随着“收緊性”樓市調控政策的持續深入，樓市整體房價的穩定已成為既定事實，但同時，樓市的分化也是大概率事件，比如：不同城市間的樓市分化；同一城市，不同區域間的樓市分化；同一城市，同一區域，不同産品間的樓市分化；甚至包含同一小區，同一樓棟，不同樓層及戶型之間的樓市分化等等。

房地産

樓市分化的存在，也就意味着：有的房子會随着時間的推移而升值，而有的房子則會随着時間的推移而“貶值”。這個結論可能與大多數人的認知發生沖突，因為，在很多人的“舊觀念”裡，買房是“穩賺不賠”的一種投資行為，在很多人看來，隻要是買房，就會實現财富增值。我可以負責任地告訴大家：這樣的觀點，放在二十年前、十年前、甚至是五年前都是沒有問題的，但是，放在當下，俨然已經不符合現在樓市發展的基本邏輯。

商品房

那麼，現在樓市發展的基本邏輯是什麼？簡單來說，是通過“穩地價、穩房價、穩預期”以及“因城施策”的調控措施，來實現樓市的整體穩定。用四個字來概括，就是：“房住不炒”。而樓市的整體穩定，也就意味着房價的整體穩定，同時，也就意味着房價漲幅會縮小甚至漲幅為零或呈現負增長。這樣一來，“炒房投機”的現象會減少，房價的變化則會更加受供需關系的影響以及房子居住屬性的影響。

房住不炒

比如：深圳和鶴崗這兩個城市，未來一定是深圳的房價持續走高，而鶴崗的房價持續走低，為什麼？因為供需關系的變化。更深層次的表達，則是人口遷移的變化，也就是說，鶴崗的人口會持續流出，而深圳的人口則會持續流入，這是既定事實，因為人口的變化，導緻兩個城市間的供需發生變化，而房價也會随着這兩個城市間供需的變化而變化，深圳屬于人口流入城市，需求增加，房價自然會持續走高，而鶴崗則屬于人口流出型城市，需求減少，房價自然也就會持續走低。同樣是深圳，市中心的房價和深圳遠郊的房價走勢也是不一樣的，理由如上。

再比如：某城市，同一區域，兩個不同小區之間，一定是地段好、戶型好、樓層好等集各優勢于一身的房子，房價漲幅會更高一些。因為，隻有這樣的房子，居住體驗才會更好，同時，市場流通性才會更好，轉手容易，漲幅自然更高一些

最重要的一點：未來房價的漲幅和過去是不可相比的，過去的漲屬于“快速增長”，現在的漲屬于“穩定增長”。也就是說，極有可能出現房價的漲幅不如房屋持有成本高的現象存在，這樣一來，買房不僅不會實現财富增值，而且，還有可能“賠錢”。

買房

所以，未來買房需要購房者多用心以及更加專業，才有可能買到住得舒服且有升值空間的房子，尤其是樓市分化，一定要考慮在内，不可忽略。在我看來，未來10年，這3類房子會慢慢貶值，有購房打算的家庭要了解清楚。

随着時間的推移，高層住宅會因為設備老化，容積率高等問題，成為“貶值”比較明顯的一類住宅，當然，這個“貶值”的速度是可以人為操作的。這裡的“人”指的就是“小區物業”。如果，高層住宅的小區物業比較負責任，設備能夠及時維修和更換，社區環境可以及時打掃和清理，小區安全性以及口碑比較好，綠化和物業管理能夠随時疊代，那麼，該高層住宅小區的“貶值”速度就會慢，反之，如果物業差，那麼，這個“貶值”速度也會大大增加。

物業管理

過去，有很多人喜歡投資房齡較長的老舊住房，因為，這樣的房子可以得到拆遷，從而獲得拆遷補償款。但是，從去年開始，“棚改政策”已經逐漸退出曆史舞台，代替“棚改政策”的是“舊改政策”，對待老舊住房的态度是修繕而非拆遷，也就是說，想要憑借着投資老舊住房拿拆遷款的想法已經行不通了。

與此同時，房齡超過20年的老房子，本身也有設備、管道老化的問題；出行沒有電梯的問題；物業服務質量差的問題；停車管理差的問題；小區整體環境差的問題等等，從而導緻這樣的小區居住并不舒适，升值潛力也不大，随着房屋總量的繼續增加和樓市調控的持續深入，這些房齡超過20年的老舊住房，大概率下會慢慢發生“貶值”，當然，有優質學區的除外。

老舊住房

人們購買小産權房是為了什麼？在我看來，隻有價格這一個理由。随着樓市整體房價的穩定，小産權房的競争力會越來越小。尤其是，小産權房本身存在質量不合格和用地違法的問題，會讓小産權房的市場競争力越來越小。

此外，根據2020年自然資源部和農業農村部聯合發布的通知：小産權房不能進行确權，也不能通過确權的方式來讓小産權房使用的土地合法化。這說明，小産權房的“轉正”之路基本沒有希望。

綜合來看，小産權房是非常不建議購買的。

小産權房

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