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距離2017年那一輪樓市的瘋狂已經過去了5年。

這5年，北京樓市從高點下落，震蕩，直到2020年初又開啟新一輪行情，已經走出了周期低谷。

8月份最新的成交均價已經較2017年二季度的價格高點上漲了11%，較2020年初上漲了20%。

而大興，則較2017年的高點價格跌了近20%。

樓市分化，在這裡演繹得非常徹底，也讓不少大興業主心裡“涼涼”。

1、曾經的大興

從地理位置上看，大興位于北京的最南端，西臨房山、東臨通州，北接豐台。

雖然産業與教育資源不足，但很多人在這裡買房，主要還是因為大興的房子比較新，離市中心也不遠。

這裡綠化很好，公園很多，宜居之所。

尤其是城南複興計劃，讓人們對于大興的未來存在更多的想象。

“城南計劃”從2010年開始推行，幾乎是每三年作為一個計劃周期，每個計劃周期投資總規模高達3000億-4000億左右。

第一輪“城南計劃”：2010-2012年，總投資3000億。

第二輪“城南計劃”：2015-2017年，總投資4000億。

雖然主角是麗澤，但是大興也在規劃之中。

大興區二手住宅價格變化趨勢

所以，當2017市場熱度異常高漲之時，連北三縣都翻倍了，處于南五環的大興房價也是漲勢明顯。

2014年初，大興二手住宅均價2.5萬元/平米，2017年二季度，大興區二手房均價5.3萬元/平米左右，此時的北京整體均價，不過是5.5萬元/平米左右，基本持平。

2、現在的大興

潮水退去，才知道誰在裸泳，這句話一點都不假。

從2017年至今，大興的房價跌去了20%，雖然不像燕郊等區域腰斬那麼嚴重，但也是跑輸大盤。

北京這些年人口增長速度緩慢，從“七普”數據來看，全市常住人口為2189.3萬人，與2010年的1961.2萬人相比，十年增加了228.1萬人，年均增長率1.1%。

而在2000-2010年這十年間，北京常住人口的增長率則有3.8%。

北京曆次人口普查常住人口統計情況

人口增長速度放緩，而新盤一個個拔地而起，随着全國人均住房面積突破35平米，北京基本的住房需求已經得到滿足，所以市場的需求早就不如之前那麼大了。

住房需求已經從“溫飽”走向了“小康”，隻有更具備“優勢”的小區才能受到購房者的青睐。

也就是——需求在嚴重分化！

這也是這一輪北京改善性住房價格漲幅較大的原因：

或為了更好的居住條件。

或為了獲得由房産所綁定的資源——學區。

這樣的房子在未來依然有着升值空間，而産業周邊的一些“老破小”由于位置優勢，多數價格已經回到了2017年的高點。

而大興的表現不盡如人意，主要還是學區和産業勢能差，加上位置稍偏遠，房價就找不到足夠的支撐點。

3、大興緣為何不“興”

大興的房地産市場興盛不再，原因主要是以下三個方面：

1）缺乏産業、學區支撐。

大興（除去亦莊），一直以來就沒有什麼産業。

而産業對于人口的吸引力是最大的。

之前南三環的大紅門，雖然服裝批發産業層次比較低，但是也曾經繁華。

旁邊的集美家具城，也是很多人家裝打卡之地。

在大紅門做生意賺到錢的商人，很快也将投資的眼光投放到房地産。

大紅門周邊二手房并不多，而且多是老舊小區，所以不少從業者都把置業的眼光投入南四、南五環，那裡正是處于中軸線上的大興。

然而，随着北京将非首都功能的産業進行疏解，大紅門退出了曆史的舞台，産業的遷移必然帶走一部分購房群體。

豐台的麗澤在崛起，亦莊在朝着下一個“望京“闊步前行，而大興，徘徊不前。

大興，不僅産業缺失，學校也沒什麼名氣，整體升學水平跟城六區無法相比，注定了它的吸引力越來越弱。

2）新房供大于求。

從2015-2021年六年間，從地塊供應數量來看，大興的供地是最多的，達到了57宗地塊。

2015-2021年間各行政區供地數量

說大興是新盤内卷之王，毋庸置疑。

大興的二手住宅建成年代也多為2000年以後，也就是“次新”較多，在這裡500萬就可以買到一套90平米左右的南北兩居，新房、二手房任意挑。

需求是逐漸減少，而供給卻在大量增加，這就是大興房地産市場的現狀。

在這種供需失衡下，房價想不跌都難。

3）無法享受到亦莊的紅利。

亦莊橫跨兩個行政區：大興和通州，早在1994年就開始規劃，在2012年前後才開始發力，随着更多的企業入駐，亦莊俨然有成為第二個望京的潛力。

對于亦莊的看好，有人将房子買到亦莊内，也有人買在周邊，像舊宮這樣的區域。

曾經亦莊也是大興的一個重要标識。

但随着亦莊越來獨立，尤其是學籍的獨立，亦莊和大興已經逐漸分離。

購房人不僅需要住在産業周邊，還需要享受其學區資源，那麼亦莊的需求已經固化在其内，無法外溢了。

4、大興還能買嗎？

1）臨空經濟

大興分區規劃【國土空間規劃（2017-2035年）

這幾年，大興其實沒有“認命”，一直在奮起直追。

新機場的建成，讓大家看到這裡的發展正日新月益，臨空經濟成為大興經濟的一個新支點。

除了臨空經濟區，大興的産業重點還将集中在大興新城，包括生物醫藥業基地、國家新媒體産業基地等幾大園區正在吸引着企業的入駐。

2021年，大興區GDP同比增長達到56.4%，遠超其他行政區，遙遙領先。

地鐵三期規劃中，最引人矚目的就是19号線的南北延線，建成之後，從西紅門東到金融街也就六七站，這是大站快乘的線路，将緩解4号線的擁擠，成為南北線路的新一晉“網紅”。

2）内部分化。

西紅門的荟聚是南城第一大單體商場，附近還有宜家、綠地缤紛城、鴻坤廣場這些高度成熟的配套。

西紅門，已經成為大興最值得期待的地方。

在整體都跌的時候，西紅門在逆勢崛起，現在距2020年初已經上漲了10%。

4号線沿線的高米店的表現也可圈可點，不少次新受到購房者的關注。

而像義和莊這樣的地方，兩年下跌12%，才隻是個開始。

這些地方，終将會在城市發展過程中逐漸沉沒。

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