前段時間，看了一些商鋪，這個樓盤在一個偏僻的地方，但是樓盤四周都有沿街商鋪，機會來了；

玩這類商鋪要看機緣，在2016年2017年玩，肯定是稍微有一點點難度，理由就是這些日子開發商并不缺錢；

那麼這些商鋪，就可以拿捏一段時間，等到成熟時機，再賣出；

開發商就隻有一點出息，就是賣房；

除此之外什麼事都懶得幹，也沒團隊，也沒人才，也不懂的運營，更沒這個意識；

這些地方，放在之前，是一個絕對無人問津的地方，周邊稀稀拉拉就幾個樓盤，對面有一所學校，還是全封閉的；

去和開發商聊了聊，意思是把他的運營權拿下，做一個專業市場；

咱的想法很簡單，就是給3年免租，剩下的事情，我們去做，什麼裝修，規劃之類的，不用他們操心；

聊了半天，他還是想讓我們幫着賣房，關于租的事情，并不關心；

問了問售價，明顯偏高，不值這個價格，和他本身住宅的房價不匹配，一般商鋪價位是住宅價位的2-4倍都算合理；

關鍵是，房子都是一拖三的結構，這類結構最難銷售；

當時和他們聊的很清楚，3樓統一做了寫字樓，一樓和二樓搭配出租，銷售也可以；

他們不同意，好吧，那你就等着賣吧；

第一：沒有規劃的商業，一片散沙；

産業服務集中化，是一種未來的趨勢，也會伴随着産業的創業相結合的模式，也是趨勢；

你比如說，這裡商鋪，統一做汽車行業；

有汽車快修，汽車保養，汽車美容，汽車改裝，汽車音響，汽車空調等等專修店；

也會吸引來，汽車行業的一些媒體，自媒體創業者的集中；

畢竟要進行融合，抱團才是最重要的一件事情嗎？

最規劃，是商業商鋪的未來的一種新的生存模式，然而現在的商鋪，都太過于散了，為什麼呢？

一個開超市，一個開煙店，一個開早點，一個開賣菜，就這麼玩的；

這麼也可以，是社區商業的一種服務模型，但是商鋪多了，就不适合這麼玩了；

然而，現在發展起來的是，小區内商鋪，就是内樓底商；

那麼，這些外樓底商的價值，就必須進行規劃，或者開發商持有，才能夠更好的發展；

第二：這類商鋪持有的價值更大，還是銷售價值更大？

這個要看開發商的能力了，要看開發商是否有轉型的能力，未來賣房子的生意，越來越難，對資金的要求更嚴格；

深圳都開始執行，不賣期房，隻賣現房的政策，想一想未來會怎麼樣？

開發商的日子其實并不好過；

若是開發商的資金實力雄厚，有自己的商業運營團隊，那麼留着自然更能擴大利益的最大化；

這是為什麼呢？

一是區位優勢一天一天的展現出來；

若是開發出來就賣的話，一定是賣不上去價格，那就隻能等待自然的形成規模，等待的成本也很高的；

二是運營出來的商業，更具溢價力；

這個不必多說了，越是穩定的商業，溢價能力越強；

做商業地産，隻有強悍的運營能力，才能夠支撐溢價能力，這是一個最基本的基礎；

阿永哥點評：

一是買商業就是在賭博，知道或者能夠判斷規劃後，可以提前行動；

二是商業運營的越好，收益越穩定，那麼投資價值也越穩定，換算一下投資回報率，和溢價能力就可以了；

三是商業的産權是40年，貸款為50%最多，門檻夠高；

買房賣房，怎麼增值，怎麼識破買賣花招？

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