對于商業地産來說，2018年是複雜的一年。

在歐洲市場，以英國為首的大型商業地産項目大幅度縮水；而在亞洲市場，商業地産則表現出了更為明顯的城市差異變化。

為此，RET睿意德商業地産公司近日發布了以城市商業地産為主要研究對象的《2018中國商業地産活力40城》報告。該報告主要以零售指數、休閑指數、購物中心指數以及消費力指數四個指标為研究對象，從開發商和品牌兩個視角，對中國40個城市進行走訪調研，呈現了這40個城市在過去一年裡發生的微妙變化。

我們總結了報告中的幾個重點。

傳統一線依然領跑，成都杭州後來居上

在已發布的40城中，中國四大傳統一線城市北京、上海、廣州、深圳中，除深圳在2018年排名有所上升超過成都位居第三外，四座城市并無太大變化，依然穩居排行榜前五名。

分别為中國的金融中心和政治中心的上海、北京依舊以較大優勢領跑全國，但二者在消費力指數方面的差距呈現縮小态勢。

與以往的奢侈品“圍攻”一線城市的趨勢不同，在過去的一年裡，北京輕奢市場開始發力，但輕奢品牌偏好指數與上海差距縮小。報告中有數據顯示，北京輕奢門店數同比增長了12.12%，三裡屯太古裡、apm、朝陽大悅城等核心商圈中均有如Coach、Kate Spade等代表性輕奢品牌門店開業。

廣州、深圳則依靠着強烈的消費意願和新興的消費力量将活力指數提升了1.5%以上。其中，廣州在2018年第一季度，就迎來了K11的入市，8月則迎來了同樣為新世界集團旗下的新型商業綜合體“雲門NEW PARK”，

可以說，作為中國的商業重鎮，廣州一直以來依靠珠三角完整的供應鍊和先進的制造業體系，為新零售新業态的崛起帶來更短的供貨時間、更低的流通成本和更高的商品質量。這也使這座城市消費力及消費意願均領銜一線城市。

相比于廣州社零總額的連續30年領先，深圳則憑借着其對新型人才的吸引力成為了年輕指數第一的中國城市。

在2017年深圳首個藝術設計類項目深圳設計互聯開幕後，深圳開始更多的由制造業驅動轉向創意類、藝術類産業驅動，先後舉辦了包括“數字之維”、“造物新世代”等大規模展覽，而在今年包括ATMall、IBC MALL、壹海城·ONE MALL等項目在内，深圳僅在第四季度就有6個已開業或即将開業的綜合商業體，主題定位也将持續從“一站式購物中心”向“主題式體驗生活中心”轉型和深化。

除此之外，報告還顯示，由于大灣區内高鐵、地鐵、跨海大橋等城際交通網絡的落地，廣州深圳等城市将進一步加速城際人口流動，從而迎來更多的外部消費流入。另一方面，随着商業地産開發市場的提質減速，城市間從争搶人流轉為共享人流，呈現更多的協同發展的态勢。

就目前來說，盡管華南地區的兩大城市目前仍與北京上海有一定的發展差距，但随着北京上海的差距減小、競争加劇，依靠着協同效應的廣州深圳未來還是能給與北京上海一定的競争壓力，誰能坐穩商業地産的“一哥”也不好說。

西安長沙有進步，南甯成黑馬

而除了傳統的一線城市發展穩定外，杭州、重慶、無錫、廈門、濟南、大連等二三線城市活力指數排名均趨于穩定狀态，部分二線城市比如界面此前曾經報道過的潮流新城系列中的長沙、西安，南京等城市，都依靠着新購物中心，在消費力指數上成功與新一線城市趨平，從而整體拉高了二線城市的商業地産活力表現。

其中，長沙的IFS，在開業之初就吸引了近400家的品牌門店，包括Louis Vuitton、Gucci、Prada、Valentino和Dolce&Gabbana等50個國際品牌在長沙IFS開出了旗艦店規模的店鋪。這也使長沙在近一年裡的零售指數增幅達到了8.17%，；西安則通過SKP的開業，成功在本土市場引入了包括Louis Vuitton、Gucci、Givenchy、Dior、Prada，Miu Miu等奢侈品牌在内的約1300個品牌；武漢也通過K11 Select的進駐，原創性地辟出了Coffee Museum、Zona Fresca、Herb Museum三大主題區，提供了一個占地5.4萬方的“博物館零售”體驗。同時，它還孵化了許多做手工的門店來吸引年輕人。

三四線城市也有着不俗的表現。

據報告顯示，2017年全國新開業的購物中心裡有46%出現在了三線及以下的城市，以萬達為代表的一批品牌開發商的項目占比更是達到了近25%。其中，三線城市的購物中心指數、休閑指數以及消費力指數與二線城市均值的差距同步縮小。休閑類别的消費有所上升，星巴克、COSTA等咖啡品牌門店的增速達到了39.17%，高于其它層次的城市。

值得一提的是，廣西南甯的活力排名超越了南昌、福州、長春上升至全國第26位，成為年度黑馬城市。該城市在過去一年裡相繼開業了南甯萬達茂、江南萬達廣場、百盛步行街等商業中心及商圈，并在這些商圈中融入了廣西桂林的本土文化。

近年來随着三四線城市城鎮化的加速發展和人口紅利的釋放，互聯網信息的迅速傳播也使得長期處于商業地産貧乏地區的消費者在消費意願與認知方面與一線城市的消費者拉齊了标準，而開發商此時對于該類城市市場的開發正好可以滿足這部分消費者的潛在需求。

活力下降但機遇猶在的省會

然而并不是所有的二線城市在發展上都是樂觀的。從城市活力榜單可以看出，以沈陽、青島、合肥、南昌、福州、貴陽為主的一批二線省會城市均出現了1～2名的下降。

正如報告中所稱，盡管二線城市整體受部分商業地産開業的影響，整體呈上升趨勢，但随着新興二三線城市的興起，商業布局不再僅集中于省會城市，消費人群也開始出現更多元化的分流，這使得依靠着傳統購物中心以及商圈發展的部分省會城市失去了原有的城市競争力。

除此之外，新一線城市的興起也讓這些排除在名單之外的城市出現了名義上的“降級”，

以京津冀為主的華北商圈以及長三角為代表的超大城市群作為整體，對于城市商業磁吸效應正在加大，但對于位于中部、東北以及西南地區的部分傳統省會城市，很難形成如上的一種大規模的商業協同效應。

這也給這些城市帶來了一定的繼續發展的空間。睿意德在報告中指出，商業地産活力指數與新消費人群指數也呈現了高度正相關的表現。盡管在過去的一年裡，上述城市的發展并不理想，但由于消費水平低以及人才吸引政策，這些城市近幾年在新消費人群指數上較為突出，商業創業空間市場的基礎也比較好。

一方案，這些城市可能成為品牌下沉時可優先考慮的市場，另一方面，這些城市的年輕人生活節奏相對較慢，對于體驗式消費以及休閑消費也有着更大的需求，這也成為可能激發該類省會城市商業活力的關鍵點。

北上和成都最受開發商青睐

從開發商的角度來看，上海、北京以及成都依然是最受開發商喜愛的三個城市。除此之外、重慶、武漢、西安等城市也擠進了開發商青睐名單的前十名。

其中，外資開發商和本土開發商出現了比較明顯的差異。一線及新一線城市依然是外資開發上的堅守戰地，從去年一年的商業狀況來看，71%新開業的項目集中在一線城市，儲備項目以及土地拓展方向也依然以一線和新一線城市為主。其中，上海仍然是新增項目的重點開發地，前灘太古裡、前灘置地廣場以及LOVE@大都會等項目接下來都将陸續面世。成都的新增項目最多，沈陽、重慶、南京、武漢等也均有多個潛在的開發項目。

但相對于其他城市來說，一線城市的商業項目其實已經處于飽和狀态，對于繼續迅速發展的本土開發商來說，土地供給有限的一線城市充其量隻能進行一些既有項目的拓建和改造，新的增量則大多集中于二三線及新一線城市，占比近90%。包括印力、愛琴海、新城等本土開發商通過品牌輸出或收購項目的方式均實現了在二三線城市的迅速增長。

受時尚品牌喜愛的城市

雖然開發商會在很大程度上對品牌的布局産生影響，但是在過去的一年裡，品牌自身仍然對自己喜愛的城市做出了不同的選擇。其中，奢侈品牌就出現了随購物中心穩步向低線級城市下沉。

在今年5月，Hermes,Dior、Prada、Dior Homme、Valentino、Saint Laurent Paris等品牌就紛紛搭了IFS的順風車，首次将品牌腳步踏入長沙，其中YSL和Hermes更是區别于原有的銷售香水、化妝品等産品的商場櫃台轉為專門銷售成衣、皮具等産品的旗艦店規模的店鋪。

這種随購物中心下沉的發展策略使Dior、Prada、LV等奢侈品牌在新一線及二線城市的布局上均實現了突破性的增長，二三線城市的奢侈品門店數占比也比上一年度高出了7.83%,達到近四年的最高值。

另一方面，奢侈品牌對于二三線城市的重視也體現在了與日俱增的奢侈品活動上。比如去年年末，Chanel就直接把在中國舉辦的第二場大秀搬到了成都錦頌東方藝術展覽中心；世界女裝日報（WWD）将亞太地區第二屆全球時尚論壇等舉辦地點，設置在了西安。

随着奢侈品牌布局的下沉以及年輕消費者的帶動，輕奢品牌在一線城市的發展正在凸顯，其門店占比比上一年高出3.51%，除了上述提到的北京地區的突發性增長，上海也先後舉辦了Coach等輕奢品牌的時裝秀，Furla、Maje、Sandro、Agnes b等品牌也紛紛在中國市場增加線下門店的比例。

大衆消費品類别也與輕奢品類呈現了同樣的戰略布局。盡管從整體來看，大衆消費品牌拓展的腳步持續放緩，門店增幅也比上一年度下降了近10%，但在新一線城市，大衆消費品牌仍然保持了較高的增速。以日本生活方式品牌MUJI為例，該品牌在今年新增門店41家，并先于日本本土市場在上海、深圳、北京退出了MUJI HOTEL、MUJI Diner等新業态，并在裝修風格以及陳列元素上進行本土化的設計。

除此之外、H&M、優衣庫等快時尚品牌在新一線城市實現了近70餘門店的增長量。

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