按照常規邏輯來說，地處繁華商圈的房子，往往都比較好賣，而且價格也往往比較高。但是北海市北部灣廣場卻是一個例外。

這幾年随着甯春城、萬達廣場的開業，北部灣廣場商圈的熱鬧程度有所下降，但是瘦死的駱駝比馬大，北部灣廣場還是北海目前最成熟的商圈，人氣依舊火。

目前北部灣廣場商圈在售的樓盤不能夠多，隻有兩個，一個叫做長青商業廣場，一個叫做萬豪CEO港灣，萬豪CEO港灣是一個新的小樓盤，位于三中路海城區區八小旁，因為是新樓盤，好不好賣目前還沒有定數。而位于長青路，離北部灣廣場隻有幾百米的長青商業廣場已經不是新樓盤了。在2018年建設的時候，還沒有取得預售證就開始預熱銷售，起初的房價高達9000元/一平。但是即使從2018年就開始預售賣房，這個隻有2棟共120套住宅、581套商業用房的小樓盤，從北海市房地産交易中心網站查詢，還有非常多的房子沒有賣出，而預計2019年6月就交房，到現在還隻是封頂，外部架子都沒有落，工程進度緩慢，很大程度也是受房子賣不出去，資金沒有回籠的影響。而其價格已經從9000元/一平回落到了七千多一平。

按照北部灣廣場的商圈地位，這麼好的地段，房子應該好賣才對，但是卻相反。曆史上北部灣廣場的樓市似乎就表現不好。長青商業廣場對面的領秀一房，隻有一棟樓，在2011年開始銷售，但是賣了七八年都沒有賣完，最終還把開發商廣西銘天房地産有限責任公司給搞破産了。而北部灣廣場兩座地标建築友誼大廈和凱旋大廈，在當年也是經曆過了爛尾後才複活的項目。可以說，北部灣廣場商圈的樓市也是一段辛酸史。

為什麼作為北海市中心，北海市第一大繁華商圈的北部灣廣場，其周邊的樓盤會遇上如此這樣的境遇呢？

其實主要不是地段不行，而是樓盤不行。在北部灣廣場商圈，其實曾經也有好賣的樓盤，比如天賜碧園，當初賣得就比較好。出現樓盤不好賣的原因，主要還是樓盤自身的原因。先說領秀一方，領秀一方雖然隻有一棟樓，但是卻擁有1219套住宅，戶型設計不是很理想，部分戶型采光性差，而且小區公共活動空間少，看上去非常擁擠。現在在售的長青商業廣場也面臨同樣的問題，樓盤容積率高達5.45，隻有兩棟樓，樓下還是商業。另外一個就是房價高，領秀一方在2011年的時候就賣7000元/平方米了，想想2011年的北海，這樣的價格有多高了。雖然地段好，但是樓盤居住舒适度差，這樣價格太高了，就難免難賣了。另外，開發商的實力一般也是一大問題，出現問題的樓盤，都是小開發商。

如果北部灣廣場商圈周邊有一個百畝大盤，而且容積率隻有2.5的，估計價格高也大把人買。雖然現在買房地段非常重要，但是大家對于居住的舒适度要求越來越高，大家會在地段、小區的品質以及價格之間作出平衡選擇。甯春城附近的北海中心和家易文莉園也是一個很好例子，北海中心地段再好，也是大開發商，但是價格高，小區容積率高，就是不好賣。所以北海中心最後隻能調整營銷策略，把價格下調了，業績才上來。而家易文莉園隻有幾十套房買到現在都賣不完。

所以說，地段雖然永遠是第一因素，但是擁有好地段不代表房子就好賣了，賣房子是一個複雜的事。