中房報記者 王少傑 天津報道

進入傳統“金九銀十”銷售旺季，天津市房地産市場利好消息不斷傳來。

2022年10月9日，天津市發展和改革委員會發布《住房保障租賃補貼有關政策問題的通知（征求意見稿）》社會征求意見公告。在此之前，《天津市“十四五”保障性租賃住房發展規劃》社會征求意見公告也已發布，着力解決天津新市民、青年人等群體的住房困難問題。

10月上旬，中國房地産報記者在天津市走訪時發現，多個新建、複工商品房樓盤開發銷售井然有序，全市樓市溫和複蘇基礎正在悄然形成。但受疫情與經濟等因素疊加影響，天津市房價出現區域性小幅度波動，遠郊五區和濱海新區部分樓盤出現房價微降促銷除外，市内六區、環城四區房價表現依然堅挺，普遍維持在每平方米22000元至68000元間，也有部分學區房、豪宅樓盤售價高達每平方米78000元。相較2021年，天津市房價高位運行态勢未曾改變。

2022年9月16日，天津市住房和城鄉建設委員會、市規劃和自然資源局等七部門共同發布《關于進一步完善房地産調控政策促進房地産業健康發展的通知》（以下簡稱“通知”），旨在從限購、信貸、供給等政策領域實現多維度松綁；2022年9月26日，天津市發展和改革委員會印發關于公開征求調整《天津市居住證積分指标及分值表》購房居住積分分值意見的公告，意味着今後在當地購買新建商品房即可獲得一次性加分選項。

伴随“因城施策”持續深化，天津樓市一系列政策紅利集中釋放，當地房地産市場活力或被再度激發。

據《吉屋網》發布數據顯示，2022年9月天津新房市場住宅一共成交5911套，套數環比減少8個百分點，面積環比減少9個百分點，價格環比增加1個百分點，繼續延續6月平緩複蘇的趨勢。這也表明短期内或難以扭轉房産去化不暢庫存高企頹勢。不過，通過支持促進房地産業健康發展一攬子政策落地，當地市場信心和市場預期的企穩将得以鞏固，示範引領效應正逐步顯現。

租購并舉盤活存量房産

截至2022年10月8日，為期18天的2022年天津市線上房交會落幕，但由此開啟的全新置業體驗引發市場持續關注。據悉，此次房交會在線展出200餘個精選新樓盤，6萬餘套房源，涵蓋和平、南開、河西等全市16個區，為安家置業打造看房、選房、購房“一站式”便捷服務通道，吸引衆多消費者關注，據天津市住房城鄉建設委員會統計數據顯示，截至2022年9月30日，2022年天津線上房交會網站和小程序浏覽量超過733萬人次。目前，該網站和小程序已更名為津門宜居（網）繼續供消費者浏覽、查詢。

除了新房，此次房交會還同步展出二手房和租賃住房等大量房源。貝殼找房、我愛我家、中原地産、津房置換等中介機構以及建融家園、天住領寓、泊寓、龍湖冠寓、自如等租賃住房企業雲集此次房交會，釋放出為不同需求消費者量身定制适配房源的信号明顯。

而這一供給底氣則來自多渠道增加長期租賃住房。據悉，天住領寓、泊寓等規模化、機構化住房租賃企業，通過新建、改建、盤活等方式增加長期租賃住房，提升租賃住房品質。此外，按照産城融合、職住平衡的原則，推動相關區政府、園區管委會開發建設藍領公寓、白領公寓、職工宿舍等政策性租賃住房，滿足群衆多元化住房需求。

10月5日，貝殼天津區域銷售置業顧問李靜向記者表示，作為疫情防控常态化下的創新之舉，此次房交會旨在打通新房、二手房、租賃住房市場通道，加快實現對剛需、改善性、租賃住房需求分類滿足，促進房地産市場良性循環。

天津市住房和城鄉建設委員會房地産市場監管處處長孫超也向媒體表示，天津始終堅持“房住不炒”定位，通過構建多主體供給，多渠道保障，租購并舉的住房制度來有效滿足廣大居民的合理住房需求。

據《央廣網》報道稱，自今年以來，天津市住建部門精準分析房地産業面臨的形勢，圍繞“地、人、房”三個要素，全面梳理土地供應、分布、出讓等現狀，科學分析存量人口、增量人口和外來人口購房需求。按照保障性租賃住房、公共租賃住房、共有産權住房及商品住房錯位互補，實現住房市場和住房保障兩個體系均衡發展。

在李靜看來，租購并舉對天津房地産業健康發展具有較強示範作用，不僅減緩地方政府在存量房配建方面的财政壓力，還能增加保障性租賃住房供給，對改善預期亦将帶來積極影響，有利于房地産市場預期穩定。

早在2年前，天津租購并舉的住房供應體系已逐步形成。據《網信天津》發布信息顯示，“十三五”期間累計新增租賃住房7.1萬套(間)，培育機構化、規模化住房租賃企業58家，租賃住房供應結構和服務品質不斷提升。截至2020年底，天津累計發展政策性租賃住房11.7萬套，其中藍白領公寓和職工宿舍約10萬套，主要分布在濱海新區、西青區和武清區，人才公寓約1.7萬套，在各區域均有分布，滿足了人才和職工的安居需求。

“剛需、改需”房供給提速

相比之下，租購聯動僅是推動多元化住房需求的發力點，而通知下發則對天津房地産發展的影響由點到面。

記者注意到，通知從保障剛性住房需求、支持改善性住房需求、完善住房信貸政策、促進房地産業健康發展四個方面提出十二條具體舉措。其中，就合理支持剛性和改善性住房需求方面，通過對限購政策調整，意在“剛需、改需”房供給加速之勢不言而喻。

提及新政新變化，孫超表示，在天津就業的新市民和新畢業的大學生，如果要能提供6個月以上的社保證明或者個人所得稅證明，可以購買一套住房。原來的政策是需要連續提供兩年以上的社保證明才可以購房，從兩年縮短至六個月。

“在老人和子女共同生活家庭的改善性住房需求方面，新政也做出了調整。”孫超還表示，如果60歲以上的老人跟子女在同一戶籍地，共同生活的，還有就是多子女家庭就二孩以上和多孩的家庭，那麼可以在原限購套數的基礎上再購買一套，就是說現在的家庭名下套數是兩套可以再購買一套，如果是三套就不能再買了。

限購門檻的松動，傳導至市場端的效應積極有力，部分“剛需、改需”住房需求被釋放，對穩定天津房地産市場信心将起到重要作用。此外，新政在支持改善性住房需求中還兼顧增加保障性租賃住房供給，利用已閑置商品房等存量住宅房屋，在滿足符合相關條件前提下，可轉化為保障性租賃住房。通知中規定，居民家庭将自有的1套住房通過本市保障性租賃住房發展平台籌集用作保障性租賃住房，且租期不少于5年的，可在原住房限購政策基礎上再購買1套住房。

“天津房地産新政出台對剛需、改善型客戶比較友好。”中原地産研究院院長高飛表示，這些政策的出台釋放了一定的購房需求。據調查了解，目前天津剛需購房者大多集中在環城四區、濱海新區等地，改善型以市内六區為主。

“剛需、改需”房需求市場被激活，房源供給保障值得關注。2022年9月27日，天津市住房和城鄉建設委員會發布《天津市“十四五”保障性租賃住房發展規劃》社會征求意見公告，并提出，保障性租賃住房主要面向新市民、青年人等住房困難群體。在具體實施上，項目儲備目标按照10萬套（間），預留儲備資源，規劃實施目标按照5萬套（間）先行實施。其中，濱海新區1.87萬套（間）、市内六區2.65萬套（間），環城四區3.98萬套（間）、遠郊五區1.5萬套（間）。

進入多維度調整期

新政涉及多層面優化調整，從限購政策到信貸政策均有涵蓋。這表明，通知從多維度松綁樓市，全面支持保障“剛需、改需”住房需求同時，将進一步激發市場活力，釋放潛在購房需求，有助于天津房地産市場企穩回暖。

“把原本已經有很強的購房需求給釋放出來，或是此次新政體現出的政策深意。”天津南開大學經濟學教授、博士生導師戴金平在解讀新政時表示，通知中對信貸政策的調整，由原來首套房首付三成，二套房首付六成，調整至二套房的首付降為四成，極大降低了二套房購買者的資金壓力。她認為，通過降低二套房首付資金成本，或會釋放出部分購房需求。此前，一些改善性購房需求在原來政策中一定程度上被抑制。

另外，信貸政策提出認房不認貸，主要看購房者手裡到底有幾套房，至于曆史上貸款沒貸款，信貸的政策上不予以考慮，隻要已經還清就可以享受現在首套房的優惠利率4.1%。

天津首套房貸利率降至4.1%，多個樓盤降價銷售，以價換量效果明顯。記者調查發現，進入國慶小長假以來，位于天津遠郊五區和濱海新區部分新建商品房項目，以優惠打折推出降價促銷活動，相較今年上半年，降價幅度保持在每平方米500元至3000元。房價下降也促使購房者再進場，刺激剛需市場進一步釋放。在濱海新區，記者在随機采訪到的企業住房困難職工中，部分職工表達了近期購房意願，認為當前樓市政策相對寬松，房價也已接近自身購買力。不過，目前占據天津樓市銷售主導地位的仍屬改善性需求住房，多分布在市内六區的熱門闆塊。

戴金平表示，通知中對限購政策調整，直接影響着老百姓買房需求，尤其是放寬“新天津人”的購房限制，有助于天津對人才引進，強化了人才的支持。

天津财經大學教授、博士生導師叢屹也表示，住房對人才引進而言，是一個重要的生活條件。很多人才屬于新市民、大學本專科及以上學曆的畢業生，這次新政将購房資格年限大幅下調到半年（連續繳納社保或個稅6個月），這是常住人口統計口徑的最低時限。“新政對于人才來津購房，大大降低了時限要求。基本上接近工作即可購房的情況，對穩定人才有作用。”他說。

2022年9月26日，天津市發展和改革委員會印發關于公開征求調整《天津市居住證積分指标及分值表》購房居住積分分值意見的公告，意味着今後在當地購買新建商品房即可獲得一次性加分選項，全市各區購房加分區間為15分至30分，有助于外地來津人員提前落戶。這對于天津人才引進和激活房地産市場無疑又是一大利好。

戴金平還表示，整個産業鍊條裡面，房地産是一個具有帶動和引領作用的産業。總體來講，新政對天津經濟的健康發展起到促進作用，不僅讓居住在天津的市民購房壓力減輕，還為“新天津人”張開歡迎來天津的懷抱，不僅帶動房地産市場的發展，還帶動相關産業的發展。