N海都全媒體記者 陳晉 馬俊傑 文/圖

中防萬寶城曾為福建最大的地下商場，位于市中心地段，如今有些尴尬。店鋪空置率奇高，總計2800個商鋪，超過一半的物業使用權賣給小業主。如今，這些小業主們卻拿不到一分租金，整個地下商場的人氣更是和萬象、寶龍、蘇甯形成了冰火兩重天的畫面。同樣是位于市中心的東百中心，則是人潮湧動，各類品牌紛紛入駐。

上述兩個商圈都是位于核心地段，為何會出現卻截然相反的人氣？記者進行了走訪了解。

中防萬寶地下商場

中防萬寶小業主拿不到租金

部分已斷供或拿房屋抵押

小業主張先生在2016年，以總價74萬購買了中防萬寶17平米的商鋪，首付41萬，貸款33萬。按照原先合同的約定，張先生本應每年可到手的租金是5萬餘元，但從2020年第二季度開始，張先生就未拿到相應的店鋪租金。“租金都是按季度支付，但因中防萬寶遲遲不支付，我在去年10月已斷供。”

中防萬寶地下商場商家陸續撤出，小業主數月拿不到租金

今年58歲的鄭女士在2015年花了100萬元購買了中防萬寶18平米的商鋪，按合同約定，她的商鋪年租金回報是5.5萬元，和張先生一樣，從今年6月開始，中防萬寶再無按約支付租金。

鄭女士說，當時為了買這套商鋪，她從銀行貸款了65萬，月3800餘元，如今卻因為還不了貸，她不得不把閩清老家的房子抵押，自己每天靠打兩份工維持生計。

記者了解到，像張先生和鄭女士這樣，因購買了中防萬寶商鋪的小業主還有千餘名。據悉，中防萬寶地下商場面積達到19萬平米，商鋪總量約2800戶，其中，中防萬寶自持的物業占總面積的40%，其餘全部出售，這其中，約有1300多個小業主被拖欠租金達數月之久。

營收斷崖式下跌

無法支付租金

中防聯博投資有限公司負責人柯先生告訴記者，因為疫情的影響，2020年，中防萬寶的經營收入下降，但當時依然在積極籌款，支付小業主的租金。“但我們後續沒想到的是，因為疫情影響的持續性，導緻我們經營收入後續呈現斷崖式下跌。”柯先生說，商場開業之初，商鋪的出租率達到了90%以上，租金收入約1億元，但之後，人氣下滑，原先地下商場裡的商鋪也陸續退出，導緻目前無法繼續支付小業主的租金。

采訪中，柯先生也承認，在運營中防萬寶地下商場時，從各地找了多家公司、職業經理人進行運營，但因水土不服，導緻還在培育期的中防萬寶，就出現營業額大幅下滑的局面。

柯先生表示，目前，他們正在積極對接月星家居、保利集團等大型企業，希望能夠借助他們的實力提升中防萬寶的商場運營，最終提高商鋪的租金價格，“隻有先提高商場的檔次運營業績，才能提升租金價格，最終有能力支付小業主的租金。”柯先生說。

停車場難找

商場内如迷宮一般

中防萬寶城位于福州最核心的商圈之一，按理說，有着難以複制的天然優勢。連通地鐵2号線祥坂站，周邊又有寶龍、萬象生活城兩座購物中心必經的地下交彙處，還和蘇甯廣場、以及即将開業的蘇甯廣場2期直通。按此前業内預計，中防萬寶城每一個入口，每日人流以萬計。

開業之初，中防萬寶城運營方宣傳，為了實現在交通連接方面的功能，規劃了7條24小時地下人行通道、52個地下出入口、80部自動扶梯，建築面積相當于一個寶龍城市廣場、兩個萬象城的體量。但也是因為該做法，引發諸多市民吐槽：“如迷宮般的商場，進去就出不來，而且停車場更難找。”

中防萬寶地下商場如迷宮般，讓不少市民吐槽：“進去就出不來”

記者了了解到，在2020年7月，中防萬寶曾随着福州台江商圈提升改造進程的加快，啟用全新的導航标志系統，希望一改商場“迷宮”般的情況，但結果卻是雷聲大雨點小，改造工程似乎未見任何效果，依然鮮有市民前往商場購物。

僅東百中心地下商場成功轉型

其餘地下商圈門可羅雀

不僅僅是中防萬寶城，2006年12月，福州火車站啟動第一街和地下淘寶城，可以說是福州最早出現的一批地下商城。然而，火車站巨大的人流量并沒有給“淘寶城”帶來所謂的“人氣”，反而不少不法商戶強買強賣讓不少人望而卻步。2015年，火車站南廣場改造，福州火車站地下淘寶城被征遷拆除，潦草結束了将近十年的運營史。

位于鼓樓區東街口的冠亞廣場地下商圈，其現場用冷清來形容也不為過。2012年，入駐在冠亞廣場地下商場的億佳電器賣場黯然“收兵”，格力、美的等各類品牌電器及中博手機城、佐丹奴等大商戶也先後退出。

作為福建省會城市，福州的消費實力不用多言，迅猛擴增的商業體量就是最好的例證，那擁有如此大消費需求的福州市民真的不喜歡逛地下商圈嗎？

位于東街口的老牌商場，東百中心在全面煥新後，融合購物中心的體驗優勢和街區的休閑生活場景，打造了“超級百貨”業态，其無縫銜接的東百中心地鐵商業，福州人目力所及，總是一副人潮湧動的樣子，堪稱标杆。

市民蘇女士就十分喜歡逛東百，尤其對東百地下商場情有獨鐘，“那裡很多潮牌，不管是吃的、玩的以及各類品牌，我都很喜歡。”蘇女士說，一到周末，東百地下商圈人潮湧動，熱鬧不已。

據悉，東百中心升級，犧牲了些許商業經營面積，在城市中心超級百貨裡開辟全新社交場景，在場景體驗全面優化的同時，打造出了集全新形象、全新場景和全新體驗的“最新樓層”，為“高樓層創造高産出”打造全新解決方案。在最新一輪品牌調改中，東百中心引進ROTUR STUDIO、TED BAKER、HR、JORYA、ID、INXX、ICICLE之禾、着制造等近20家新品牌。加上最近一年多來東百中心陸續進駐的 CHANEL、GUERLAIN、POLA、泡泡瑪特、樂高旗艦店、阿迪達斯城市旗艦店等新鮮“血液”，AJ店升級L1，“超級百貨”品牌力不斷夯實。

地下商圈統一運營管理

打造良好購物體驗

從事地産商業的業内人士林先生表示，在經營模式上，此前福州大多地下商圈采用分割出售鋪位的模式，導緻了商業管理公司較難推出大規模營銷推廣及節慶引流活動，人氣必然一降再降。

在開發地下商業空間時，要控制體量，“并不是越大越好，且地下空間内部商業設計宜簡單明了。”林先生說，地下空間封閉缺乏方向感，若出現通道多、交叉口多、出入口多，很容易變成一個大迷宮。

此外，地下商業店鋪統一運營管理最為重要。“中防萬寶幾乎售賣了一半以上的物業使用權，手中沒有足夠的自持物業，無法平衡不同業主之間的利益，也無法統一進行運營管理。”林先生說，像東街口商圈，是由東百集團進行地上地下一體化運營，地上地下在業态定位、空間聯系、消費體驗等實現了最大化的互補和共享。“當然，還要滿足福州消費者的購物體驗，比如引入大型知名的品牌，當紅潮流店，讓市民有足夠且良好的購物體驗是十分重要的。”