案例來源

上海市第一中級人民法院 二審 （2020）滬01民終3375号

案情簡介

2015年7月21日，韓某（甲方）與黃某（乙方）簽訂網簽版《上海市房地産買賣合同》，約定甲方将系争房屋出售給乙方，轉讓價600,000元，在2015年10月20日之前完成過戶。雙方未約定付款時間，也未約定交房時間。上述合同簽訂後，黃某并未支付韓某60萬元房價款。

2015年8月17日，韓某與黃某簽訂《承諾書》，上載：本人韓某将涉案房屋暫時以抵押的形式過戶至黃某名下，黃某拿出404,200元暫借給韓某用于替其子徐某償還其所欠債務，所借款項黃某按銀行利率計息，在所借款項連本帶利全額還清之後，黃某将其名下的系争房屋過戶歸還給韓某。後黃某辦理了房屋産權登記，并向韓某支付了404,200元。韓某與其次子徐某仍居住在涉案房屋内。

2019年4月17日，黃某與郭新元簽訂《上海市房地産買賣合同》，約定将涉案房屋以122萬元的價格出售。

2019年5月30日，涉案房屋登記在郭新元名下。

2019年6月10日，黃某銀行轉賬給韓某20萬元。

後韓某訴請：1、确認原、被告簽訂的《上海市房地産買賣合同》無效；2、判令被告賠償原告損失102萬元。

裁判結果

上海市第一中級人民法院于2020年6月18日作出（2020）滬01民終3375号民事判決：

一、撤銷上海市闵行區人民法院（2019）滬0112民初27644号民事判決；二、确認韓某與黃某于2015年7月21日簽訂的《上海市房地産買賣合同》無效；三、黃某于本判決生效之日起十五日内返還韓某人民币539,334元；四、駁回韓某的其餘訴訟請求。

法院認為

一、關于雙方就系争房屋達成的合同關系的法律性質如何認定？

《上海市房地産買賣合同》沒有約定交房與付款時間，而且系争房屋産權雖然形式上過戶到了黃某名下，但韓某仍繼續居住，黃某未實際支付房款。雙方一緻确認，2015年8月17日，雙方簽訂了一份《承諾書》，韓某向黃某借款404,200元用于替徐某還債，按銀行利率計息，如果韓某後續能夠歸還該筆借款本金及相應利息，則黃某應當将系争房屋歸還過戶給上訴人。

由此可見，雙方并非真正的房屋産權交易行為，而是讓與擔保行為。由于雙方在簽約時并不存在真實的房屋買賣合同意思表示，《上海市房地産買賣合同》應屬無效。

二、關于系争房屋出售的款項應當如何結算？

根據韓某的陳述，其确認黃某已經實際履行了《承諾書》約定的款項交付義務，其與黃某之間就404,200元的借款合同關系已經生效。

韓某對于系争房屋在2019年對外出售的情況是知曉的，對于售房價格也是認可的。黃某可以根據《承諾書》的約定，就122萬元的售房款項主張對其擔保債權進行優先受償，但對于超出債務本息範圍的剩餘款項，黃某亦應予返還。

雙方并未就售房款項與擔保債權的結算達成一緻，現在應當根據《承諾書》約定進行結算。雙方雖未明确約定還款期限，但已經達成了支付利息的合意，僅是利率标準約定不明确。鑒于系争房屋在2019年5月30日過戶至案外人名下，黃某已經可以實際通過售房款項受償，故認定韓某應當支付自2015年8月17日至2019年5月30日止的利息，并參考2015年至2019年間的同期銀行貸款基準利率，酌情認定按照年利率5%的标準支付利息。黃某可以在122萬元售房款中扣除404,200本金、76,466元利息及已經支付的20萬元。因此，黃某應當向韓某返還539,334元。

律師拓展

一、什麼是讓與擔保？

讓與擔保是指債務人或者第三人為擔保債務的履行，将标的物轉移給債權人，債務清償後，标的物應返還給債務人或第三人，債務不履行時，債權人可就标的物受償的一種擔保形式。

二、讓與擔保與流質條款的區别是什麼？

流質條款是指當事人在簽訂抵押合同、質押合同時，或債權清償期屆滿前，約定在債務履行期屆滿抵押權人、質押權人未受清償時，抵押物、質押物的所有權轉移給債權人所有的條款。

流質條款是當事人事先約定在債務人不履行債務時，擔保權人當然取得标的物的所有權，而且不負清算義務。讓與擔保中，标的物所有權雖然已移轉于擔保權人，但就擔保權人與擔保人之間的關系而言，擔保權人并非确定地取得标的物的所有權。在債務人不履行債務時，擔保權人仍負有清算義務，即擔保權人仍應履行變賣标的物或協議估價，以其價金受償或标的物抵償債權，亦即在标的物的價金超過擔保債權額時，就超過部分負有返還之責；當标的物的價金低于擔保債權額時，就不足的部分債務人仍然負有補償的義務。讓與擔保中隻是暫時讓渡所有權，并未免除清算義務，這是讓與擔保與流質條款的最大不同。