有一個老生常談的話題，經常有網友發問，買房子往哪裡買升值快。我通常是這樣回答的：往城中心買，往江邊買，往大盤買。前兩點講的很多，今天來聊一聊為什麼大盤的值性和升值性最強？

大盤，一般是指體量上一定規模的房地産項目。不同的城市，不同的區域，大盤的概念是不一樣的，這是由一個城市的容量、經濟指标決定的。就目前綿陽而言，總建築面積在30萬平方米以上的房地産項目，都能擔當起大盤的榮譽。

俗話說，有為才有位。大盤的升值空間大，跟它對城市的貢獻有關。

綿陽城市空間的每一次大拓展，城市人居環境每一次大飛躍，大盤都起到了至關重要的作用。自房地産市場化以來，綿陽人就在做着大盤夢。

90年代，綿陽橫空出世了第一個大盤——花園小區。正因為有了花園小區，讓落地不久的新火車站與綿陽城區緊密聯系起來，不僅使綿陽人坐火車不太遙遠，同時讓綿陽向西擴展走出了第一步，火車站也因此納入了綿陽主城區的概念。該盤的締造者花園集團，也因此在綿陽房地産行業有了舉足輕重的話語權。

00年代，綿陽大盤有了新突破，以富臨山莊、花園•星河灣、置信•芙蓉漢城、鴻越•瑞櫊為代表向綿陽城市東南西北四個方位拓展，迅速改變了綿陽城區隻在“五橋以内”打轉轉的看法，綿陽城建也因此迎來了撐杆跳，向建設“百萬人口大城市”發起了沖鋒号。

10年代前期，這時，綿陽大盤遍地開花，房地産業迎來了嶄新的曆史階段，何以見得？一張報紙，一年的房地産廣告都可以做到上千萬，大盤做出了傑出的貢獻。這時的大盤，以城東、城南、城中和城西唱主角。城東有小島花園城、東原香嶼、城南有富臨•桃花島、三江•國際麗城、嘉來·涪濱印象，城西有神州•時代名城、布魯斯國際新城，華潤•中央公園、樹高•卡地亞、田森•奧林春天、小島花園城，城中心有長虹國際城、九州•躍進路1958、富臨·大都會、涪城萬達廣場等等。

這時，我們已經可以發現，哪個區域大盤多，城市品質提升就快，城市發展就更迅猛。比如，城市中心，城市綜合體迅崛起，提升了綿陽的商業購物和辦公環境；城西園藝成大城擴張的主要擔當，城南經開潛力初現，城東按部就班，城北開始沒落。

10年代後期，綿陽主要集中在城南城西，有一個明顯的标志就是大盤跟着城市規劃走，跟着産業布局走，顯示了綿陽的發展以沿江為中心（城南）；以成德綿一體化為中心（城西）；以産業為中心，還是城南城西，城南的惠科、長虹、漢能、諾思，城西的京東方、長虹、華為。這些大盤的存在，綿陽主城完成了100萬級到150萬級的遞進，到2018年底，綿陽主城區建成面積已達到158平方公裡，常住人口141萬人（兩項指标均不含安州區）。大盤代表有城南的海賦長興、經開萬達廣場、樹高·威尼斯、神州·南都、長虹·橡樹郡、恒大翡翠系列、富臨·綿州水郡、置信麗都·花園城等等，城西有溪涪和院、樊華項目、遠大項目、長虹天樾項目、九州項目等。

大盤的核心競争力在哪裡？

一，規劃起點高，品質較好。綿陽大盤，動辄上百畝甚至數百畝的土地，開發周期和銷售周期都長達幾年，這在客觀上要求其規劃必須超前，理應達到國内一流水準，否則到開發後期就會過時。

二，大盤面積大，有充足的空間做文章，也能夠規劃出高水平的社區環境，如社區景觀系統、道路系統、業主公共交流空間等。

三，大盤選址通常都在自然環境優越的地方，并有充足的預備資金對外部自然環境進行整合和改造，使之成為業主24小時的窗前景觀。

四，大盤自身配套能力強，能迅速成為居住熱點。大盤由于自身特性，要求土地面積很大，從客觀上講，其地段都不會在已經非常成熟的地方。而大盤要迅速成為市場熱點，就要求開發商有非常強的運作能力，實現公共配套和自身配套的快速完善。從現實上講，大盤開發商絕對都具備這樣的實力。這也是事實已經證明了的，如恒業·陽光曼哈頓、富臨•桃花島、小島花園城、東原城都是開發商自己掏錢自建大橋，改善公共配套，使項目迅速融于城市生活。

五、在生活配套方面，大盤更是擁有無可比拟的優勢。交通——由于大盤開發商有很強資源整合能力，公共交通跟進都很快；并且，大盤開發面積大、住戶多、生活人口多，公共交通的完善也是應城市發展的需要。

我們可以簡單算筆賬，一個開發面積在30萬平方米以上的大盤項目，以30萬平米計算，約有3500套住房。以戶均2.3人、每天人均基本消費30元計算，每天産生的總消費需求在24萬以上。有需求就會有市場，如此大的消費需求，當然能迅速的吸引各類超市、餐飲、娛樂等商家趨之若鹜。這也是大盤能迅速成為成熟生活區，讓業主下樓就能吃、喝、玩、樂、購一站式搞定的原因所在。

大盤開發商實力強勁，産品品質和物管服務有保證。

六，能開發大盤的，開發商的資金實力、運營能力都比較強勁。無論是外來的領地、恒大、東原，還是本土的長虹、九州、花園、長興、東辰、富臨等在綿陽都是有口皆碑。

正因為大盤的開發商實力強勁，所以産品品質會有極大的保證，無論是景觀規劃還是建築質量。這是市場經濟的自然選擇，因為這些開發商對自己企業名聲都倍加珍惜，産品品質是最基本的功課。在物業管理方面，大盤也優勢明顯。因為大盤開發商都有多年、多個項目的開發經驗，對物業公司的選擇和甄别都非常到位。優良的産品品質和良好的物業管理，使得大盤的居住感受舒而惬意，并且保值能力強，增值空間大。

七、大盤社區氛圍濃厚，能有效減少生活壓力。如今的城市生活，人們感到越來越壓抑和孤獨，雖然有各種各樣的休閑和娛樂方式，這樣的感受仍然無法排遣。大盤由于住戶多、居住人口多，社區鄰裡交往的機會也就大。最重要的是，大盤配套場所和設施齊全，公共活動空間大，如社區會所、運動場所、休閑場所等，業主之間的交往交流自然、友好、親切。這無論是對成人，還是小孩的成長，都十分有利。

八、大盤最強勢的競争力往往都是低開高走，物業增值速度最快。

大盤項目由于開發面積大，一般都是分期開發，三、四甚至五期都習以為常，銷售周期自然也就延長到數年。為了迅速的炒熱項目，聚集人氣，大盤的銷售策略都會采用“低開高走”。所以，大盤的前期物業通常都是“物超所值”。有眼光、很内行的購房者，常常都搶先買一期，等到這個項目開發完畢，配套相當成熟時，你的物業已經翻了幾番，賺得盆盈缽滿了。不信你回想看看，這20幾年來，凡是買大盤首期的購房者，無一不是。

可惜的是，迄今為止，綿陽所有的大盤，隻是綿陽的大盤，當你一走出綿陽，與同類城市比，很難有優勢可言，放到比較好一點的城市，綿陽大盤隻是毫不起眼的中小盤。近30年來，綿陽大盤并沒有得到質的飛躍，這是什麼原因造成的呢？

周三與大家聊《是什麼阻止了綿陽的大盤發展？》。