住房是安身立命之本，很多年輕人都希望通過自己的努力能擁有一套屬于自己的房子，買房子更是部分人一輩子的大事，就怕出現意外，一輩子的積蓄付之東流。房屋買賣時涉及的法律法規複雜，房屋買賣糾紛更是目前常見的糾紛之一，到底該如何規避買房時的風險？25日13時30分，長春民生直播間邀請常春律師事務所律師鐘鑫，為大家詳細介紹房屋買賣中常見的法律風險問題。

購買預售房屋

簽完合同還要記着辦理預告登記證

購買預售房屋，因挑選空間大，是大家買房的焦點之一。那麼，購買預售房屋，都該規避哪些風險？又該如何規避風險呢？

“購買一手新房，首先要查‘五證一書’，即國有土地使用證、建築用地規劃許可證、建築工程施工許可證、商品房預售許可證以及房地産開發企業資質證書，這樣的房子才可以購買。”鐘鑫稱，“五證一書”需要開發企業在售樓處張榜公布，開發企業沒有商品房預售許可證，不可以出售房屋，這種情況雙方的買賣合同有可能是無效的。如果開發企業故意隐瞞沒有商品房預售許可證的事實或者編造假的商品房預售許可證，買房者可請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

此外，買房者在與開發企業簽訂商品房預售合同後，開發企業應當自簽約之日起30日内辦理商品房預售合同登記備案手續。《物權法》規定，不動産物權必須要登記才有效。沒有登記，代表買賣行為沒有完成，買房者便不是房屋實際的所有權人。備案完成後，買房者還要辦理預告登記證，預告登記證在房屋産權證沒辦下來之前，可以對房屋起到保護作用。鐘鑫稱：“買房者取得預告登記證後，即使開發企業因資金等問題拿在建房屋進行抵押，此房屋也不在抵押範圍之内，仍然歸屬于買房者。所以，當買房者簽署完預售合同并登記備案後，一定不要忘記辦理預告登記。”

小區車位 地下人防車位

隻能出租 最長租期20年

如今在許多小區内，雖然車位不少卻各個都有“主人”。原來，這些車位都被物業租出去了。對此，鐘鑫認為，小區的車位，主要分為地上車位和地下車位。按照《物權法》規定，小區的地上車位，歸全體業主所有。物業将車位出租後，所得收入應該歸屬于全體業主。因為車位是房屋的配套設施，屬于所有業主的公攤面積，相當于業主花錢所購買，所以所得收入也應該歸全體業主。反之，業主可以向業主委員會投訴，業主委員會不作為或者是沒有業主委員會，業主可以到所在地的物業管理辦公室進行投訴，維護自己的合法權益。

地下車位，要看是否是人防工程。地下人防屬于建造在小區人防工程内的、非戰時用于停車的車位，所有權既不歸業主，也不歸開發商，屬于國家所有。但是，根據誰投資誰收益的原則，開發商享有收益權，最多隻能将人防車位出租給業主收取租金，根據《合同法》相關規定，租賃合同最長20年，超過部分無效，如果開發商稱可租70年，是違反法律規定的。

購買二手房

注意查看房屋是否被抵押、查封

很多人稱，二手房買賣“水很深”，需要規避的風險多。二手房買賣，到底有哪些風險？

鐘鑫認為，購買二手房，最好購買具有産權證的房屋。買房時，要求賣方提供合法的産權證書正本，查看業主身份證原件、房産證原件，留取複印件，還要看購房發票、契稅發票等。要注意房産證上有幾個人的署名，有幾個署名，在簽合同時就需要幾個人到場簽字。 過戶時，要到房管局查詢産權證的真實性，包括查房産的基本情況、抵押情況及查封情況，是否與人共享等，注意産權證上的房主與賣房人是否為同一個人。要弄清楚所購房源是否屬于允許出售的房屋。一般來說，軍隊、醫院、學校的公房必須要原單位蓋章後才能出讓。

決定購買二手房前，還要看好所購房供電容量是否能夠負荷空調等大型家電，查看天花闆是否有滲水痕迹，牆壁是否有爆裂或者脫皮等明顯問題。應詢問小區保安水平、物業管理費及收費标準如何。買房者需了解所購買的房子已有多長曆史、土地使用期限還有多長；有沒有欠費情況。

簽訂書面協議時，要關注産權情況、房産總價、交易稅費及日期，書面協議中要明确二手房交易稅費雙方如何分擔。日期也非常重要，例如交定金、過戶、交樓時間。

二手房交易稅費方面，個人将購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人将購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。此外，房屋産權所有人将房屋産權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹、對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；房屋産權所有人死亡，依法取得房屋産權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人，當事雙方不征收個人所得稅。

辦理産權證注意這五大誤區

無論是購買新房還是購買二手房，都必須要辦理産權證，隻有辦理産權證後人們才可以擁有對房屋的支配權。可是，辦理産權證，很多人卻一直存在着誤區。

誤區一：貸款還清後不及時到登記機構辦理抵押注銷登記

當今社會，房屋抵押作為一種融資渠道越來越普遍的出現在人們的日常生活和工作中。辦理貸款時，金融機構會和産權人到登記機構辦理抵押登記。但現實生活中，很少有人會及時到房屋登記機構辦理抵押注銷登記。提醒大家，在貸款還清後，一定要去辦理抵押注銷登記。不要以為不影響居住就不去辦理。

誤區二：離婚後對已經明确歸屬的房屋不申請登記

夫妻婚後取得的房産，雖登記在一方名下，卻屬于夫妻共同所有，所以在離婚後應當依據分割協議依法辦理析産登記。這樣在房屋轉讓、抵押或者動遷補償時，才不會因為房屋權證未及時變更、離婚後找不到對方等情況陷入困境。同樣，在房屋繼承時也常常發生這種情況，原權利人去世後，繼承人不及時辦理繼承登記，多年後時過境遷，繼承人可能已經發生變化，再辦理登記特别麻煩。

誤區三：為省稅錢購房後不辦産權登記

一直以來，總有買房者在簽訂商品房買賣合同、購買房屋之後，為了省稅錢而暫時不辦理房屋産權證。有的人認為，反正合同簽完了，即使沒有産權證也不影響入住，辦理産權登記還要多花錢。大家需要注意的是，如果不辦理産權證，就不會發生物權轉移的效力。辦理産權證，需要買賣雙方共同申請，如果拖延的時間太長，可能會出現開發企業已經注銷的可能，容易形成曆史遺留問題。因此，為了保護自身财産安全，建議大家要盡快辦理産權登記。

誤區四：不簽署正式的《商品房買賣合同》就繳納首付款

簽署正式的《商品房買賣合同》，買房者和開發企業需要登錄網簽系統，一經網上簽約，合同提交後即時予以備案。有抵押、查封、超建房屋和物業用房等限制銷售情況的房屋不能正常網簽備案，可以說網簽是保障買房者權益的不二法寶。但是現實生活中，常買房者不主動要求簽訂正式的《商品房買賣合同》即網簽備案，以至于一而再、再而三的發生問題。究其原因，主要是輕信開發企業的承諾或者貪圖便宜。在此鄭重提醒買房者，購房是一件非常慎重的事情，交納錢款之前，要擦亮眼睛，多詢問、多查驗。

誤區五：不要擅自購買具有專用用途的房屋

買房者通過抵債、拍賣等方式購買鍋爐房、變電所、配建的公益性用房等專用用途用房，很難辦理産權登記，因為這種房屋是專用用途，是為特定建築或區域配套服務的，不得随意改變用途。而且公益性房屋都是劃撥用地，個人一般無法取得劃撥用地使用權的。我市實行土地、房屋一體登記，此類情況應當先申請辦理出讓土地出讓權證後才能申請辦理房屋登記。此外，配套服務的公益性房屋轉讓，可能造成損害服務群體權益的後果，導緻群訪或訴訟，因此，提醒買房者注意不要購買上述類型的房屋。

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文章來源:長春晚報