機構投資者評論Institutional Investor Review：記錄最傑出的投資人物與事件

分析師 | Rafael Ge

編輯 | 白曼

出品：機構投資者評論| IIR研究院

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此“普洛斯”非彼“普洛斯”

如今提到物流地産商和物流産業投資，不可能不提普洛斯，但很多讀者可能并不知曉，如今我們提到的普洛斯，其實并非物流地産鼻祖、物流地産概念的提出者、全球第一的物流地産經營商—美國普洛斯集團，而是其較早剝離出的亞洲業務和團隊—新加坡普洛斯集團（Global Logistic Properties，GLP）的延續，如今，其與全球第一的物流地産經營商ProLogis已經并無關系。

上世紀80年代，美國ProLogis（原普洛斯，現安博公司）提出物流地産的概念（物流地産指物流地産商根據客戶需求，選擇合适的地點，建設專用的物流設施，再轉租給客戶，并提供相關物業管理服務的物流活動）并率先進行實踐，如今美國ProLogis早已成為全球最大的物流地産商。據ProLogis官網，截至2020年末，美國ProLogis業務覆蓋四大洲19個國家，管理資産總值1450億美金，年度流轉貨物總值2.2萬億美金，相當于19個國家GDP總值的3.5%。

新加坡普洛斯集團（GLP）前身是美國普洛斯集團（ProLogis）的亞洲業務，2008年被新加坡政府投資公司（GIC）以13億美元收購，并于2010年10月在新加坡證券交易所上市。

7年後，2017年7月14日，中國财團116億美元成功收購普洛斯，财團情況：厚樸投資占股21.3%、萬科集團占股21.4%、高瓴資本占股21.2%、中銀集團投資有限公司占股15%、普洛斯管理層占股21.2%；2018年1月22日，普洛斯正式宣布從新加坡證券交易所退市，私有化進程正式完成。

從2003年美國ProLogis進入中國市場，到如今GLP普洛斯在國内物流領域的核心地位，中國物流地産及物流産業的發展，離不開富有國際經驗的公司及團隊的輸出及實踐，當然也同樣得益于幾年前中國财團對普洛斯的私有化的前瞻。IIR本篇案例将主要圍繞如今的普洛斯GLP集團進行案例分析，重點涉及物流闆塊的投資。

從被迫賣身到稱霸武林：普洛斯GLP物流地産稱霸史

2018年1月普洛斯的私有化完成，代表着中國物流巨頭首次走向世界舞台。

從2009年ProLogis13億美金出售全部中國資産和部分日本地産基金組建GLP，到2017年中國财團用116億美金代價買進普洛斯，再到2019年，普洛斯美國部分物流資産以187億美金出售給黑石集團，普洛斯GLP的發展與估值一樣，以中國為中心，呈現指數級增長。

物流地産全球網絡及規模：

截至2020年末，普洛斯GLP全球業務覆蓋四大洲17個國家，資産管理規模超1000億美金，不動産及私募股權基金63支。

2020年，普洛斯GLP全球新簽租約及續租總面積達2270萬平方米，同比增長57% 。同期，新開工項目總面積達560萬平方米，涉及總投資額53億美元，同比增長75%。

普洛斯GLP物流地産運營模式：

不同于萬緯、京東、宇培等跨界及國内物流地産商的重資産模式，普洛斯GLP通過物流地産基金模式，實現了輕資産、高周轉運營，有效解決了長期持有物業過程中的資金占用難題，加速了自身的擴張。

普洛斯GLP在中國（物流地産）：

普洛斯中國是普洛斯集團在中國境内的開展現代倉儲開發、經營和物流相關業務的平台，同時，其業務内容還涵蓋私募地産基金、資産證券化、戰略合作及投資等。

随着經濟的發展和居民消費水平的提升，中國物流需求不斷增加，電商推動快遞和倉儲需求快速崛起，物流地産商也在加速擴張。截至2018年，全國營業性通用倉庫面積為10.6億平方米、物流園數量達1638個（中國産業信息網數據）。

普洛斯GLP在中國通過并購 合作的方式快速發展，已經成為中國境内最大的現代物流及工業基礎設施提供商和服務商，在現代倉儲領域，更是具有絕對的領先地位。

據普洛斯中國2021年1月20日發布的2021公司債募集說明書顯示，截至2020年9月30日，普洛斯中國在境内所持有物流倉儲面積約4042萬平方米，持有已建成的倉儲面積約為2989 萬平方米，位居中國境内現代倉儲行業第一。普洛斯中國的倉儲物流園已覆蓋中國43個主要城市和物流樞紐市場，擁有397個倉儲物流園，所持有倉儲物流園總建築面積約4288百萬平方米，在中國的資産規模超過300億美元。

2020年1-9月，普洛斯中國實現營業收入總計9.23億美元，倉儲租賃及基金管理業務的收入（主要為倉儲租金收入、為倉儲客戶提供相關的金融服務收入和管理費收入等）占營業總收入的比例達94.02%，其中倉儲租金及相關收入占營業總收入的比例達73.69%。

普洛斯中國的主要客戶（物流地産）：

普洛斯中國的客戶多為大中型客戶，主要客戶行業多為第三方物流行業、電商零售行業、制造行業和醫藥行業等。

普洛斯GLP基金版圖

物流地産基金：

除現代倉儲開發、經營和物流相關業務，普洛斯中國在投資管理方面也有着豐富的經驗，在中國境、内外募集并運行了多隻專門投資于中國的物流地産基金，這些基金資産管理規模已超過1300億元人民币，團隊也以富有經驗的物流産業人士及普洛斯元老為主。

股權投資（基金投資 直接投資）：

普洛斯中國在中國境内除了投資物流地産外，也做了很多股權投資。作為LP的基金投資方面，普洛斯投資2億，出資支持中國國有企業混合所有制改革基金（2020年12月），出資5000萬元成為原高瓴資本洪婧發起成立的高成資本LP。

近年來，随着普洛斯GLP在物流生态體系的布局，普洛斯中國的投資标的由早期的物流運輸為主業逐漸拓展到提升物流基礎設施業務的相關領域，如：大數據及金融科技、人工智能等，人工智能方面重點在自動駕駛、無人駕駛方面會與物流體系協同。

隐山資本：

隐山資本是普洛斯旗下的私募股權投資平台，成立于2018年，主要聚焦物流生态領域的投資。據中基協數據顯示，隐山資本現有備案基金2隻（其中1隻已提前清算），管理規模近100億元。

隐山資本作為普洛斯旗下的投資平台，重點對與普洛斯物流基礎設施業務互補的領域進行投資，進一步助力普洛斯物流生态體系的建設。截至2020年末，隐山資本已投資規模超60億元，已投公司超50家，多投資于物流運輸行業（超50%），且有部分項目承接于普洛斯早先投資的份額。

普洛斯建發股權投資基金：

2020年9月，普洛斯GLP聯手廈門建發集團發起設立了首支母基金——普洛斯建發股權投資基金，由普洛斯、建發集團、廈門市國企戰略發展基金及自貿區、翔安區共同出資，并成立廈門君聚投資管理有限公司負責運營管理。基金目标規模75-100億元人民币，現首輪募資50億元已完成。同樣延續普洛斯身份與原則，母基金團隊人員均為市場化招募，且均為具有豐富母基金投資經驗的專業人士。

截至2021年2月10日，普洛斯建發股權投資基金已投資規模超6億元人民币，投資基金5隻，被投機構包括鐘鼎資本、君聯資本、晨壹投資、湖北凱輝基金和元生創投。

2020年10月，普洛斯建發股權投資基金做了第一筆直接投資——震坤行，同期參與投資的機構還有：雲鋒基金、中國國有企業結構調整基金、騰訊投資、經緯中國、君聯資本、同創偉業、建發新興投資、鐘鼎資本、元生創投等，可見，普洛斯建發母基金的直投部分，也與被投GP互動頻繁，積極獲取直投項目機會。

物流領域投資拍檔：普洛斯與鐘鼎資本

鐘鼎資本是一家專注物流領域的機構衆所周知，梅志明作為普洛斯GLP的掌門人，同時還兼任鐘鼎資本的創始合夥人和投委會主席職務。鐘鼎資本自成立以來，長期深耕物流領域，與普洛斯GLP互動頗多，在投資标的上存在較多交集。

結語

物流領域（含物流地産）多為重資産，強資本驅動。普洛斯作為海外基因、如今已充分實現本土化的一家産業資本代表，物流地産開發 運營 基金管理的模式，讓其業務形成更加穩定的鐵三角。

随着國内消費升級和電商産業的迅速崛起，物流行業更進入機遇和挑戰并存的新競争格局期，而基金管理業務不僅給普洛斯賦予了财務杠杆效應、新的利潤來源和更快速的資金回籠，同時作為物流基礎設施的構建者之一，其也吸引了各類無形資源，讓其擁有了強大“朋友圈”，如大型互聯網平台、險資、房地産商等 。

在投資闆塊内部 外部基金聯動的模式，LP與直投并行出擊，外加深度合作夥伴，普洛斯無疑成為抓住中國機遇、構建中國物流基礎設施、深度賦能産業的典範。