購房合同約定層高2.95米，交房驗收時發現層高隻有2.9米，南通某小區同一樓棟的61戶業主起訴維權。

南通市崇川區人民法院（以下簡稱崇川法院）一審判決開發商按誤差比例退款，共計退還購房款647萬餘元。開發商不服提起上訴。近日，南通市中級人民法院（以下簡稱南通中院）二審駁回上訴，維持原判。

基本案情

2018年3月，孫女士向某開發商購買坐落于江蘇省南通市崇川區某樓盤商品房，雙方簽訂《商品房買賣合同（預售）》。

合同中除了對房屋面積（188.78平方米）、價款（4162599元）、交付條件及手續、房屋質量及保修責任等事項分别作出約定外，還明确約定房屋層高為2.95米，并約定了面積差異的處理方式即按實際面積誤差比例多退少補。合同簽訂後，孫女士按約付清了全部購房款。

2020年1月，在交房驗收過程中，孫女士發現房屋實際層高僅為2.9米，相較合同約定縮水5厘米，誤差比例約為1.695%。

經申請政府信息公開，南通市住房和城鄉建設局依法作出《政府信息公開申請答複書》，并附涉事樓棟竣工測量技術報告層高示意圖，其上載明涉事房屋層高确為2.9米。

于是，孫女士據此向崇川法院提起訴訟，主張參照商品房面積差異處理方式，請求法院判令開發商返還層高誤差對應比例的購房款70556.05元。

法院審理認為

孫女士已經全額支付購房款，開發商應當按期交付符合合同約定的商品房。案涉房屋實際層高雖符合相關《住宅設計規範》，但低于合同約定層高，屬于履行合同義務不符合約定，開發商應承擔違約責任。

鑒于雙方在合同中并未對層高減少的違約責任作出約定，事後亦未能達成一緻，而案涉房屋層高已無法改變，不具備采取補救措施的條件，孫女士要求開發商賠償損失于法有據。

至于賠償損失的标準，實際層高的減少緻使房屋的可使用空間相應減少，客觀上給購房者造成一定損失，孫女士請求參照合同約定的面積差異處理方式确定損失賠償數額，具有合理性，且于法不悖。崇川法院遂判決開發商按照層高誤差比例1.695%退還孫女士房屋差價70556.05元。

該樓棟共有61戶業主涉及層高問題提起訴訟，崇川法院均參照孫女士一案作出判決。開發商提起上訴，南通中院二審均駁回上訴，維持原判。61戶業主的賠償金額共計6472835.62元，目前開發商已主動履行完畢。

法官說法

崇川法院建設工程和房地産審判庭庭長葛美玲表示，房地産開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關标準和規範，同時商品房的建設還應符合開發企業與購房人訂立的買賣合同的約定。囿于法律并未對層高縮水問題作出明确規定，合同中一般也未就此約定損失賠償的數額或者計算方法，如何評價違約責任并以此确定損失賠償額成為實務中亟需解決的問題。

鑒于房地産開發項目需經竣工驗收合格後方可交付使用，故開發商所售房屋層高一般符合國家強制性标準。層高“縮水”問題不會嚴重影響正常居住和使用，亦不會達到合同目的無法實現的程度，不構成根本違約。但是，層高出現“縮水”，開發商明顯未能按照合同約定全面履行義務。

依據《中華人民共和國民法典》第五百七十七條規定，開發商應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。因房屋層高已無法改變，客觀上不能采取補救措施，故買受人有權要求開發商賠償損失。

商品房買受人的合同目的是基于對所購房屋整體空間的利用，實際層高的減少緻使房屋可使用空間相應減少；同時，層高“縮水”将直接導緻房屋成本價值的減少，主要包括土地成本、建築成本及房地産開發費用，開發商得以降低成本并由此獲益；再者，層高“縮水”亦在一定程度上降低了房屋再交易的市場價值，該預期利益損失理應由違約方承擔。

綜上所述，在合同未約定層高縮水損失賠償标準的情況下，應當從公平原則和誠實信用原則出發，綜合考慮合同的履約情況、當事人預期利益、層高實際誤差、對房屋使用價值及市場價值的影響程度、經濟社會發展水平等因素，通過計算層高誤差比據實結算房價款，較為合理。

轉自：南通中院

來源： 山東高法