最高人民法院關于法拍房的一個規定即将實施（2022年1月1日），在法拍房遍布各地的今天，這個規定頗有現實意義，也值得每一個有可能參與法拍房競拍的朋友們學習。

先來說說，什麼是法拍房？

有網友誤以為法拍房就是銀行收走的斷供房，這簡直是大謬，斷供房有可能成為法拍房，但法拍房遠遠不隻還不起銀行貸款被拍賣這一種可能性，法拍房指的是由人民法院組織司法拍賣的房産，其來源五花八門，有民事訴訟中被抵押、保全的，也有刑事案件中的追贓物，還有其他途徑進入法院強制執行環節（比如仲裁後申請強制執行），這些房産被統稱為法拍房。

法院除了拍賣房産，也拍賣地産，還拍賣車輛、奢侈品、電子産品等動産，但凡可以換成錢的，法院都是可以拍一拍的。

不過，房地産是司法拍賣裡的大宗，也是最管錢的東西，而房屋與普通人生活息息相關，前些年法拍房盛行時，吸引了不少“新潮”小夥伴的眼光，大家有一種普遍的觀點：法院拍出來的房子，那總沒問題吧？有問題可以找法院啊！

然而，幾年下來，法拍房的購買者們，有感覺物超所值的，也有感覺麻煩不斷的，總體來說，有利有弊，而人們往往更關注弊端。

法拍房并非全無瑕疵，無論是權利瑕疵還是商品本身質量的瑕疵，現實案例中都出現不少。購買法拍房，與購買其他拍賣商品并無兩樣，購買者首先要對商品有一定了解，而不是稀裡糊塗，什麼都不清楚就去買。

而此次最高院出台的《關于人民法院司法拍賣房産競買人資格若幹問題的規定》，就是需要了解的材料之一，“撿便宜”也要依規依法，弄得不好，便宜變成了“不便宜”。

關于法拍房競買資格規定的一點疏理：

1、該規定堵死了許多法拍房漏洞，使得法拍房不會成為無購房資格者鑽空子購房的手段。比如規定中提到，受房産所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院不予準許。換句話說，你資格都沒有，正規渠道買不了房，那也不能來競拍法拍房，否則豈不是造成司法拍賣淩駕于當地房地産法規政策之上？這顯然是不合理，也不合法的。

2、法院有無審核義務？

既然對競拍法拍房的人有同等的資格限制，那麼也帶來一個問題，法院是否有審核義務？如果查出來競拍的人沒有購房資格，導緻流拍或者其他後果，誰來擔責？法院要不要擔責？

上網查一查法拍房的數量，就應該知道，将審核義務苛求給法院，不現實，而法院也不會這麼傻，給自己找罪受，新出台的這一規定，就明确地規定了，“人民法院組織司法拍賣房産活動時，發布的拍賣公告載明競買人必須具備購房資格及其相應法律後果等内容，競買人申請參與競拍的，應當承諾具備購房資格及自願承擔法律後果。”

也就是說，法院是讓你自己對自己的行為負責，法院是不負責主動審核的，一切全憑競拍者的道德良知，以及事後追責。

3、如果虛構購房資格競拍，行為無效，并且還可能承擔相應責任。《規定》第4條：“ 買受人虛構購房資格參與司法拍賣房産活動且拍賣成交，當事人、利害關系人以違背公序良俗為由主張該拍賣行為無效的，人民法院應予支持。

依據前款規定，買受人虛構購房資格導緻拍賣行為無效的，應當依法承擔賠償責任。”

弄虛作假要被追責的，參加法拍房競拍，很多人就是一時興起，沒有仔細思考資格問題、是不是真的要買的問題，拍了又買不了，責任的闆子還打在自己身上，這才是偷雞蝕把米，相當劃不來。

4、以房抵債要謹慎

法拍房中還有一種情況，就是流拍，處置不了，這種情況下，債權人是否可以提出以房抵債？一般情況下，是可以這樣處理的，九民會議紀要裡也有提到，這種情況下以房抵債不能算是“流質條款”，法律是支持的。

但還是那個問題，以房抵債前提是不違反相關法律政策，不屬于限購對象，如果按照當地政策不具備購房資格，卻通過以房抵債的方式取得房屋所有權，那是極容易滋生腐敗出問題的。

5、兜底的處罰

至于說其他的逃債等行為，《規定》第6條：“人民法院組織的司法拍賣房産活動，競買人虛構購房資格或者當事人之間惡意串通，侵害他人合法權益或者逃避履行法律文書确定的義務的，人民法院應當根據情節輕重予以罰款、拘留；構成犯罪的，依法追究刑事責任。”

這算是兜底條款，法拍房中出現的問題難以列舉囊括，不管是虛構資格還是惡意串通，隻要有侵害他人合法權益或者逃避生效裁判文書義務的，就可能面臨法院的處罰，構成犯罪的還要追究刑事責任。