克而瑞最新監測數據顯示，截至今年5月，百城商品住宅庫存量高達56871萬平方米，同比則增長12%，去化周期為15個月。由此可見，受“黑天鵝”事件影響，當前不少城市的房地産市場處于“供大于求”階段，樓市去庫存壓力較大，房價面臨較大的下行壓力。特别是，部分三四線城市近期樓市成交量依舊低迷，開發商“降價促銷賣房”現象依然比較普遍，房價仍有一定下降空間。

衆所周知，10年前，大部分三四線城市房價不足3000元每平，房價雖然較高，但大部分普通人“咬咬牙”買房依然不成問題。可如今，絕大多數三四線城市房價已經超過10000元每平米，甚至部分熱點三四線城市房價高達2萬元每平米，普通購房者在三四線城市買房的難度越來越大。那麼，未來三四線城市房價會出現明顯回調嗎？對此，互聯網大佬馬雲曾在2017年的時候預言：未來8年，房價如蔥。顯然，在馬雲看來，目前三四線城市樓市整體已經飽和，未來房價下跌是大勢所趨。

馬雲“房價如蔥”的預言能夠實現嗎？有人認為，如今建築成本、人工成本逐年增加，未來房價不可能下降；也有人說，如今三四線城市房價已經超過購房者的承受極限，未來房價隻有“回調”一條路，三四線城市房子50萬一套才合理。那麼，未來三四線城市房價有沒有下跌的可能？5年後，三四線城市的房子能不能降到50萬一套？對于這些問題，我們不妨聽聽恒大首席經濟學家任澤平的觀點。

任澤平曾明确表示，房地産周期，長期看人口、中期看土地、短期看金融。由此可見，人口、土地及金融等要素，是影響房地産市場發展的重要變量，同時也是影響房價走勢的重要原因。今天，我們就一起來看看，三四線城市未來5年在樓市政策、人口、土地等方面的變化，并在此基礎上得出房價走勢的大體脈絡。接下來，我們就逐一對樓市調控政策變化、人口變動情況及土地供需情況做一個簡單探讨：

01三四線城市樓市政策變化情況。“房住不炒”及“棚改政策”是未來五年對三四線城市房價影響最大的兩個政策變量。今年以來，不少三四線城市出手“救樓市”都遭遇一日遊，這表明在“房住不炒”的大環境下，三四線城市試圖“放寬調控”刺激樓市的想法不可能實現，而且未來這一基本原則也不會改變。同時，2020年被稱為“棚改”的終結之年，未來5年“棚改”的規模将越來越小，對房價的支撐也越來越弱。

02三四線城市人口變動情況。去年以來，國家放開300萬人口以下城市落戶限制，被不少人認為三四線城市樓市的“救命稻草”。但不得不說，人口從三四線城市向一二線城市流動的大趨勢已經形成，未來五年依然如此。所以說，未來五年，三四線城市人口整體流出的态勢不會改變，購房需求逐年減弱的大環境不會改變。因此，從人口角度看，三四線城市房價已不具備繼續上漲的基礎。

03三四線城市土地供需情況。可以說，土地價格決定了房價；而土地供需關系決定土地價格的變動。目前來看，一二線城市土地供應偏緊，三四線城市土地供應寬松。未來五年，随着集體經營性建設用地大規模入市，全國各級城市土地供應将大幅增加，三四線城市也不例外。這将讓本來就土地供應充裕的三四線城市地價進一步降低，從而促進房價的進一步下降。

小結：通過上述分析，不難看出，三四線城市房地産市場整體明顯“供大于求”，再加上“房住不炒”持續不斷深入，部分三四線城市人口持續流出，土地供給充足。如此看來，多方面因素疊加，未來三四線城市房價下跌已經大勢所趨，部分三四線城市的房子50萬一套将成為現實。甚至，不遠的将來，馬雲“房價如蔥”預言也将實現！大家覺得呢？