小産權房買賣合同效力的法律依據?來源：大律師導讀： 一、小産權房買賣合同效力剖析（一）認定小産權房買賣合同無效的理由1、農村集體所有土地的使用權不得流轉《中華人民共和國土地管理法》第六十三條：“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破産、兼并等情形緻使土地使用權依法發生轉移的除外”我國房地産管理法規定 ...，下面我們就來說一說關于小産權房買賣合同效力的法律依據?我們一起去了解并探讨一下這個問題吧!

小産權房買賣合同效力的法律依據

來源：大律師

導讀： 一、小産權房買賣合同效力剖析（一）認定小産權房買賣合同無效的理由1、農村集體所有土地的使用權不得流轉《中華人民共和國土地管理法》第六十三條：“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破産、兼并等情形緻使土地使用權依法發生轉移的除外。”我國房地産管理法規定 ...

一、小産權房買賣合同效力剖析

（一）認定小産權房買賣合同無效的理由

1、農村集體所有土地的使用權不得流轉

《中華人民共和國土地管理法》第六十三條：“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破産、兼并等情形緻使土地使用權依法發生轉移的除外。”我國房地産管理法規定，房屋的所有權和該房屋占用範圍内的土地使用權同時轉讓、抵押。也就是說我國對于房屋的轉讓實行的是房地一體主義，這是我國房地産交易中普遍遵循的法理。基于房地一體主義，小産權房的買賣必然會導緻房屋所占用土地的使用權發生轉移，而這與《中華人民共和國土地管理法》的規定是相違背的，《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項規定：“違反法律、行政法規的強制性規定的，合同無效”。所以小産權房買賣合同因為違反法律的強制性規定而無效。

2、農村宅基地使用權的取得有着嚴格的身份限制

小産權房中有一部分是農戶在自家宅基地上建房出賣，這自然就出現了宅基地使用權可否轉讓的問題。宅基地使用權是指農民以戶為單位利用集體所有的土地，在規定的地點享有建築用房、添置生活設施、在庭院種植樹木、永久居住的權利。（3）宅基地使用權的主體是該集體經濟組織的成員，這是一個嚴格的身份限制，是基于集體經濟組織成員的身份而享有的權利，而城鎮居民顯然不具備集體經濟組織成員的身份，也就不能取得宅基地使用權，小産權房買賣合同因為标的無法履行而無效。

3、國務院等有關部門的文件也禁止小産權房的買賣

關于小産權房問題，國務院等國家有關部門出台過許多相關規定，比如1999年國務院辦公廳發出的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，原國家土地管理局[1990]國土函字第97号《關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答複》，國土資源部發[2004]234号《關于加強農村宅基地管理的意見》，2004年10月21日國務院發布的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》，2008年1月，國務院下發的《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》等等，都規定了禁止城鎮居民到農村購買小産權房、禁止城鎮居民在農村購置宅基地。雖然這些文件都不是以法律、法規的形式出現，但它們代表了國家的政策導向，而且這些規定的出台緻使小産權房無法辦理房産證，房産無法實際轉移。根據這些規定的精神可以看出，小産權房買賣合同應當是無效的。

二、認定小産權房買賣合同有效的理由

1、認定合同是否有效，應當以《中華人民共和國合同法》中規定的合同有效要件為标準，符合合同有效要件的合同有效，否則無效。

小産權房買賣合同歸根結底是合同，要遵守《合同法》的規定，隻要符合合同的構成要件且不違反禁止性規定，就應當認定合同有效。根據《合同法》的規定，當事人訂立合同應當有民事行為能力；意思自治；且不違反法律、行政法規的強制性規定和社會的公序良俗。最高人民法院關于适用《中華人民共和國合同法》若幹問題的解釋（一）第四條規定，合同法實施後，人民法院确認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。而現行的法律和行政法規沒有一部明确對小産權房做出禁止性規定，無論是國務院下發的通知、決定，還是國土資源部下發的意見，都不是法律也不是行政法規。所以隻要當事人具有民事行為能力且意思自治，小産權房買賣合同就應當被認定為有效。

2、小産權房買賣合同不違反《中華人民共和國合同法》第五十二條的禁止性規定。

《中華人民共和國合同法》第五十二條規定，有下列情形之一的，合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規的強制性規定。對于小産權房買賣來說，雙方訂立合同處分自己的财産，不存在惡意串通或脅迫訂立合同的問題，即使有一方隐瞞了真實情況，實施了欺詐行為，也隻是損害了另一方的利益，而沒有損害國家利益。小産權房的買賣同樣也不會損害集體和第三人的利益，基于一戶一宅的規定，房屋賣出後，不能再申請宅基地，所以不會對集體和第三人的利益構成危害，現今的農民在宅基地上通常是建樓房，除了自己居住的一兩套房屋外，還留有多套空閑房屋，将這些空閑房屋出賣給第三人，并不會使農民失去其賴以居住的土地，相反的小産權房的建設和買賣增加了農民的收入。小産權房的買賣雙方一方是尋求自身經濟的增長，另一方是為了滿足自身住房的需求，這些目的不能算是非法。至于損害社會公共利益更是無從談起，除非小産權房對社會公益設施構成威脅或侵害了不特定多數人的利益。至于該條的第五款，前面已叙述過，沒有任何一部現行的法律、行政法規對小産權房做出禁止性規定。綜上，小産權房的買賣并不違反《合同法》第五十二條的禁止性規定。

3、如果認定合同有效，符合誠實信用原則，有利于保護守信方的利益，有利于促進交易安全。

現行的小産權房買賣合同糾紛中，要求确認合同無效的一方通常是出賣方，起因大多是因為房屋賣出後，由于當地房價上漲或政府拆遷補償費遠遠高于當時的出賣價格，出賣人覺得吃了虧，遂以買賣合同違反國家禁止性規定為由要求法院認定買賣合同無效。這種在合同簽訂并履行後，因利益的驅動而産生悔意，并試圖通過以确認合同無效的方式要回房屋的行為，不具有正當性。小産權房買賣因違反國家規定而無法過戶辦證，對于出賣人來說是明知的，出賣人在賣出房子後，又以合同違反規定要求确認無效，這是一種惡意抗辯，如果認定了合同無效，無疑是對不誠信者的縱容，不利于保護交易安全，同時也是對誠實信用原則的違反。

這裡筆者需要說明的一點是，保護守信方的利益、促進交易安全與保護弱者之間的關系。通常公衆認為農民是弱勢群體，認定小産權房買賣合同有效是否有利于保護弱勢群體是個值得商榷的問題。目前關于弱勢群體還沒有一個統一的定義，它主要是一個用來分析現代社會經濟利益和社會權力分配不公平、社會結構不協調、不合理的概念。筆者認為弱勢群體是相對而言的，是有一定的時間、區域限制的。對于房地産市場來說，現在商品房的房價飛漲，作為比商品房價格低數倍的小産權房，絕對具有市場競争力，小産權房所有者的農民在小産權房市場上處于優勢地位；而無力購買商品房的城鎮居民，在此市場中則處于劣勢地位，他們才是這個市場中的弱勢群體。認定小産權房買賣合同有效，正是保護了這部分弱勢群體，兩者并不沖突。農民并非是智力低下者，作為一個思維正常的人都有趨利避害的本性，在改革開放十幾年的這種大背景下，農民完全有能力和智力判斷出賣小産權房對其是否有利。如果認定小産權房買賣合同無效，那麼基于趨利避害的本性，将會有更多的出賣者在有利可圖的時候，選擇撕毀協議來賺取更多的金錢，這無異于縱容了行為人的違法和不誠信，破壞了交易的安全性。

4、從《中華人民共和國物權法》的相關規定中可以看出，認定小産權房買賣合同有效是符合《物權法》精神的。

《中華人民共和國物權法》第三十條規定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。第三十一條規定，依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動産物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。第十五條規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動産物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。從以上規定可以看出，隻要房屋是合法建造的，自房屋建成之日起物權就産生了，物權是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。村民在宅基地上建造房屋，自房屋建成之日起，就對其建造的房屋享有所有權，所有權是一種最完整的物權，是所有權人對自己的不動産或者動産，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。既然所有權人有權處分自己所有的不動産，那麼其買賣小産權房就是合法的，隻是在未經登記的情況下，不發生物權變動的效力，但買賣合同本身是成立并生效的。

小産權房

三、筆者對小産權房買賣合同效力的看法

對于小産權房買賣合同的效力，筆者同意認定合同有效。除了上述認為合同有效的理由外，還可從以下幾方面來分析。

（一）從曆史的角度來看小産權房問題

小産權房合同效力的争議主要在于所占用的集體土地是否可以流轉。縱觀曆史的發展，我們發現在1999年第二次修訂《土地管理法》以前是允許小産權房的買賣的。1982年的《村鎮建房用地管理條例》第十五條規定，由于買賣房屋而轉移宅基地使用權的，應按第十四條的規定辦理申請、審查、批準手續。出賣、出租房屋的，不得再申請宅基地。第十八條規定，集鎮内非農業戶建房需要用地的，應提出申請，由管理集鎮的機構與有關生産隊協商，參照第十四條的規定辦理。從以上規定可以看出，1982年的《村鎮建房用地管理條例》允許小産權房買賣。随之其後在1986年制定的《中華人民共和國土地管理法》同樣沒有禁止小産權房的買賣，該法第四十一條規定，城鎮非農業戶口居民建住宅，需要使用集體所有的土地的，必須經縣級人民政府批準，其用地面積不得超過省、自治區、直轄市規定的标準，并參照國家建設征用土地的标準支付補償費和安置補助費。第三十八條第三款規定，農村居民出賣、出租住房後再申請宅基地的，不予批準。可見《土地管理法》延續了《村鎮建房用地管理條例》的精神，這在1988年的第一次修訂時，也予以了保留。

不允許城鎮居民在農村集體土地上建造房屋始于1999年《土地管理法》的第二次修訂之後，修訂後的《土地管理法》删除了原來的第四十一條，新增加了第六十三條，即規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”。如此修改的目的在于保護耕地，控制農用地轉建設用地。然而對于城鎮居民購買小産權房以及農村居民在自家宅基地上建房出售并沒有規定，相反的，在《土地管理法》第六十二條規定，農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批準。也就是說，法律禁止城鎮居民直接購置農村集體土地用于非農建設，但沒有禁止農村居民在宅基地上建房出售。另外要注意的是，《土地管理法》第六十三條規定的是不允許将集體所有的土地用于非農建設，其立法目的在于限制農轉非，而宅基地本身就是建設用地，所以農村居民在宅基地上建房出售并不違反《土地管理法》第六十三條的規定，小産權房買賣合同應當被認定為有效。

（二）從《中華人民共和國物權法》的制訂過程剖析小産權房

《物權法》從草案的提出到最後通過，經過了七次審議，修改了諸多條款，其中也包括宅基地轉讓。在《物權法》草案第二次審議稿第一百六十三條規定，宅基地使用權不得單獨轉讓，建造在該宅基地上的住房轉讓的，宅基地使用權一并轉讓。可見草案的第二稿是允許宅基地上的住房和宅基地的轉讓的。到了草案第三稿，一些常委會委員對這一規定有不同意見，且鑒于國務院已經明确規定“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”，故而将該條修改為“宅基地使用權人經本集體同意，可以将建造的住房轉讓給本集體内符合宅基地使用權分配條件的村民；住房轉讓時，宅基地使用權一并轉讓。禁止城鎮居民在農村購置宅基地。村民依照前款規定轉讓宅基地使用權的，不得再申請宅基地。”這一規定一直保留到了草案第六稿，但是在第七審中，鑒于對“禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”這一條始終有争議，将該條改為了“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，适用土地管理法等法律和國家有關規定。”從《物權法》的修改過程可以看出，對于宅基地能否轉讓的問題一直都有争議，如此修改是為了維護現行法律和現階段國家關于宅基地的政策，并為今後修改有關法律或者調整有關政策留有餘地，并非絕對的禁止。

（三）訂立小産權房買賣合同是債權行為，而小産權房的變更登記屬物權登記行為，對物權變動的禁止并不影響債權的設立。

物權行為與債權行為是既有關聯又相區别的，物權最終能否按照當事人的意思發生變動，并不影響債權的設立，也就是說小産權房根據現行政策不能進行變更登記，但當事人之間仍然可以訂立小産權房買賣合同，而且合同是有效的，隻是合同的目的可能無法實現罷了，這個時候完全可以以合同目的無法實現為由，要求解除合同，而不是認定合同無效。《中華人民共和國物權法》對此也予以了肯定，該法第十五條規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動産物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。另外應當注意的是，所謂的“小産權房買賣合同”的買賣雙方，可能其訂立合同的本意就不包含小産權房的變更登記或辦理産權證，而隻是要求交付使用而已，如果強行認定合同無效，豈不是有違當事人的意思?在主張當事人意思自治的民法理論下，這樣做恐怕不妥。

（四）隻要小産權房手續齊全，其所在集體經濟組織認可，就應當認定買賣合同有效。

《中華人民共和國憲法》第十條第二款規定，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。《物權法》對此也做了規定，而且還規定，屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權。既然法律規定了集體對土地的所有權，那麼集體經濟組織就對其所有的土地享有占有、使用、收益、處分等完全的權利。隻要房屋在建造時各種手續齊全，在買賣時經集體經濟組織認可，就應當确認其效力，這是充分保證農村集體經濟組織和農民行使自己的權力，而不應當以其為非國有而區别對待。

綜上所述，隻要争議房屋為合法建築物，就應當認定該買賣房屋的合同為有效，即以認定小産權房買賣合同有效為原則。