600萬的預算，為了滿足小升初的初中學位（返區生，地段對口直升），體育東（華陽小學-廣州中學）、龍口東\/西（龍口西小學-廣州中學）、天河公園西門（天府路小學-113中），如果考慮初中學位和投資（不自住）的話，哪邊空間大一點？我看現在價格差不多，單價都在6萬出頭。

回答：單純考慮初中學位 投資的話，首選天河公園闆塊，隻是500-600萬的總價，可選餘地也不太大，可能還沒有天河北龍口西小學、以及華陽小學的标的物選擇餘地大。 下次您可以把總預算、首付成數，以及相對比較具體的需求再梳理一遍

很多人在評論區給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一一回複

請微信搜索【雕叔談樓市】公衆号關注，全程指導買房| 以上内容選自粉絲問答