斑馬消費 楊柘

潮汕商人，個個浪（厲）險（害）。

不過，大多數潮汕地産商大多低調務實，喜歡悶聲發财。

自上世紀80年代改革開放以來，催生了一批草根地産商的崛起。黃楚龍的星河地産、黃茂如的茂業集團、紀海鵬的龍光集團以及郭英成的佳兆業集團等，在持續20多年的房地産狂潮中，逐漸成為中國房地産發展史上不可忽視的群體。

這些來自潮汕地區的地産商，幾乎精準把握住時代變革中的各種紅利機會，最終成為人生赢家。

深圳是這些弄潮兒的風水寶地，他們通過廉價的荒地、城中村改造以及接手爛尾樓等，迅速攫取财富，又奔赴下一個商業機會。

發迹

時至今日，潮汕地産商已成為中國房地産行業不可忽視的勢力，尤其在日益火熱的大灣區房地産市場，他們敢拼敢幹又習慣于悶聲發财。

這些潮汕籍地産商皆出身草根，他們從建築施工、修橋修路等基礎性工作慢慢積累資源，逐漸崛起。

星河地産創始人黃楚龍來到深圳較早。在1979年的普甯縣，他還是一位缺少文化、無技術專長的小鎮青年。

當年，他從270多公裡外的普甯來到深圳，在工地上找到一份泥水匠的工作糊口。1988年，黃楚龍開始單幹，做了個小包工頭，承包一些小型勞務，幾年後才涉足房地産行業。

與黃楚龍有着相似路徑的，還有龍光集團紀海鵬、聯泰地産黃振達以及中州地産黃光苗等。這也成為潮汕籍地産商初創時期的一個明顯特色。

潮汕人有着東方猶太人之稱，踏入房産開發行業，與時代滾滾洪流不無關系。

1992年南巡講話之後，昔日漁村深圳成為中國改革開發最前沿，土地價值飙升。在這片投資熱土之上，屬于潮汕籍地産商人的時代，才緩緩拉開帷幕。

不過，相比彼時實力雄厚的國企，潮汕籍企業的能力還比較弱小。黃楚龍1992年設立深圳怡和公司，在上千家房地産企業中表現平平。直到1994年開發完成祥和花園、怡和樓項目之後才有起色。

同為普甯籍，茂業集團老闆黃茂如發迹，靠的是其父在1980年代購得深圳布吉一塊土地。

當時，黃茂如六兄弟殺豬賣豬肉的生意紅紅火火，在南巡講話之後，就再也坐不住了。老父名下布吉那塊土地，成為黃茂如兄弟介入房地産業務的起點。在那塊家傳的土地上，黃氏兄弟開發的首個住宅項目茂業城至今矗立。

在潮汕籍地産商行列裡，龍光集團紀海鵬的發迹有些特别，在設立建築企業龍光建安之前，紀氏兄弟就已在汕頭經營建材和醫療器械，小有所成。

佳兆業集團郭英成三兄弟雖出身粵東的揭陽，但早年就移居香港，靠什麼挖得第一桶金迄今鮮有認知。在公開場合，郭英成對外統一表述是，“未從事房地産生意之前，我們在潮汕一帶從事貿易及工業生意，因為看到同鄉做房地産生意，也就參與進來。”

上世紀初，姚振華從華南理工畢業後擺攤賣菜，後來在深圳成立蔬菜實業公司，蔬菜連鎖超市的生意越來越大，1995年到1998年，在福田區開出11家蔬菜超市。那時，深圳福田區中心城區的住宅地産開發剛剛開始。

發展

在改革開放40年裡，深圳從大工地變身國内一線城市，人流不斷湧入。

人多、地少，造就了這座城市房地産市場格局。黃楚龍成立深圳怡和公司後不久将公司名更名為星河地産，推出的星河住宅系列，因為地段好、品質高，成為深圳住宅市場的标杆産品。

2003年，黃楚龍出手拿下深圳中心城區一宗土地，涉及酒店、購物廣場以及住宅，形成豐富的多業态開發格局。

同年，在汕頭城中村改造中掘得第一桶金的紀海鵬兄弟倆，也動了挺進深圳的心思。龍光建安從汕頭南下300多公裡豪擲2.86億元，拿下寶安區中心地段一處土地，正式加入深圳房地産開發大潮，也正式拉開在大灣區的擴張序幕。

相比其他潮汕籍地産商，龍光集團進入深圳市場較晚，但頻頻拿下地王，刷新了外界對這個汕頭龍頭地産商的固有印象。

同時，龍光集團向外界展示了其速度。2004年業務擴至嶺南重鎮佛山，2007年之後，持續在大灣區、珠三角不斷拿地布局。2008年，龍光建安更名龍光地産，2011年将總部從汕頭遷址深圳，并成為中國百強房企。

地産黃金十年，向來低調的黃楚龍也迎來機遇，作為深圳第一代“墾荒人”，2005年再次在住宅領域斬獲成果，在深圳房地産行業普遍困難時期，星河丹堤項目逆市勁銷8億元。黃楚龍不僅再一次成功，而且星河品牌更加深入人心。

紀海鵬落子深圳寶安之時，鴻榮源集團賴海民已在此盤踞多年。早在上世紀90年代，賴氏三兄弟在尚屬關外的寶安區拿下多宗荒地，推出第一個住宅項目弘雅花園，首次嘗到房地産暴利的滋味。2008年，鴻榮源集團拟借殼ST蘭光上市折戟。

1998年前後，姚振華通過菜籃子工程用地的機遇獲得中港城地塊，成為他的首個地産項目。2001年，中港城項目完工出售，均價超過7000元/平方米。

斑馬消費發現，在衆多潮汕籍地産商中，茂業集團黃茂如如有神助，成為最早登上富豪榜單的人。2003年，黃茂如主導開發深圳地标建築“世界金融中心”，并在次年登上中國百富榜第19位，那年他才38歲。

崛起

從事蔬菜連鎖超市業務出身的姚振華，在房地産領域經驗并不豐富，早期地産項目寥寥。

繼中港城項目之後很久，才在2009年推出寶能太古城。與中港城不同，位于深圳後海的太古城項目，主打豪宅産品，專攻富人消費群體。

當年，太古城1736套住宅，銷售額達48億元，刷新了當年深圳住宅銷售紀錄。太古城成為深圳豪宅标杆，寶能集團也被外界譽為豪宅專業戶。

在這之後6年裡，寶能集團在低調中崛起，先後在全國各地布局将近60個地标級項目。

佳兆業集團的崛起，應該歸功于郭英成對爛尾樓的執着。

依靠1999年接手桂芳園、2003年接手“子悅台”，兩次将爛尾樓運營成為熱銷樓盤，爛尾樓大王的名聲遠揚。

2009年，佳兆業集團赴港上市，首次對外披露公司獲得土地儲備方式。在佳兆業集團成立後的很長一段時間裡，郭英成主導拿地的方式不是在一級土地市場參與招拍挂，而是靠收購爛尾樓、與其他開發商合作開發。

公司在招股書裡提到，2005年底至2009年9月，公司收購13個項目公司控股權，獲得廣州金茂、錦城山莊、惠州佳兆業中心等13個項目權益。

除了爛尾樓，公司對參與城市舊改項目同樣情有獨鐘。2013年，在全國擁有近40個城市更新項目，占地1400萬平方米，其中在深圳項目占地面積就有470萬平方米。鹽田三村、四村、西山吓村和社排小布村等，均為公司拿下的舊改項目，且被列入深圳市十二五規劃重大項目。

2013年，舊改項目為公司貢獻239億元銷售額，約占公司銷售總額的30%，該業務的毛利率超過50%。

廣東梅州籍的朱孟也靠舊改業務成為廣州“地主”。在深圳，真正算得上“大地主”的是鴻榮源集團，其在深圳有1000萬平方米的土地儲備，寶安、前海、光明和龍華，均有公司落子的項目或者土地。

随着深圳龍華新區的加速發展，鴻榮源集團在龍華當地落地15個項目，成為這家潮汕地産商的“糧倉”。

分化

佳兆業集團熱衷參與舊改，以較低成本獲得充沛的土地開發資源，從而獲得較高的利潤回報，為公司打開業績上升通道的同時，也埋下隐患。

2014年底，佳兆業集團及郭英成卷入官員貪腐案件，郭避走香港，在售房源被鎖定。

如果沒有鎖盤（在售房源被鎖定）風波，佳兆業2014年完成300億銷售目标毫無懸念。

2013年，佳兆業集團已是國内房企一匹黑馬，受鎖盤及涉腐事件波及，佳兆業的黃金時代戛然而止，也給房企們敲響了警鐘。

龍光集團同樣警鐘長鳴，自2003年以來，公司先後深圳及大灣區城市頻頻拿下地王項目，憑借豪宅住宅産品銷售保持在業内較高利潤水平，伴随監管限價等政策出台，公司的優勢漸漸被削弱。

去年，龍光集團第三年出現毛利下滑。2018年至2020年，毛利率分别為33.73%、31.55%和30.01%。

與此同時，公司啟動的去家族化，高管層面人事持續動蕩不堪，随着傅明磊、吳劍、馮征等一大批明星職業經理人接連出走，更讓外界懷疑公司戰略是否有可持續性。

同屬潮汕商人的朱孟依的合生創展集團，在2004年就成為中國内地首家銷售過百億的房企，随後，以200億押注京津新城遭遇資金鍊困境。2008年朱孟依長達9個月協助有關部門“調查”，企業發展嚴重滞後。2013年，朱孟依交權給女兒朱桔榕，退隐幕後。

現在看來，在潮汕籍地産商中，唯有黃楚龍的星河地産是一股清流。多年來，黃楚龍一直秉承“有多少錢，辦多大事”的理念，企業發展全靠自有資金，成為潮汕房企的另類。

楚龍選擇了一條最為穩健的發展之路，但擴張的速度相對較慢，在深圳穩住腳跟後，才開始在廣州、惠州落地項目。

除地産業務，潮汕籍地産商們的商業版圖正逐步向金融領域延伸，姚振華借道保險業務擴充金融版圖，朱孟依家族拿下珠江人壽牌照，并入股廣州農商行；黃楚龍拿下陽光保險，入股深圳福田銀座村鎮銀行等。