新房業主購買非人防地下車位，開發商經常遲遲不給辦理産權證的問題，到底怎麼回事？看看以下案例，或許能有點想法。

案情簡介

一、2016年，W某與K地産公司簽訂購房協議，W某購買K地産公司開發的房屋。雙方同日簽訂補充協議約定，車庫、車位等停車場所為萬科公司投資建造，所有權屬于K地産公司。

二、2017年，W某與K地産公司簽訂《地下車位使用權轉讓協議》，該協議約定K公司将小區一處地下停車位轉讓給W，價格30餘萬元。協議約定，乙方（W）明确知悉該地下車位不辦理産權登記，并不得自行辦理、也不得要求甲方辦理該地下車位的産權登記或土地使用權登記等手續。

三、市人民政府土地批件：……地下車庫（不含人防）用作本項目公共停車庫，未經批準不得轉讓、租賃、抵押和改變用途。---地下車庫應首先滿足本項目業主的使用需要。

四、市人民防空辦公室答複W，案涉車位不屬于人防車位。市住建局答複W：停車場預售許可手續不存在，無該小區地下停車場預售證備案信息。

五、2019年11月，國土資源局向K地産公司出具《催辦地下（半地下）停車場補充用地手續通知書》，認定K地産公司存在出售（以租代售）行為，未如約履行出讓合同，地下（半地下）停車場違約用地，并要求補充用地手續，補繳土地出讓金。K地産公司還被某行政機關行政處罰5000元。

六、W遂以K地産公司存在欺詐行為為由，要求撤銷購買車位合同，并要求“退一賠三”。

七、案件經過一審、二審發回重審、一審重新審理，一審法院再次認定K地産公司欺詐行為成立，判決撤銷合同，支持原告要求返還30餘萬購買款項的請求，但因車位不同于一般的商品，3倍懲罰性賠償未予支持。

八、二審法院認為： K地産公司與W簽訂的是《地下車位使用權轉讓協議》，W認為案涉地下車位應屬全體業主共有的主張沒有事實和法律依據。而K地産公司已經可能影響買受人作出是否購買判斷的各項信息向原告進行了主動披露，原告簽訂該協議意在取得案涉車位使用權，合同目的已經實現，案涉車位由原告占有使用至今。因此，原告以欺詐為由撤銷合同，依據不足，改判駁回W訴訟請求。

參考案例：(2021)遼02民終3792号

問題總結

一、案涉車位使用權轉讓到底合法與否？

上次文章僅從物權角度分析，認為對于車位不動産而言，脫離所有權的使用權轉讓，要麼是名為使用權轉讓、實為長期租賃協議，要麼是私設物權、違反“物權法定”的強制性規定。

認可協議效力是危險的，萬一開發商因債務糾紛遭到強制執行，那麼其債權人理所當然可以查封業主購買的車位，排除業主的使用權。屆時，業主恐将無法排除強制執行，隻能向開發商主張賠償了。

很遺憾，二審法院認可了該份協議的效力，認為合同有效。

二、案涉車位歸屬權到底歸誰？

地下車位要辦證需要滿足單獨立項規劃、繳納土地出讓金、建築成本單獨核算三個條件。否則，隻能是不改變容積的公共設施。如果認為開發商有權出售其投資的車位的使用權，那麼邏輯上講開發商是否有權向業主收取小區道路的通行費？業主用了管網排水，開發商是否要收管道費？業主在物業班房收個快遞，開發商是否有權收取寄存費？

既然本案中，政府土地批件已經确認“地下車庫（不含人防）用作本項目公共停車庫”，“ 首先滿足本項目業主的使用需要”，根據“房地一體”原則，開發商完成項目建設後，地下車庫就應該如同綠地、管網等設施一并轉交全體業主使用，也就是說開發商對地下車庫沒有所有權。

K地産公司公然在合同中寫明車庫所有權歸其所有，法律上是侵害全體業主共有部分所有權權益。如果不是欺詐，就應該舉證證明所有權的證明。而自然資源局卻說開發商沒辦理出讓手續、沒交土地出讓金，那項目五證都辦了，邏輯上實在說不過去，或許隻有自然資源局能解釋清楚其中道理了。

但無論自然資源局是否能夠說明問題，開發商都應當對車位的所有權權進行舉證，不能自顧自話。二審法院也确實應當調查車位所有權歸屬，進一步确定K地産開發商是否構成“欺詐”。即使不構成欺詐，該合同也可能因為開發商不具有所有權而無效。如果是這樣，開發商應當返還業主購買車庫的款項，并向全體業主進行交付。

業主如果要維權，建議成立業委會後，向開發商主張權利。其中涉及相關部門政府信息公開的問題，維權路徑或許充滿艱難，做好準備。