借名買房各種情形?現實生活中，因樓市限購、樓盤售房規則設計、銀行貸款年齡限制等原因，借用親朋好友身份購房的情況并不鮮見實際買受人借名後，與挂名人往往采用“低價出售”方式“物歸原主”但在挂名人有債務的情況下，該行為存在故意轉移自身财産逃避債務的嫌疑，容易引發糾紛近日，浙江省舟山市中級人民法院二審審結一起債權人起訴要求撤銷挂名人“物歸原主”的案件，最終法院判決駁回債權人的訴訟請求，下面我們就來聊聊關于借名買房各種情形?接下來我們就一起去了解一下吧!

借名買房各種情形

現實生活中，因樓市限購、樓盤售房規則設計、銀行貸款年齡限制等原因，借用親朋好友身份購房的情況并不鮮見。實際買受人借名後，與挂名人往往采用“低價出售”方式“物歸原主”。但在挂名人有債務的情況下，該行為存在故意轉移自身财産逃避債務的嫌疑，容易引發糾紛。近日，浙江省舟山市中級人民法院二審審結一起債權人起訴要求撤銷挂名人“物歸原主”的案件，最終法院判決駁回債權人的訴訟請求。

拉弟弟一起搖号買房，弟弟搖中後成了房主

早在2009年年底，舟山某樓盤開售，由于房子較為搶手，開發商因政府政策的規定，設置了一道門檻：意向購房者需搖号确定最終購房人。

當時，周女士想給女兒小芸在該樓盤買一套房，為了增加中簽機率，她拉上弟弟周先生和弟媳一起報名參與搖号。

結果，弟弟周先生夫婦搖到了号，周女士母女反而成了“陪跑”。之後，周先生夫婦與開發商簽訂商品房買賣合同，買了一套總價132萬餘元、面積130餘平方米的房子。房屋交付後，周女士的女兒小芸住進了新房。

2017年1月，為了讓該房産“物歸原主”，周先生夫婦以商品房買賣的形式，将該房産作價100萬元，過戶至小芸名下。但這筆錢實際并沒有支付。過戶前，周女士清償了60餘萬元的銀行按揭貸款，小芸也拿到了這套房子的産權證書。

因弟媳有外債，房子“物歸原主”後被要求撤銷

然而，轉眼到了2021年5月，這套房子卻惹上了官司。

原來，周女士的弟媳在2014年至2018年間多次以投資、做生意需要資金為由，向親戚顧某借款，累計達300餘萬元。

2019年，顧某向法院申請強制執行後，得知周先生夫婦将這套位于新城的房産低價過戶給外甥女小芸，遂提起債權人撤銷權訴訟。

顧某認為，周先生夫婦将這套市值高于13000元/平方米的房産以7300元/平方米的低價轉讓給小芸，是為了逃避債務，損害了自己作為債權人的合法權益，要求撤銷周先生夫婦與小芸簽訂的房屋買賣合同，并将案涉房屋産權恢複登記至周先生夫婦名下。

周先生認為，姐姐隻是借用了他的身份去參加搖号，這套房産本來就是周女士出資購買。中簽後因不能改名字，所以産權就登記在周先生與妻子名下。買房報名及支付手續費、押金等均由周女士辦理，房屋的首付款以及後來的按揭貸款也由周女士支付，為此他們還與周女士簽訂了一份代持協議，約定該房産由周先生夫婦代持。

法院經審理查明，周先生中簽後，購房合同中買受人雖為周先生，但記載的住址和電話号碼都是周女士的；購房首付款、車位購買款及與購房相關的稅費均由周女士支付；案涉房屋轉移登記至小芸前的按揭款項也由周女士歸還。基于家庭倫理和親情，父母出資替子女買房，房屋所有權人确定為子女，不違反法律強制性規定，應為允許。

弟媳的債權人無權撤銷房屋過戶行為

法院認為，周先生在購買案涉房産至其将該房産過戶給小芸期間，顧某對周先生的妻子享有債權，故顧某享有的債權與案涉房産之間确有關聯，顧某有權提起本案訴訟。

案件的争議焦點是案涉房産是否系周先生替周女士母女代持。根據法院查明的事實，在2009年購買案涉房産時，政府相關購房政策規定需抽簽決定購買人，購房時不能更改登記的中簽者姓名。但證據反映，包括周先生在内用于登記購房抽簽的四份存款證明及相應的存款手續均為姐姐周女士辦理，說明當時周女士一家有購房需求。因周先生系中簽人，故簽訂購房合同、辦理按揭貸款、開設用于歸還按揭款項的銀行卡等手續由周先生夫婦親自辦理，亦為合理。

法院認為，法律規定債權人有權提起撤銷權之訴，根本目的在于撤銷債務人有害于責任财産的行為，以保護債權人的利益，其判斷标準是債務人的财産處分行為是否有害于債權人的利益。根據查明的事實看，周先生系案涉房産代持人，而非房産實際所有權人，房産事實上并非為周先生夫婦責任财産，周先生夫婦與小芸以買賣方式轉移案涉房産，不構成低價或無償處分其責任财産，由此認定顧某認為周先生夫婦将案涉房屋低價轉讓的主張不能成立，法院遂駁回了顧某的訴訟請求。

一審判決後，顧某不服，提出上訴。日前，舟山中院作出了駁回上訴，維持原判的終審判決。

觀察思考

合法合理的代持關系應被允許

近年來，借名買房、代持房産現象并不鮮見。一方面借名買房行為隐蔽性強，且有時還存在逃避相關法規、政策等目的，另一方借名買房涉及金額大，而住房對一個家庭而言又至關重要，故借名買房引發的糾紛，往往當事人之間矛盾較為尖銳。

不論是實際購房者與名義購房者就房産所有權引發的糾紛，還是名義購房者的債權人要求執行房産或就“物歸原主”主張撤銷導緻的訴訟，均需判斷代持行為的效力。就該行為的效力判斷，應依照民法典總則編及合同編中關于合同效力的相關規定。主要包括：意思表示是否一緻、真實，行為是否違反法律、行政法規的強制性規定，是否違背公序良俗等。

本案中，房産雖曾以周某夫婦名義購買，并登記于周某夫婦名下，但周女士提供的證據反映房産的首付款、車位購買款、購房稅費等都由周女士負擔，其女兒實際占有、使用該房産。另房産所在樓盤出售時确有搖号确定購買人，由該購買人簽訂購房合同并進行登記的售房規則，能夠證明周女士以周先生夫婦名義為其女兒購房的事實。而周女士借周先生夫婦的名義為其女兒購房，并非為了規避法律、法規的強制性規定或國家、政府的限購政策，亦不違背公序良俗，故應當認定其女兒本身即為房産實際所有權人，其有權要求登記權利人周先生夫婦返還房産。

對于債權人顧某而言，周先生夫婦并非房産實際所有權人，其将房産“物歸原主”，不産生周先生夫婦财産權益不當減少或責任财産負擔不當加重的後果，故顧某無權就周先生轉讓房産于小芸的行為主張債權人撤銷權。

另外，在名義購房者的債權人要求執行“挂名房産”的案件中，由于不動産登記簿載明的是一種拟制事實，并不總能反映真實不動産物權關系。就此，《最高人民法院關于适用〈中華人民共和國民法典〉物權編的解釋（一）》第二條明确規定，當事人有證據證明不動産登記簿的記載與真實權利狀态不符的，實際所有權人有權請求确認其享有物權。即說明，即使周先生夫婦未将房産返還小芸，小芸也享有排除強制執行的民事權益。

當然，部分實際購房者為規避限購規定也容易産生借名買房、代持房産的情形，此時實際購房者因不符合購房限購政策規定的購房資格，無法取得所買房屋的所有權，即使能夠解除其與名義購房者之間的買房合同，要求名義購房者給付相應的損失補償，但在房價漲幅較大或名義購房者對外負債較多時，實際購房者存在“竹籃打水一場空”的風險，因此實際購房者應避免踩這條紅線。

來源： 人民法院報