梳理最近一年政府留言闆，關于樓市中最多投訴的留言來自于各種各樣的退款/退認籌金/退房款/退定金等等：

比如上述截圖中，小夥伴提到，去年8月，因為沒選到心儀的房源，向房開商要求退還認籌金，然而本該按照約定45個工作日之内退還的認籌金，直到兩個半月之後依舊未能到賬。

當然，在法律意義上，認籌金一定會退（後面我們具體談），隻不過每家公司都有财務流程，退款的時間無法具體衡量。

（如果約定了45個工作人日退還，但确定45個工作日沒有退，則視為開發商違約）

在網絡上随便一搜索，關于認籌金退款問題的案例比比皆是：

為什麼關于認籌金的維權會讓購房者如此苦惱？首先我們需要明白，什麼是認籌。

1什麼是認籌金

認籌是指開發商正式銷售前通過一些折扣讓購房者繳納認籌金等費用的行為。

為了吸引更多人關注新開的樓盤，房開商會利用一定的房價折扣優惠和優先選房的權利，吸引購房者向售樓部繳納認籌金。

通過辦理認籌的情況，開發商能夠鎖定意向客戶的情況，再來決定開盤時間、甚至開盤價格。

比如，房源隻有300套，認籌卡已經辦了500張，那說明樓盤比較火，肯定拿到預售證就能開盤了；如果認籌卡隻辦100張，說明蓄客遠遠不足，還不能開盤，還需要繼續辦卡。

（一般來說，房源與認籌比，在1:1.2甚至以上，能夠達到比較好的開盤效果）

如果在開盤日繳納認籌金的購房者沒有選中意向房源，認籌金能夠全額退還。

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認籌金、意向金、誠意金、定金

我們要明确，認籌金、意向金、誠意金、訂金這些并不是法律上的概念，沒有直接的法律規定，實踐中常被視為合同的意向金、預付款等，不具有明顯的擔保性質，一般可以退回。

而寶蓋頭的定金是一個法律術語，是一種法定擔保形式。（故房開商隻有在拿到預售證之後，才可以收取“定金”）

根據《合同法》的相關規定，若購房者沒有履行合同，比如未依約支付房款等，則無權要回定金，若賣房人不履行合同的，比如将房屋轉售他人或者拒絕交付的，則應當雙倍返還定金，這就是傳說中的“定金罰則”。（也就是說，簽了定金協議/合同，那就無權要回定金）

而且，數額定金是有上限的，不能超過主合同金額的20%。

3退認籌金拖拖拉拉是常态

雖然認籌金能夠全額退款，但是在退款過程中也會存在逾期退款和無法退款的風險。

少數開發商會因為資金暫時的緊張，或者複雜的才五六次，無法按時将認籌金退還給購房者，這個時候就會造成認籌金退款逾期。

老早，也有房開商卷款跑路的情況出現，不過現在多是大型房開，很少跑路。

面對這些狀況，需要退還認籌金的小夥伴要及時采取方法為自己維權。

（1）購房者與房開商對認籌金退款期限和逾期賠償進行協商，雙方自行調解，協商後的内容最好以書面方式保存，并且雙方簽字，作為依據；

（2）尋求政府相關部門、媒體等第三方的幫助，第三方介入促成調節，維護購房者合法的權益；

（3）收集相關證據，通過法律的途徑，向法院提出起訴：

《民法典》第五百七十七條 【違約責任】當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

第五百七十八條 【預期違約責任】當事人一方明确表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿前請求其承擔違約責任。

如果逾期過長，建議小夥伴們盡快采取法律手段，及時保護自身最大的權益。

這裡又需要注意：如果你購房的時候直接将認籌金轉為定金（認籌金将轉為定金），購房者不買房變無權要求退還。

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交認籌金前要三思

無論是仲裁還是訴訟，認籌金協議書是最關鍵的證據。

為保護自身權益，小夥伴們在填寫認籌協議書時一定要認真謹慎。

在認籌協議中最好有明确的開盤時間和認籌金退款期限。（假設房開商一直拖着不開盤，那也變相等于占用購房者資金）

仔細閱讀認籌協議違約認定條件，看在協議中是否存在認籌金不退還的相關條款，是否寫清楚認籌金退還的條件，如“若認籌者沒有選擇意向的房源，認籌金能夠完全退還”。

除此之外，購房者首先要對意向項目背後的房開商的實力和信譽等進行理性判斷，選擇有實力的大型房開，才能更好的避免認籌過程産生的風險。