前段時間的《天津市城市更新行動計劃（2022-2025年）》很重要，但是一直沒時間好好聊聊。今天整理了一個完整的報告，将各個區域的重點發展片區都做了直觀體現，正好分享一下。

在分享各區發展規劃之前，特别提示幾個這個文件很重要但是很容易被忽略的點：

第一個是攤大餅一去不複返，祈禱成熟吧：推動城市由大規模開發的增量建設方式轉變為存量提質改造和增量結構調整并重。這話意思就是攤大餅的時代一去不複返了，未來重點在于提高開發質量，所以在偏遠地區拿着房子等成熟的購房客戶門估計得祈禱了。

第二個是：三年後天津可能就沒有毛坯房了，因為文件很明确提出了一個點是：到2025年，國有建設用地新建居住建築和公共建築全部推廣裝配式建築。目前天津裝配式建築要求的就是全裝修交付，執行的是2020年左右的政策：重點區是全裝配式，環城遠郊十萬以下可以不做，十萬以上要做一定的比例。

實操當中裝配式建築比目前的建築成本是略高的，大約三四百塊錢吧。然後全裝修這個事兒可以選标準的，最廉價的裝修聊勝于無，也得個三五百一平米，客戶砸掉重新做，這都會算在房價上，當然做好的精裝也必然是要錢的。

這也就引申出下一個問題是：如果全部推廣裝配式建築，裝修就成了個問題，眼下天津的開發商實話說報價八千一萬的很多，研究多了就發現，咳咳，都是糊弄人的，大型房企很多成本五千塊就做到了國内極緻，你自己琢磨吧。反正不論怎麼說，天津的精裝房真心是紮心的一匹，如果真要落地這個政策，那就需要一輪洗禮。

第三個是：慎買挖草根的小戶型：加強小戶型住宅合理利用。重點推動70平米以下小戶型存量住房轉保障性租賃住房，構建以公租房、保障性租賃住房為主體的住房保障體系。

别買那種極度壓縮的割韭菜根小戶型了，我們說過很多次，人家說房子是用來住的，小戶型當然也能住，但是這玩意兒跟當年的公寓産品一樣，都是因為買不起住宅買個公寓做個補充。極小戶型其實一樣道理，現在看着是便宜有了個房子，但是未來真的是砸手裡了，因為競争的是還遷、安置等等。

第四個是：以地鐵為代表的公共配套越來越成了樓盤的必須品而不再是溢價點。文件裡有句話說：2025年地鐵通車裡程超過500公裡。啥意思呢，現在天津通車裡程是8條線路、265公裡。4、6、7、8、10、11、Z2、Z4、B1在建，一共是280多公裡公裡，整體加起來2025年要實現500公裡，這麼多地鐵你選的項目門口沒一條，如果不是追求離群索居的高端豪宅，你自己掂量把。而菜市場、幼兒園、養老等等覆蓋率都要有大幅度提升，現在瘋狂擴張學校。這些資源現在看着是項目核心價值點，但是越來越不值錢，而是成了必需品。

接下來，上正文：各區未來三年的發展方向指引圖

多嘴幾句：天津其實城市底蘊很不錯，隻不過是這幾年沒有好好開發，也沒能形成名片，加上消費氛圍并不是特别好，這就很尴尬。去成都重慶轉完發現，這些地方消費活躍不是因為人均收入水平高，是真的消費氣氛搞得好。所以，個人看法當中，老城廂、和平路與南門外大街具備打造消費核心平台的底子，但是一定不能是口号特色，而是真正讓人願意去，去了願意消費。

五大道與意式風情街其實最近兩年做的很不錯，但可惜的是五大道太過于封閉，很多宅院空置破敗或者是私産，氛圍足，但是消費體系并不完整。意式風情街畢竟體量有限，依賴遊客居多，本地人消費的活力沒能激發。

圍繞天南大搞科技這個很不錯，但是一定不要地産與初創企業争利，而且不要動不動就是視察各種幫扶各種典型，隻有市場上摸爬滾打活下來的企業才有競争力，隻要給個自由發展的環境就好了。另外想要發展某些産業，也可以考慮借鑒浙江成立專項基金，然後撒網投資一批成長中的企業，隻要活下來跑出來幾家，那才是真正的本土企業。

東麗是典型的端着金飯碗讨飯吃的區域，一手東麗湖，稀爛，一手空港華明，城建發展的稀爛，一手海河柳林，四至轉轉現在反正是稀爛。但是區位優勢很足，環内面積也很足，不光需要口号，需要城市管理水平提升，開發建設水平提升，以及産業質量的提升。

津南區貌似沒搞清楚，葛沽與小站，可能無法承擔起未來的區域發展吧，有希望的唯二，一個是國展片區，金飯碗端上了，咋吃且看看吧。另一個是海河教育園區，重點不是房地産，而是看看院校能不能轉化出來科技成果成為新興産業的培育基地。搞神馬小站。。。。

西青一直是執行力超群而且目标明确的區域，所以發展一直不錯，華苑片區産業處于升級換代階段，非常關鍵。南站商務區最近幾年實話說發展并不好，賽達也要升級，扒拉扒拉還是優勢産業有限沒辦法填滿這些片區的宏大規劃。但是發展方向非常明确。

北辰，實話說，一直沒找準定位方向，政務區已經基本成熟了，拆遷改在的空間很大，宜興埠也一樣，但是連個大型商業綜合體都落的費勁，這太尴尬了。小澱大張莊算是天津環内的發展後備用地了，應該好好搞搞才是，而不是到處散亂廠房以及鶴立雞群的住宅。

遠郊區域來說，武清肯定是發展最好的，也是最有潛力的，但是千萬别讓房價跑在了所有東西前頭。産業引入的很不錯，最起碼目前來看，城市建設水平也在蛻變，但是一個問題是，步子不宜太大，也不要太偏，除了養老當地買房的唯一選擇我們以為是商務區。

寶坻很有意思，營商環境就不提了，高鐵站會有活力，但是不要妄圖複刻武清的影響力。城北好好發展工業區，老城拆遷更新後與城南作為核心居住區，高鐵站作為拓展區，七八年都夠發展的了，京津新城，有時候不必太過于執着。

其實以前很多坐十點多的輕軌通勤，都希望有一天，這一路都是燈火通明的都市感。市區的人們想吃什麼、玩兒什麼、買什麼的時候不會覺得濱海仿佛是另外一個城市，而濱海也真正能夠呈現一個新區應該有的城市風貌，高水平的建築，密集的人口，豐富前沿的消費方式，以及港口優勢帶來的對外貿易的前沿潮流，雖然不能像海南自貿港，但是讓天津人真正感覺自己有個港口，源源不斷吸引市區的人過來消費就業生活，然後再考慮吸引外地人。但是目前這一切還需要時間吧，功能區融合，新城市核心區的逐步發展完善，新興産業的引入與培育，人口的持續輸入。但羅馬不是一天建成的，萬事皆是從正确而艱難的事情開始的，向濱海的粉絲們緻敬！

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來源：地産圈沒秘密