時間過得真快，轉眼間2021年馬上就要過去，2022年即将到來。對于很多人來說還想抓住年底購房的機會，完成買房的目标。今年的房價走勢可以說是一波三折，在年初，由于疫情原因，2020年準備購房的人很多都不得不推遲購房計劃，選擇在2021年購買。所以在今年初，我國的購房者确實增加了不少。甚至造成很多熱點城市房價再次出現過熱，排隊的現象也再次出現。但這種現象很快就被國家更嚴厲的調控政策抑制了下來。

而到了下半年，樓市寒意漸起，不僅金九銀十不再，甚至很多城市出現了新房和二手房降價抛售的情況。這也造成很多地方政府為了穩定房價，不得不出台“限跌令”。而且房價下跌的城市也是越來越多，在2021年1号，中指院公布了我國前100城11月份的新房和二手房價格的漲跌情況。數據顯示在100個城市中新房價格出現下跌的城市達到了53個，17個城市的新房價格出現橫盤，隻有30個城市的價格還在上漲。而二手房價格更是不容樂觀，在100個城市中68個城市出現了下跌，3個城市二手房價格橫盤，隻有29個城市的房價上漲。除此之外我國前100城的新房和二手房平均價格雙雙下跌。

由此可以看出，下半年的樓市确實越來越冷，房價也從過去的“普漲”變成了“普跌”。房價出現下跌趨勢，應該對于剛需來說是非常好的消息，按理說購房者應該增加才是。但事實卻是相反，全國商品房成交量反而是持續走低。

在這種情況下，很多人對今年是否應該買房也争論不休。有些人認為未來随着疫情的過去和經濟的恢複，再加上通貨膨脹的原因我國未來的房價還會繼續上漲。所以今年是抄底買房的好時機，如果錯過很可能會像過去一樣後悔。但也有人認為我國房地産行業經過20多年的繁榮發展，房價也已經處于高位，所以未來我國的房價很難再次出現大漲的情況。因此沒有必要着急買房，可以選擇再等等。

對于二者的觀點可能隻有時間才能證明一切，但我們也可以從一些大佬的觀點中看到一些端倪。那麼10年後，房子到底是“黃金價”還是“白菜價”呢？李嘉誠的兩句話已經說透了，購房者可以參考。

第一:任何行業過度發展過後必定會迎來摧殘，不要去妄想賺取最後一個銅闆。

任何一個行業過度發展過後，必定會迎來摧殘，那麼我國的房地産行業是否已經過度發展了呢？答案顯然是肯定的，我們可以從兩個方面來看。首先就是我國的房價已經嚴重偏高和老百姓的收入相脫節。根據上海易居研究院發布的數據顯示，截止到2020年我國前50城的房價收入比已經達到了13.3，遠高于國際上規定的3~6的合理區間。而在一些超一線城市，例如北京、上海等城市房價收入比更是超過30。

由此可見，對于現在的年輕人來說即使想在我國的前50城買房也需要不吃不喝13年才能完成目标。因此買房成了年輕人生活在城市最大的壓力，也成了一家人最大的壓力。很多年輕人為了買房可能要掏空一家6口人的錢包才能湊夠首付，後期還要背負30年的房貸。可見現在我國城市的房價已經和老百姓的收入相脫節，房價已經高到了很多人都買不起的地步。

其次就是我國的住房資源已經過剩。相關數據顯示，截止到2020年我國前100城的新建商品房庫存量已經達到5.7億平方米，庫存量已經嚴重超标。而這些庫存量相比投資炒房者手裡的房子可能還隻是九牛一毛。在2018年西南财經大學就曾發布過一組數據，數據顯示在2017年我國的商品房空置率就達到了21.4%。而且這還是4年前的數據，4年之間開發商還在不斷蓋房，如今我國的住房空置率隻會更高。由此可見，我國的住房資源已經嚴重超标。

從上面兩點可以看出，我國房地産行業已經到了過度發展的階段。而房地産行業也确實受到了摧殘，自從2016年我國提出“房住不炒”的政策理念以來，我國對于樓市的調控政策一直處于收緊狀态。從開始在一些熱點城市實施“限購”、“限貸”、“限售”等政策，再到去年的“三道紅線”和今年的“限貸令”等等。随着我國調控政策的收緊，我國房價上漲的趨勢也被遏制了下來。所以從李嘉誠的這句話中我們可以看出，我國的房地産行業已經處于過度發展階段，再想靠買房賺錢可能已經到了賺取房地産行業最後一個銅闆的階段，不僅收益降低，可能風險也越來越大。

第二：未來5年的不管是香港還是内地的房價都将會迎來大調整，因為需求在之前幾年就已經釋放殆盡了，未來面臨“需求枯竭”，所以未來10年房價兇多吉少。

李嘉誠認為我國的住房需求已經在幾年前就被釋放殆盡，未來我國将面臨“需求枯竭”。為什麼李嘉誠這樣認為，主要還是因為以下幾點原因。

首先根據相關數據顯示，截止到2020年我國城鎮家庭的住房擁有率已經達到96.86%，戶均1.5套，超過40%的家庭擁有兩套以上的房子。所以随着我國房價的穩定和“房住不炒”的深入人心，未來人們購房觀念發生改變，不再以投資為目的買房，那麼對于大多數城鎮家庭來說他們已經不缺房子。

其次我國的城鎮化率也已經達到了63.89%，已經和國際上一些發達國家的70%已經相差不遠，所以未來基本不會再有大量的人口從農村向城市轉移。最後就是這幾年我國的新生人口出生率也在持續走低，因此未來房地産行業的人口紅利正在慢慢消失。沒有人口的支撐，我國的住房需求可能就會不斷減少。

總結：從李嘉誠的這兩句話中我們可以看出，在政策收緊、房産資源過剩和需求降低的情況下，我國未來幾年房價基本失去了大漲的基礎。未來再想靠投資炒房賺大錢幾乎不可能，所以未來最好以居住為目的買房。

最後你對李嘉誠的這兩句話有什麼看法？歡迎在評論區留言讨論。