在合同糾紛案件訴訟過程中，法院通過搖号确定某資産評估機構，對系争房地産進行估價并出具了評估報告。

在辦理本案過程中，承辦律師對該評估報告的有效性提出了質疑，經過律師團隊讨論，将問題最終歸納為：資産評估機構能否從事房地産評估業務？或者說資産評估機構對房地産作出的估價報告是否有效？

一、最高人民法院：對于已經委托資産評估機構作出的房地産評估報告，人民法院不宜認定為無效

《資産評估法》第二條界定“資産評估”的含義為：“評估機構及其評估專業人員根據委托對不動産、動産、無形資産、企業價值、資産損失或者其他經濟權益進行評定、估算，并出具評估報告的專業服務行為。”

從這個界定看，不能排除資産評估機構從事房地産評估業務的合法性，也不能排除資産評估機構對房地産作出的估價報告的有效性。

相反，既然已将不動産評估納入資産評估的範疇，資産評估機構從事房地産評估業務已經具有天然的合法性。

同時，經檢索案例，可以查詢到最高人民法院（2014）執審字第246号執行裁定書，該執行裁定書裁判要旨為：資産評估機構究竟能否從事房地産評估業務，目前确系模糊問題或存在部門沖突，有待于政府部門再行發文予以解決。人民法院在對執行财産進行評估時，應當委托專門的房地産評估機構，但是，對于已經委托資産評估機構作出的房地産評估報告，人民法院不宜認定為無效。

從最高人民法院上述認定，可以解讀出兩層意思：

1、資産評估機構能否從事房地産評估業務，截至該裁定書作出之時尚無定論。

2、經人民法院委托的資産評估機構作出的房地産評估報告，人民法院不宜認定無效。

同時注意到，最高人民法院對于人民法院委托的資産評估機構作出的房地産評估報告，僅僅是“不宜認定無效”，屬于從程序上認可其有效性，并未明确承認其實體有效性。

二、全國人民代表大會常務委員會法制工作委員會：房地産估價師目前仍實行資格認證制度

為了解《資産評估法》關于題述問題的規定，特别是《資産評估法》立法工作人員對這一問題的理解，特查閱《中華人民共和國資産評估法解讀》。

在該書中，編者認為：本法（即《資産評估法》）放開了評估從業人員的準入門檻，但是根據城市房地産管理法第59條的規定，國家實行房地産價格評估人員資格認證制度，這屬于特别法對評估師管理的特殊規定，按照特别法優于一般法适用的原則，房地産估價師目前仍實行資格認證制度。

根據《國務院辦公廳轉發财政部關于加強和規範評估行業管理意見的通知》（國辦發〔2003〕101号），目前我國評估師有六大專業類别，即資産評估師、房地産估價師、土地估價師、礦業權評估師、保險公估從業人員和舊機動車鑒定估價師。

《資産評估法》第八條規定：“評估專業人員包括評估師和其他具有評估專業知識及實踐經驗的評估從業人員。評估師是指通過評估師資格考試的評估專業人員。”

依據上述規定，從事房地産估價的人員必須是通過評估師資格考試的評估專業人員，不能是未通過評估師資格考試但具有評估專業知識及實踐經驗的評估從業人員。

另據《資産評估法》第九條之規定，“有關全國性評估行業協會按照國家規定組織實施評估師資格全國統一考試”，因此，從事房地産估價的房地産估價師，必須是通過房地産估價師資格考試的評估專業人員。

如果沒有通過房地産估價師資格考試，根據《城市房地産管理法》第五十九條之規定，不可能取得房地産價格評估人員資格認證，其簽署的房地産估價報告不應認定為有效。

三、注冊房地産估價師管理辦法：未經注冊，擅自以注冊房地産估價師名義從事房地産估價活動的，所簽署的估價報告無效

《注冊房地産估價師管理辦法》（建設部令第151号，2007年1月1日施行，2016年9月13日住房和城鄉建設部令第32号修正），是原建設部根據《城市房地産管理法》《行政許可法》等有關法律、行政法規制定的。

該辦法第三條規定，“本辦法所稱注冊房地産估價師，是指通過全國房地産估價師執業資格考試或者資格認定、資格互認，取得中華人民共和國房地産估價師執業資格（以下簡稱執業資格），并按照本辦法注冊，取得中華人民共和國房地産估價師注冊證書（以下簡稱注冊證書），從事房地産估價活動的人員。”

第四條第二款規定，“取得執業資格的人員，經過注冊方能以注冊房地産估價師的名義執業。”

這表明，從事房地産估價，有兩個必經程序：1、取得了房地産估價師執業資格；2、取得地産估價師注冊證書。

也即，僅僅是通過了房地産估價師執業資格考試，并不同時取得注冊房地産估價師資格，還需要經過注冊才能執業。

同時，該辦法第三十六條規定，未經注冊，擅自以注冊房地産估價師名義從事房地産估價活動的，所簽署的估價報告無效。

該辦法第七條規定了注冊房地産估價師的注冊條件，其中第（三）項條件為“受聘于具有資質的房地産估價機構”。

這又引發一個問題：一個取得房地産估價師執業資格的評估專業人員，受聘于資産評估機構，是否可以注冊為注冊房地産估價師？其出具的房地産估價報告是否有效？

2005年10月20日建設部令第142号發布、2015年5月4日住房和城鄉建設部令第24号修改的《房地産估價機構管理辦法》，是目前關于房地産估價機構資質管理的部門規章，該辦法第三條規定：“本辦法所稱房地産估價機構，是指依法設立并取得房地産估價機構資質，從事房地産估價活動的中介服務機構。”

該辦法第四十七條規定，“未取得房地産估價機構資質從事房地産估價活動或者超越資質等級承攬估價業務的，出具的估價報告無效。”

從上述兩個辦法的規定看，如果資産評估機構并未取得房地産估價機構資質，即便其工作人員具有房地産估價執業資格，則該工作人員也不可能取得地産估價師注冊證書，由該資産評估機構指定該等工作人員出具的房地産評估報告，應認定為無效。

四、如果法院搖号選定的資産評估機構并無房地産估價機構資質，應如何處理房地産估價委托？

回到訴訟實踐中，如果法院搖号選定的資産評估機構并無房地産估價機構資質，該資産評估機構應如何處理相應的房地産估價委托？

鑒于該委托事項為司法鑒定，應遵循《司法鑒定程序通則》（司法部令第132号，自2016年5月1日起施行）的相關規定。

通則第十五條規定了司法鑒定機構不得受理鑒定委托的七種情形，其中第一種情形為“委托鑒定事項超出本機構司法鑒定業務範圍的”。

顯然，如果法院拟委托的鑒定事項為房地産估價，搖号選中的資産評估機構并無房地産估價機構資質，或者雖有房地産估價機構資質但并無具有注冊房地産估價師資質的工作人員，該資産評估機構不應受理，應按照該通則第十七條之規定，“向委托人說明理由，退還鑒定材料”。

五、對于資産評估機構出具的房地産評估報告，應如何考察其有效性？

1、最高人民法院（2014）執審字第246号執行裁定書的裁定時間為2015年，該裁定書認為：“資産評估機構究竟能否從事房地産評估業務，目前确系模糊問題或存在部門沖突，有待于政府部門再行發文予以解決。”

2、《注冊房地産估價師管理辦法》經修改後于2016年9月13日發布，《房地産估價機構管理辦法》經修改後于2015年5月4日發布，最高人民法院對于該問題希望“政府部門再行發文予以解決”的期待條件已經實現。

依據上述兩個辦法，如果因資産評估機構或評估人員不具備相應資質而認定其出具的房地産估價報告無效，與最高人民法院（2014）執審字第246号執行裁定書并不矛盾。

3、如何認定資産評估機構出具的房地産估價報告的有效性？如果排除了其他導緻房地産估價報告無效的情形，應做以下兩方面的考察：

首先，應考察資産評估機構是否取得房地産估價機構資質。如資産評估機構并未取得房地産估價機構資質，則該機構出具的房地産估價報告無效。

其次，如果該資産評估機構取得房地産估價機構資質，則應考察其指定的工作人員是否具有注冊房地産估價師資格。如果其指定的工作人員并未取得注冊房地産估價師資格，則相應的房地産估價報告無效。

在對“資産評估機構能否從事房地産評估業務”這一問題的法律研究過程中，律師團隊并未止步于“不宜認定無效”的結果，而是針對“有待于政府部門再行發文予以解決”的表述進行延伸研究，從部門法與特殊法的關系着手，通過從法律到部門規章的過渡，最終得出了不同于最高人民法院裁判結果但又有充分法律依據的結論。

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