福州的樓市最近有點意思。有傳聞稱，三江口南江濱畔的綜合體項目——榕城·江上圖差不多要開盤了。

算下來，從2018年拿地至今，過去已一年多，按照其他開發商的路數早開盤了。作為開發商，嘉裡這是刻意保持低調，還是本性如此？總之，嘉裡，實在耐人尋味！在房企雲集的三江口，這個房企還是很值得說道。

圖丨郭氏集團業務闆塊

作為一家香港上市公司，從嘉裡建設的年報可以看出一些門道，其拿地和開發，基本隻定位于一線城市綜合體項目，内部一直有一個不成文的拿地規則——城市最好的地段，要麼屬于城市中心，要麼屬于城市稀缺資源中心。

三江口南江濱畔的這個項目，牌面真的這麼大？

2005年福田區VS 2020年三江口

曆史可以啟迪未來

2005年的深圳在中國很難說的上是頂尖熱土，這個城市離中國第一波互聯網紅利期和上市潮來臨還有兩年，離大規模高新尖端制造業湧入還有3年。在中國的明星城市中，上海一枝獨秀，而一線城市隻有北上廣。

那時候的福田區還屬于深圳新區的範疇，雖然城市總體規劃已經向這裡傾斜，深圳市委市政府已經落戶，但日後大火的香格裡拉大酒店、四季酒店、麗思卡爾頓酒店和嘉裡建設廣場一期還沒動土，城市資源都聚集在羅湖，一大堆農田還沒有征遷，觀望和懷疑的情緒十分濃厚。

圖丨深圳雅頌居

那一年位于福田區中心位置的雅頌居剛剛開賣，周邊一片荒蕪，樓盤以上百平方的大戶型為主，價格是8000——10000元/㎡，樓盤品質和小區規劃哪怕現在看來都很牛叉，但開盤時不少看房者看完都在網上發帖，表示"客觀地說：雅頌居房價定位過高"。好吧，120-140萬買三房，在當時的深圳确實很貴。

不久之後，深圳和福田區開始發飙，後者GDP從2005年的1000多億漲至2011年的2000多億，迅速站穩深圳第二中心的寶座。雅頌居的房價也開始狂飙，2011年二手房猛漲至5萬元/㎡，6年直接翻了5倍，今年的報價更是達到了10.4萬元/㎡。而周邊樓盤也随之水漲船高，紛紛突破"9"字頭。

圖丨深圳城市實景圖

如今該地段已經成為福田區知名的高檔豪宅聚集區。賣掉這裡的一套房回福州，應該可以過上躺着收租的生活……

巧了，當時深圳雅頌居的開發商，和三江口最近即将開盤的項目榕城·江上圖，是同一個開發商，都是嘉裡。值得一提的是，這塊商住地，是三江口片區目前在建的最大項目。根據嘉裡自己的說法，榕城·江上圖項目計劃打造集辦公、商業及住宅為一體的大型綜合項目，項目共規劃8棟住宅、9棟商務辦公及配套商業。

如果三江口的戰略規劃能夠落實到底，江上圖在這裡的競争優勢就很大了。

圖丨榕城·江上圖效果圖

來自上海的運營樣本

逆勢下，錢是怎麼賺的？

江上圖這個盤很有意思，因為将近一半比例的體量會作為商業商務配建，很多業内人在談論這裡的商業潛力和運營能力，畢竟福州剛剛有一家老牌百貨退出了市中心。何況住宅 商業 商務，非常考驗開發商和運營商的把控能力。

考慮到嘉裡在福建的案例不多，我們可以用外地運營項目作為參照，例如上海靜安嘉裡中心早年的定位、規模和現在的樟岚商業項目相仿，可以一看。

圖丨靜安嘉裡中心

去年是各大巨頭們戰略收縮的一年，但是靜安嘉裡首層租金平均報價卻漲到了2342元/平方米/月。

品牌方面，嘉裡拉來了Swisse、WHATEVER EYEWEAR、AHAKHFRUITIOUS 果然滋味4個首店品牌，NESTGRAM、EVISUKURO、Her own words等新品牌，未來還打算拉攏shake shack、Space等。

一方面是上海人民買買買的能力确實強，另一方面嘉裡的運營能力也确實厲害，厲害在哪？特别愛折騰。實際上，靜安嘉裡中心每年都有幾十個品牌履新。2015年調整的品牌近40個；2016年和2017年調整的力度差不多，涉及的調整品牌大概有70個；2018年則有20餘個。

圖丨浦東嘉裡城

業内人應該都清楚，這麼搞其實是很累的，而且成本很高，但累死招商部門的結果就是出租率幾乎都是滿格。

去年，上海浦東嘉裡城的零售部分出租率為100%，北京嘉裡中心零售部分出租率為97%；杭州嘉裡中心租出94%的商場面積；深圳嘉裡建設廣場一二期出租率分别為92%及95%。

老牌港系地産商确實都有兩把刷子。

圖丨榕城·江上圖商業效果圖

每天為每個工位掏2180元

世界500強在想什麼？

單說商業其實也沒什麼意思，三江口的規劃重點之一，大型企業總部企業的引進，才是這個片區的"旗艦店"們，所以商務業務如果維持不好，整個地區的含金量也會懸。而且福州現在的商務寫字樓運營商，強勢的很少……

但嘉裡就不太一樣，套路和打法都比較特别。

圖丨深圳嘉裡建設廣場

像是深圳中心四路的嘉裡建設廣場，是典型的自持産權模式，既是大廈項目的開發商，也是産權人和服務商，和現在流行的輕資産運營模式差别很大。

當然，這也意味着運營團隊需要付出更多的時間和耐心，更大的現金流成本。說到底都是本錢問題。

好處是，這裡成為全球跨國企業在中國的發展平台，彙聚了福田區近四成的世界500強企業項目，成為深圳CBD的總部高地，很多企業都是5年起租。

思科、微軟、彙豐、戴爾、高盛、穆迪、香港恒生、松下電器、Bose、JLL、CBR……以及中資背景的"國家隊"，包括華潤深國投、平安等。早年嘉裡在羅湖落戶時，香港恒生是最大的入駐企業。2008年嘉裡建設廣場開業，恒生銀行深圳分行也遷了過來，租下了整整兩層。

圖丨深圳嘉裡建設廣場

這裡的寫字樓租金一直是深圳CBD的行業标杆，盡管目前單工位每月租金已經達到2180元，平均出租率還是達到了90%。

這方面的優勢，對江上圖的前景來說，是好事。

圖丨榕城·江上圖效果圖

圖丨閩江畔夜景

從喊出三江口要打造福州版"陸家嘴"以來，三江口夜晚依舊黑燈瞎火不假，但在建中的地鐵6号線直達樟岚闆塊，與1/4号線均可實現換乘，據悉6号線蘆岐站直接到達榕城江上圖住宅地塊，"出站即到家"，區域交通再提速。 海峽文化藝術中心、國際會展中心、福州學校等等，基建項目已經在這裡大量投入，可見三江口發展的決心。2020年倉山政府工作報告中，三江口出現了11次。

圖丨榕城·江上圖

基建是不賺錢的，配合基建興起的項目才是發展的關鍵，從這個投入來看，福州的政策決心沒有動搖。三江口正在等待一個臨界點，也許是一棟地标的封頂，也許是一條主幹道的完工，過了這個點，柳暗花明，世界将會很美好（也會有很多人後悔沒上車）。

若幹年之後回首看，榕城·江上圖會是這個臨界點嗎？